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北京能否再次迎来“日光盘”
“中粮万科长阳半岛”28日开盘
2010-08-27   作者:记者 洛涛/北京报道  来源:经济参考报
 

    记者日前从长沙市建委获悉,2010年上半年长沙房地产成交面积同比增长103%。据长沙市房产研究中心最新统计数据显示,上半年长沙市(含郊县)商品房施工面积5589万平方米,新开工面积1322万平方米,竣工面积399万平方米。上半年长沙市(含郊县)实现商品房销售面积1102万平方米(其中新建商品房累计签约80972套),销售金额462亿元。图为长沙市湘江沿岸新建的商品房小区。新华社记者 龙弘涛/摄

    日光盘是对房地产开发商当日房源开盘当日即售罄的形象化描述。尽管观望之中的北京楼市有望又一次迎来“日光盘”的经历,但是,个别项目销售向好所提振的,却不是北京楼市整体价格反弹的可能。
  记者获悉,曾在北京率先降价的“中粮万科长阳半岛”将于8月28日再次开盘,综合中粮万科等方面关于户型、产品位置、认购情况的信息分析,这一可能重演第一次开盘“当日售罄”的项目,其实质价格,尚基本与一期持平。
  北京万科营销总监肖劲向本报记者表示,对于市场的判断,万科总体仍未改变:“我们在定价策略上,仍然坚持顺势而为的策略,我也不认为下半年的北京楼市会出现价格反弹,调整仍然是主基调,因为我们判断调控不会放松。”

  二期开盘与第一次持平

  “这一期推出的房源,总数应该是377套。”8月26日上午,在接受《经济参考报》记者采访时,肖劲表示,就在不到一个月前,面对第一次开盘的长阳半岛项目当日售罄,肖劲还多少有些“意料之外”。
  记者了解到,本次开盘的377套房源,为2#、3#、4#三栋,相比于第一次开盘的房源的所处位置,为更靠近社区内部,相比一期也更远离城铁,较为安静。相比第一次开盘,其产品户型也更为丰富,共计有5种户型。
  在当前市场环境下,中粮万科的定价策略亦十分受到各方关注,中粮万科内部亦对此十分谨慎对待,记者综合各方消息后确知,三居户型均价16500元/平方米,首次开盘的三居户型均价为16300元/平方米,相比微调200元/平方米;而本次开盘的2号楼二居户型均价14100元/平方米,首次开盘的1号楼二居户型均价为13600元/平方米,相比微调500元/平方米。
  “实质上,从产品结构的特点上看,这样的定价策略是与第一次开盘定价是持平的。”肖劲表示,他的逻辑在于,相比于一期开盘时邻近城铁以及塔楼的产品,第二次开盘的房源全部都位于社区内部,而且是板楼产品,按照业内的通行标准判断,加权计算两次开盘时不同的位置与产品,万科长阳半岛项目的第二次开盘,实质上是以持平的价格策略开盘。
  此前,在长阳半岛项目第一次开盘时,其几乎逼近周边限价房的定价策略,一度在北京楼市引发“楼市调整实质开始”的讨论,而其当日售罄的销售业绩,也从侧面佐证了这种定价策略的成功所在,而在更早时,业绩一度预期该项目的开盘价格,至少要达到16000元/平方米。

  主动顺应市场调整价格策略

  在业内,通常把开盘当日销售告罄的楼盘,冠以“日光盘”的称谓,这一舶来于南国楼市的称谓,在2010年进入调整期的中国楼市,已经十分罕见。
  肖劲告诉记者,从长阳半岛项目目前的办卡客户来看,办卡客户已达到4500多组,其中近60%的客户更多关注两居产品。对比377套的可售房源,再现首次开盘时日光盘的可能性极大,不过对此,肖劲表示不便预测开盘时的销售情况。
  万科内部一位不愿具名的人士告诉记者,万科总体对客户积累情况较为乐观,但是,万科也考虑到,这4500多组的认购客户当中,有一定比例的重复认购,不过,这一情况与1期情况类似,不会造成太大影响。
  自4月楼市进入宏观调控周期以来,北京楼市成交量一直环比走低,房价涨幅亦跟随下降,其间,仅有个别项目能够热销,基本属于以区域平均价格开盘或低于区域平均价格开盘销售的项目,如绿地的西斯莱公馆项目、万科中粮紫苑项目以及第一次开盘的中粮万科长阳半岛项目。
  “从我们目前代理的客户情况来看,市场仍然是观望的气氛很严重,成交量不容乐观。”一位不愿具名的经纪公司负责人告诉记者,他表示,目前北京楼市新盘的供应高峰还没有出现,因此很大一部分市场需求还在等待更为宽泛的选择余地,所以,市场总体的趋势,仍然是持币待购。
  在这样的背景下,中粮万科长阳半岛项目的“日光盘”可能性,就显得十分宝贵。对此,万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆只是表示,“按照集团的统一部署,万科在北京施行的也是顺势而为的定价策略,不会逆市涨价,也不会对价格‘硬扛’,依照市场定价,是万科一贯坚持的原则。

  房价反弹时机远远未到

  8月21日,王石在杭州放言,10%-15%是中国楼市调整的“幅度底线”,不过他仍然承认,中国的房地产价格,远远超过中国消费者的承受力,而万科自4月开始,就主动跟随市场,调整价格策略,顺应市场变化。
  在此之前,国务院副总理李克强两次表示,楼市调控决不放松,并两次强调要继续打击和遏制房地产市场中的投机和投资资本,这让一度被认定可能因调控放松而有望复苏的房地产市场,再度预期利空。
  在不确定的预期下,开发商正将原定的开盘计划一推再推。搜房网统计数据显示,6月北京计划开盘31个项目,但实际开盘仅为19个。7月北京计划开盘28个项目,但实际开盘也只是19个。至8月,北京计划开盘36个项目,但至目前,仅开盘5个项目。
  记者了解到,北京目前严格执行一房一价的预售审批制度,如果建委认为项目定价过高,则不发放预售许可证,另一方面,由于市场成交量不高,而开发商在资金链并不太紧张的情况下,又不愿意以低价入市,便暂缓取得预售许可证,或一再推迟开盘时间。
  而除万科之外的大多数上市公司,今年下半年,销售压力巨大。主要房企今年上半年均未完成计划销售任务一半。另一方面,在信贷不断收紧的情况下,房企资金链也不断收紧——目前,农业银行已经停发房地产信贷直到本月月底,而民生银行等也提出要求,新增房地产贷款不得超过上个月的额度。
  这一切,显然让人看到,楼市价格尽管下跌调整的空间仍然难以判断,但有一条是明确的,即中小户型且价格平抑的首次置业和首次改善型需求产品,仍然深受主流消费群体的青睐。然而对于房价反弹的时机,却还远远未到。

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