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2010-09-01 作者：记者 张莫 王涛/北京报道 来源：经济参考报
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种种迹象表明，虽然国内的房地产调控仍在持续发力，但海外投资者对中国巨大的房地产市场仍然兴趣浓厚，布局中国市场的节奏也在加快。业内人士认为，外资PE(私人股权投资)巨头与国内开发商的强强联手，解了开发商资金短缺的燃眉之急，但更可能在中长期削弱收紧银根的调控效果。
国际巨头们近期动作频频正在引起各方关注：美国PE巨头黑石上周末与香港大型地产商鹰君集团正式达成协议，同意为其在辽宁大连的住宅开发项目提供资金支持；新加坡淡马锡控股公司旗下的房地产巨头丰树集团则计划在投资上海、北京、广州、西安等项目的基础上，未来6至12个月推出专注于中国地产项目的基金，基金规模约为5亿至10亿美元；而据知情人士透露，太平洋中国地产正在募集其第一个人民币基金，预期年底前或募集成功并推出。
“这是一个很重要的趋势，早在2001年和2002年的时候，有很多基金就进入了华东市场，但是现在有更多的巨头进来了。”美联物业全国研究中心主任徐枫说。美联物业最新的一份研究报告预测，美国和日本最近都在加大货币供应以应付新一轮的经济下滑，国际游资反扑的可能性增大。
徐枫表示，很多外资机构对中国房地产市场的判断和国内分析师大体一致，从长期来看中国房地产市场将表现为量价齐升的态势，调控是短周期的行为。与发达国家相比，中国还是一个正在成长的市场，蕴藏很多机会。正如太平洋中国地产执行董事汪朝蓉所说，长远来看随着人口增长、城市化进程加快以及中产阶级生活质量提升所带来的消费需求上升会使中国房地产市场具有很好的发展空间。目前和未来一段时间内，太平洋地产基金更看重二三线城市的机会，更倾向于在房地产住宅项目层面与国内比较优质的开发商进行联合开发。
在信贷紧缩的背景下，在徐枫眼中，与开发商捆绑正是外资进入房地产市场的一种重要渠道。据国家统计局的数据，国内房地产开发资金来源中“国内贷款”部分增幅大幅回落，而“利用外资”部分快速上涨。自2009年5月起，房地产开发资金来源中的外资资金同比增幅一直是负数，而从今年6月起，外资资金的同比增幅开始转正，并呈现迅速增长。仅6月份当月利用外资的资金额就达到81亿元，超过了4月和5月份的总和70亿元人民币。“对开发商来说，这种方式不仅有利于解决资金瓶颈，而且实现了强势品牌联手，产生一加一大于二的效应。”徐枫说。
而对外资PE来说，在人民币升值的大背景下，其既可分享人民币升值带来的资产增值，又可获得丰厚的投资回报。太平洋中国地产基金的财务报表显示，从2007年底其成立至2009年底，其净资产增值幅度为30%；而黑石今年的二季报显示，其中国的房地产投资组合价值增长了19%。
然而，正如一枚硬币的两面，在更多外资PE巨头与国内开发商积极谋求“双赢”之时，一部分业内人士开始担心外资的进入会在很大程度上缓解开发商资金链紧绷的现状，继而会在一定程度上影响当下房地产调控的效果。
对此，徐枫认为，目前大量外资PE的进入对当前房地产调控的影响可分短期和中长期进行分析。短期来看，也就是从今年年末到明年上半年可能还不会有太明显、太直接的影响。而从中长期来看，两者形成的紧密资金关系会在一定程度上降低开发商对银行贷款的依赖程度，继而，通过收紧银根的调控效果可能会在一定程度上被削弱。“其实现在已经出现一种迹象即在贷款方面政府的制约能力越来越弱。”
美联物业的一份研究报告称，量价齐升的苗头距离号称“史上最严厉的调控政策”出台仅仅4个月，无异于挑战调控政策的底线。而鉴于收紧信贷的效果可能逐渐被削弱，徐枫认为，接下来最大的可能便是对此前漏征和少征的税费进行清算，如果一段时间的政策观察期之后还需要对价格施加一定压力，明年年中可能会出台相应税收政策，比如开征物业税或扩大房产税的征收范围等。
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