上海本地一个以保障房开发为主业的上市房企利润率达到23.42%,但政府要求保障房的利润率最高为3%,即使扣掉占总开发比例不到3成的商品房贡献利润,其保障房开发利润依然令人惊讶。
　　保障房的实际利润率难道大大高于政府规定的3%的利润指标？近期,万科、保利、中建、绿地、富力、远洋等一批一线房企先后高调进军保障房领域,开发商对这个领域的热情,使得人们对于一向被称作“鸡肋”的保障房利润不得不重新评估。
    多位业内人士认为,保障房的利润“一定”高于3%的政府指标,其带来的不仅仅是浮于账面的“微利”,开发商高调进军保障房是“图谋”其账面以下的附加利润。虽然保障房开发的账面利润有限,但资金周转速度快,在资金紧张时还可以利用保障房土地进行融资。实际上,承建保障房之后,开发商还可以从政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。

　　“薄利”存疑

　　何以近段时间众多一线房企高调进军保障房市场,一个以保障房开发为主业的上海本地上市房企的财报,回答了记者的疑问。记者发现,该企业保障房开发比重达到70%~80%,而2009年度的利润率为23.42%,即使扣掉占总开发比例不到3成的商品房项目贡献的利润,其开发利润仍然大大高于政府的限定。
　　对于上述矛盾现象,业内人士却认为很“正常”。
　　佑威房地产研究所副主任陆麒麟告诉记者,保障房的利润率“肯定会超过政府公开的3%”。他表示,上海区域的保障房项目,一般涉及的资金超过10亿元,开发商需要缴纳25%的准备金,如果利润率只有3%,开发商不会投入“几个亿”来做保障房。
　　近日,万科集团一高管也曾向媒体透露,万科近几年参与的保障房项目净利润率可达6%。业内人士认为,上述万科高管所述的保障房项目利润率是保守数字。
　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示,虽然保障房中的经适房是按照成本定价,但是建设成本实际上是由承建保障房的开发商自己申报,政府很难精准核查,例如人工成本、建筑成本等,实际上这个数字的弹性很大。
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也表达了相似的观点,他认为,一般的保障房利润“肯定超过3%”,大概能达到5%~10%,如果企业的操作能力较强,利润率将会更高。

　　开发商另有图谋

　　业内人士表示,虽然账面利润逊于商品房开发的“暴利”,但是保障房项目带给开发商的附加利润却相当可观。
　　中国房地产信息集团分析师薛建雄认为,虽然保障房的利润不高,但资金周转速度快,而且,在资金紧张时还可利用保障房土地进行融资。实际上,进入保障房建设行列,还意味着增加了一项拿地的筹码,开发商可以藉此从政府获得信贷、土地、税收等多种附加优惠条件。
　　业内人士分析,事实上,即便不主动参与,保障房建设也是大部分房企的必由之路。今年3月,国土资源部出台的19条土地调控新政中,明确指出:保障性住房、自住性中小套型商品房用地供地比例不得低于供地总量的70%,开发商“只要拿地开发,就绕不开保障房的建设”。
　　一位接近上海市政府土地部门的人士透露,过去两年,上海市已启动了几十个大型居住社区,并以邀请招标的方式确定了开发商,但这些居住社区的定位尚不明朗,其中到底多少比例是保障性住房,多少比例是普通商品房,均未有定论。
　　同时,本轮调控下,商品房滞销已成为现实,而且调控时间预期长达一年或者更久。这样的背景下,保障房的诸多优点开始凸显出来。这些因素,都促使开发企业愿意通过保障房渠道走近政府,在承建保障房之后,觊觎获取更多的附加利润。
　　薛建雄认为,保障性住房不仅有政策优势,建成后由政府回购也避免了销售风险。同时,银行在贷款方面给予的支持很大,部分项目甚至可以通过流动性贷款来启动,对于企业来说,其实际投入的资金已接近于零。在融资门槛高度提高的今天,对于销售回款乏力下现金流趋向吃紧的开发企业,这笔买卖可谓十分划算。
　　房地产营销策划专家谢逸枫曾对此算了一笔账,他认为,保障房建安成本较低,同时宣传和销售费用不高;需求稳定、资金周转速度快;另外保障房更容易获得银行贷款,自有资金比例甚至可以低到20%以下,“如果成本控制得好,以自有资金来算回报率,保障房利润率可以放大到30%~50%”。