国家一系列房地产调控措施出台后，海南楼市从年初国际旅游岛获批后的狂热转为成交量大幅萎缩，投机投资性购房遭到“精准”打击。目前海南楼市仍处于开发商与政府和消费者博弈阶段，虽然成交价格大幅下滑，但楼盘价格并未明显下降，开发商期待“金九银十”传统旺季带来市场回暖。但业内人士预计，只要房地产调控政策继续从紧，在下半年库存放大和资金收紧的双重压力作用下，海南楼市很可能出现成交量继续低迷和房价实质性下降的局面。

　　调控政策打击投资投机性住房销售量大幅萎缩

　　国家4月份一系列房地产调控政策出台后，海南房地产市场从1月份《国务院关于进一步推进海南国际旅游岛发展若干意见》出台后的狂热陷入低迷，短短几个月内，各个售楼处从门庭若市到门可罗雀形成的强烈反差让诸多开发商和业内人士感叹不已。
　　“目前海南的房地产市场非常不景气，成交量非常低迷。”合纵连横地产营销顾问有限公司总经理何希闻介绍说。
　　“不景气”在各项海南房地产开发指标的回落上得到验证。海南省统计局最新公布的数据显示，今年以来，受国家房地产调控政策措施影响，海南房地产投资增幅同比呈逐月减缓之势，7月份降至今年以来的最低水平。
　　数据显示，今年1至7月，海南房地产开发投资累计完成243.93亿元，比去年同期增长67.1%。而此前的六个月，海南省房地产投资累计同比增幅分别达2.0倍、1.8倍、1.4倍、96.5%、95.4%及78.9%，增幅逐月减缓，7月的增幅是今年来的最低水平。
　　海南省统计局有关负责人表示，这一方面反映出海南房地产市场是全国房地产市场密不可分的一部分，另一方面体现出海南贯彻国家房地产调控政策是积极的、措施是得力的。
　　今年1月至7月，尽管海南省房屋销售额累计实现491.96亿元，比去年同期增长2.1倍，其中住宅销售额累计实现484.57亿元，占全部销售额的98.5%，较去年同期的增幅也是2.1倍，但商品住房销售面积的环比数据仍然在节节下滑。据统计，今年3、4、5月份，海南商品住房销售面积分别为62.77万平方米、56.72万平方米、22.9万平方米，环比变化幅度分别为-19.05%、-9.64%、-57.95%。据海南省住房和城乡建设厅有关负责人介绍，6月份和7月份海南商品住房销售面积、销售金额等主要指标仍然延续房地产调控政策出台后的下滑趋势。
　　房地产调控政策出台以来，全国楼市观望情绪浓厚，在经历了房价快速上涨的海南，购房者的犹豫度似乎更加明显。
　　浓厚的观望情绪和购房者看跌预期使得一手房成交量大幅萎缩的同时，二手房销售和价格也陷入低迷状态。
　　海口市中地行房产代理有限公司经理张丽表示，目前海口市二手房市场也不太景气，“5月份之前成交量还没有受到太大影响，从6、7月份开始就特别淡，成交萎缩非常明显，特别是对投机投资性购房者的影响很大。”
　　海南房地产市场外向型特征突出，投机投资性购房比重较大。海南省住房和城乡建设厅的统计显示，今年上半年，岛外人士购买海口商品住房7566套、78.09万平方米，分别占销售总套数和总面积的71%、63%；购买三亚商品住房6366套、60.52万平方米，分别占销售总套数和总面积的85.5%、85.4%；与2009年统计数据相比，尽管上半年岛外人士购买海南商品住房比例局部有所下降，但购买总套数和面积均有大幅提升。
　　合纵连横地产营销顾问有限公司总经理何希闻表示，1、2月份海南房价的大幅上涨主要就是投资投机性购房的推动作用，但调控政策对海南投机投资性购房的打压非常明显，目前投机投资性购房已经没有太多空间。

