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记者日前从长沙市建委获悉，2010年上半年长沙房地产成交面积同比增长103%。据长沙市房产研究中心最新统计数据显示，上半年长沙市(含郊县)商品房施工面积5589万平方米，新开工面积1322万平方米，竣工面积399万平方米。上半年长沙市(含郊县)实现商品房销售面积1102万平方米(其中新建商品房累计签约80972套)，销售金额462亿元。图为长沙市湘江沿岸新建的商品房小区。新华社记者 龙弘涛/摄 |
日光盘是对房地产开发商当日房源开盘当日即售罄的形象化描述。尽管观望之中的北京楼市有望又一次迎来“日光盘”的经历，但是，个别项目销售向好所提振的，却不是北京楼市整体价格反弹的可能。
记者获悉，曾在北京率先降价的“中粮万科长阳半岛”将于8月28日再次开盘，综合中粮万科等方面关于户型、产品位置、认购情况的信息分析，这一可能重演第一次开盘“当日售罄”的项目，其实质价格，尚基本与一期持平。
北京万科营销总监肖劲向本报记者表示，对于市场的判断，万科总体仍未改变：“我们在定价策略上，仍然坚持顺势而为的策略，我也不认为下半年的北京楼市会出现价格反弹，调整仍然是主基调，因为我们判断调控不会放松。”
二期开盘与第一次持平
“这一期推出的房源，总数应该是377套。”8月26日上午，在接受《经济参考报》记者采访时，肖劲表示，就在不到一个月前，面对第一次开盘的长阳半岛项目当日售罄，肖劲还多少有些“意料之外”。
记者了解到，本次开盘的377套房源，为2#、3#、4#三栋，相比于第一次开盘的房源的所处位置，为更靠近社区内部，相比一期也更远离城铁，较为安静。相比第一次开盘，其产品户型也更为丰富，共计有5种户型。
在当前市场环境下，中粮万科的定价策略亦十分受到各方关注，中粮万科内部亦对此十分谨慎对待，记者综合各方消息后确知，三居户型均价16500元/平方米，首次开盘的三居户型均价为16300元/平方米，相比微调200元/平方米；而本次开盘的2号楼二居户型均价14100元/平方米，首次开盘的1号楼二居户型均价为13600元/平方米，相比微调500元/平方米。
“实质上，从产品结构的特点上看，这样的定价策略是与第一次开盘定价是持平的。”肖劲表示，他的逻辑在于，相比于一期开盘时邻近城铁以及塔楼的产品，第二次开盘的房源全部都位于社区内部，而且是板楼产品，按照业内的通行标准判断，加权计算两次开盘时不同的位置与产品，万科长阳半岛项目的第二次开盘，实质上是以持平的价格策略开盘。
此前，在长阳半岛项目第一次开盘时，其几乎逼近周边限价房的定价策略，一度在北京楼市引发“楼市调整实质开始”的讨论，而其当日售罄的销售业绩，也从侧面佐证了这种定价策略的成功所在，而在更早时，业绩一度预期该项目的开盘价格，至少要达到16000元/平方米。
主动顺应市场调整价格策略
在业内，通常把开盘当日销售告罄的楼盘，冠以“日光盘”的称谓，这一舶来于南国楼市的称谓，在2010年进入调整期的中国楼市，已经十分罕见。
肖劲告诉记者，从长阳半岛项目目前的办卡客户来看，办卡客户已达到4500多组，其中近60%的客户更多关注两居产品。对比377套的可售房源，再现首次开盘时日光盘的可能性极大，不过对此，肖劲表示不便预测开盘时的销售情况。
万科内部一位不愿具名的人士告诉记者，万科总体对客户积累情况较为乐观，但是，万科也考虑到，这4500多组的认购客户当中，有一定比例的重复认购，不过，这一情况与1期情况类似，不会造成太大影响。
自4月楼市进入宏观调控周期以来，北京楼市成交量一直环比走低，房价涨幅亦跟随下降，其间，仅有个别项目能够热销，基本属于以区域平均价格开盘或低于区域平均价格开盘销售的项目，如绿地的西斯莱公馆项目、万科中粮紫苑项目以及第一次开盘的中粮万科长阳半岛项目。
“从我们目前代理的客户情况来看，市场仍然是观望的气氛很严重，成交量不容乐观。”一位不愿具名的经纪公司负责人告诉记者，他表示，目前北京楼市新盘的供应高峰还没有出现，因此很大一部分市场需求还在等待更为宽泛的选择余地，所以，市场总体的趋势，仍然是持币待购。
在这样的背景下，中粮万科长阳半岛项目的“日光盘”可能性，就显得十分宝贵。对此，万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆只是表示，“按照集团的统一部署，万科在北京施行的也是顺势而为的定价策略，不会逆市涨价，也不会对价格‘硬扛’，依照市场定价，是万科一贯坚持的原则。
房价反弹时机远远未到
8月21日，王石在杭州放言，10%-15%是中国楼市调整的“幅度底线”，不过他仍然承认，中国的房地产价格，远远超过中国消费者的承受力，而万科自4月开始，就主动跟随市场，调整价格策略，顺应市场变化。
在此之前，国务院副总理李克强两次表示，楼市调控决不放松，并两次强调要继续打击和遏制房地产市场中的投机和投资资本，这让一度被认定可能因调控放松而有望复苏的房地产市场，再度预期利空。
在不确定的预期下，开发商正将原定的开盘计划一推再推。搜房网统计数据显示，6月北京计划开盘31个项目，但实际开盘仅为19个。7月北京计划开盘28个项目，但实际开盘也只是19个。至8月，北京计划开盘36个项目，但至目前，仅开盘5个项目。
记者了解到，北京目前严格执行一房一价的预售审批制度，如果建委认为项目定价过高，则不发放预售许可证，另一方面，由于市场成交量不高，而开发商在资金链并不太紧张的情况下，又不愿意以低价入市，便暂缓取得预售许可证，或一再推迟开盘时间。
而除万科之外的大多数上市公司，今年下半年，销售压力巨大。主要房企今年上半年均未完成计划销售任务一半。另一方面，在信贷不断收紧的情况下，房企资金链也不断收紧——目前，农业银行已经停发房地产信贷直到本月月底，而民生银行等也提出要求，新增房地产贷款不得超过上个月的额度。
这一切，显然让人看到，楼市价格尽管下跌调整的空间仍然难以判断，但有一条是明确的，即中小户型且价格平抑的首次置业和首次改善型需求产品，仍然深受主流消费群体的青睐。然而对于房价反弹的时机，却还远远未到。
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