　　购房者期盼延续调控政策

　　据海南省住房和城乡建设厅统计，2月份海南商品住房成交价格均价为14087元，达到历史最高点。随后成交价格逐步回落，尤其是房地产调控政策出台后，下降趋势更为明显。据统计，今年3至6月份海南商品住房成交均价分别为每平方米12280元、11932元、8483元、8208元，6月份房价比2月份下降41%左右。
　　相比2月份，6月份降幅达41%的成交价格在消费者看来并不明显。海口市民杨静最近一直关注楼市，“相比今年初，很多楼盘价格并没有下降，41%的降价幅度从何而来？”　
　　记者走访海口市和三亚市多个楼盘发现，大多数楼盘仍然维持1、2月份时的高价位，部分开发商推出阶段性的特价房和一次性付款的折扣优惠措施，以提振销售量。三亚各楼盘销售处门庭冷落，但销售价格却依然坚挺，绝大多数只针对一次性付款的购房者推出9.8折及9.5折的优惠方式。　
　　张丽告诉记者，调控政策出台后，海南二手房价格也没有明显下降，“即使有些投资客急着出手，但由于在入手时价格就已经比较高了，他们也不会主动大幅降价。”
　　海南省住房和城乡建设厅市场处副处长杨亚明解释说，今年初，海南高档楼盘的火热销售大幅拉升成交价格，随后浓厚的观望气氛使得开发商和购房者进入博弈阶段，再加上高档楼盘存量已基本释放完毕，目前销售的主要是中低价位的楼盘，导致出现虽然成交价格大幅下降，但购房者直观感受市场价格下降并不明显的现象。
　　在浓厚的市场观望情绪影响下，7月中旬，海南著名旅游地产开发商金手指地产宣布，旗下两大主力楼盘海口高尔夫温泉小镇和兴隆温泉高尔夫公寓全线8折优惠，成为国家一系列房地产调控政策出台后，海南第一家全线降价发售的大型品牌房地产企业，在海南房地产市场引起广泛关注。但是，金手指地产打折促销后仍然过万的均价让购房者大呼难以承受。　
　　据新浪网在海南发起的一项调查显示，参与调查的86.6%的海南网友认为只能承受5000元以下的房价，“完全不能承担现行房价”的占55.3%，“只要买房，经济压力就很大，肯定要房贷”的占34.1%。
　　同时，对于该如何解决民众购房难问题，有近6成参与调查的网友认为，房地产调控政策应继续加大，以强制开发商降价。
　　投机投资性购房被“精准”打击，开发商积累了大量资金继续与政府和购房者博弈，海南本地居民购买能力有限，多重因素造成了目前海南楼市销售量萎缩、价格停滞、观望情绪格外浓厚的局面。

　　博弈仍在持续调控下传统旺季难“旺”

　　目前，海南的开发商与政府和消费者之间的博弈仍在持续，开发商密切关注政策走向和市场动向，同时期盼“金九银十”传统旺季到来时，市场能有所回暖。但多位业内人士和政府官员均认为，随着下半年调控政策效应的释放，海南楼市有可能进一步回调。
　　合纵连横地产营销顾问有限公司总经理何希闻表示，下半年海南楼市到底能否回暖还很难说，海南的购房者主要来自于外地，而现在整体房地产市场环境不容乐观。“如果目前的销售低迷归于常规淡季因素，还可以理解，如果是政策打压下形成的市场，不管是‘金九银十’还是春节，海南房地产市场都难以回暖。目前海南楼市最缺乏的就是购房者的信心，购房者如果没有信心，即使有刚性需求，他们仍然会观望。”
　　何希闻表示，下半年的房地产调控政策究竟是从宽还是从紧对海南楼市的影响很大，如果继续延续目前的从紧调控政策，海南楼市的低迷状态要持续到半年一年的时间，“现在还只是博弈的开始。”
　　业内人士表示，如果下半年开发商已经在售的项目销售量跟不上去，将很可能面临资金的压力。海南省住房和城乡建设厅负责人也表示，在海南房地产开发投资的各项指标均有所回落的情况下，企业资金虽然仍比较充裕，但逐步收紧。
　　如果下半年仍延续目前的调控政策，资金收紧和库存放大的双重压力或许将促使开发商被迫降价。张丽介绍说，目前投资客囤积了大量房源，随着开发商下半年很多新盘开盘，库存压力将很大。记者采访了解到，诸多楼盘准备在10月份后开盘，迎接传统的“金九银十”旺季。
　　海南圣煜投资有限公司总经理朱晖说，房地产调控政策出台后，三亚许多楼盘销售几乎停滞，“我们原本打算在五指山市和三亚市同时开发新楼盘，目前决定只开发其中一个，希望下半年市场打破僵局，房价下降拉动成交量上升。”
　　海南省委党校原副校长廖逊则认为，目前海南房地产市场成交价格下滑是海南房价松动的迹象，这仅仅是个开始，如果中央各项调控政策进一步释放，海南房地产同样会继续受全国整体市场环境的影响，海南房地产市场的总体行情还是看跌，第四季度房价有可能真正下跌。
　　海南省住房和城乡建设厅副厅长蔡仁杰表示，如果中央继续保持宏观调控政策不变，预计下半年海南省房地产市场回调的趋势将进一步强化，成交量仍将继续低迷，房价将出现一定幅度的回落。

    专家热议下半年海南楼市前景

    第十届博鳌房地产论坛近日闭幕，朱中一、樊纲、任志强等地产、家装相关60余个行业的业界精英悉数到场，就新政之下中国房地产转型问题进行了热烈而精彩的观点碰撞。自4月中旬国家开始进行楼市调控，成为楼市降温的导火线，并由此造成海南楼市观望潮弥漫，至今未见破解。另一方面，政府加大了对民生的投入，各地保障房建设如火如荼，正更加令人对海南国际旅游岛下半年房地产市场走向产生更多的猜测。