从小城市做到大城市

　　谈起烂尾楼，人们会联想到破烂的工地杂草丛生，间隙矗立着一栋或几栋或高或矮的楼房，任凭风吹雨打。开发商不愿意碰，政府头疼，百姓心痛的烂尾楼，偏偏被一位名不见经传的山东人点铁成金起死回生。
　　这是一个什么样的人？他有什么神奇的能耐？带着疑问，《经济参考报》记者对北京光耀东方董事长李贵斌进行了独家专访。
　　普通的不能再普通了，坐在记者对面的他是个不太典型的地产老板，方正的脸上架一副眼镜，朴素的白衬衫、深色西裤、黑色皮鞋，浓重的山东口音说起话来慢条斯理。
　　钱对他来说已经失去了传统的意义，馒头、面条、大葱是他的可口吃食，“只有这些我才吃得饱吃得香。”当他手捧一杯白开水，坐在你面前，跟你侃侃而谈近日对人生哲学的思考、对新媒体的看法，只有当问及项目的进展情况，他才会轻描淡写几句时，你真的很难把叱咤地产风云的“业内黑马”跟他联系在一起。
　　作为一个从山东聊城做商业地产起家的企业家，他的企业在业内以商业地产项目并购运营的独特模式引人注目，他独到的发现价值的眼光和重塑价值的能力也几乎可以作为商业地产界的成功范本。
　　李贵斌口中提到的光耀东方广场，位于北京西客站北广场东侧，其前身就是烂尾了10年的海天广场。2009年9月，李贵斌用20亿元接手了沉寂多年的海天广场。仅仅3个月之后，北京光耀东方就令这座10年死城犹如枯木逢春，点亮了天安门以西区域的商业价值暗角。据了解，当时开盘非常火爆，由于是准现房，开盘价仅为2.3万至2.5万元/平方米，仅一天时间，光耀东方广场500套房源就告售罄。

　　收购烂尾楼起家

　　从名不见经传的三线城市企业，到驰骋国内商业地产行业的黑马，李贵斌只用了8年时间。
　　2003年以前他是山东聊城市一家银行的支行行长。2003年下海经商后，在一次偶然的机会中，已经43岁的他接手了当地的一家烂尾商场——新东方广场。“我没少走弯路。最早，我把店铺设计得比较大，但是当时市场购买力不足，租户的租金也较高，后来他们都赔钱了，很多人退租。幸好我手里还有住宅业务，有现金流。”第一批租户的问题解决之后，李贵斌又重新设计店铺，重新装修、招商，直到2006年，新东方广场才渐渐红火起来。
　　第一个项目就做了3年，对于李贵斌来说，是个由不会到会的过程，也是一个培养企业品牌的过程。李贵斌从中也总结出一点重要经验，“商业地产，最重要的是商业定位和规划，商业做好了，地产才能增值。”
　　在2005年春天李贵斌赴美国考察时，他发现自己的尝试原来可以当成一门长久的生意来做。“美国有一家公司叫做五兄弟，也是专门收购商业烂尾楼的，它的规模已经排进了美国开发商的前10名。”在李贵斌看来，根据美国房地产上百年的发展历程，烂尾楼的存在是一种常态。他打算在中国复制这样的商业模式。
　　2009年上半年，北京光耀东方成功收购北京“新中关购物中心”47%的股权，成为其最大股东。2009年9月，烂尾了10年的海天广场也被光耀东方成功收购。
　　迄今为止，通过不断攻城略地，李贵斌已经在山东、河北、山西、天津和北京等地建立起了自己的地产王国。截至目前，北京光耀东方开发、投资并购、整合改造、自持运营的商业地产项目，总建筑面积累计已经超过200万平方米。其狂飙突进之势令人瞩目，其独到的眼光、专业的投资并购使一个个商业项目化腐朽为神奇。
　　“商业项目的烂尾或暂停，除了开发中的财务问题外，大多数由于经营不善，无法维持经营。”李贵斌表示，只有建立起一个执行力强的商业管理团队，才能短期内降低空置率，提升租务局面。
　　“中国烂尾楼市场约有2万亿元以上。”李贵斌说，未来几年，商业地产供大于求，而购买力的增长有限，关停和烂尾的越来越多，公司的机会也就越来越多。

　　独特商业模式

　　城市综合体的开发+投资并购烂尾楼+商业管理的三位一体的产业链运作，就是光耀东方的一个独特商业模式。换句话说，也就是以城市综合体开发为基础、投资并购重组为重点、商业运营管理为主线，整合城市商业地产链，进而形成开发、收购、管理的完整体系。
　　李贵斌告诉《经济参考报》记者，之所以选择这样的商业模式，是因为在房地产市场发展的过程中，烂尾楼和价值被严重低估的项目都会大量存在。他们选择这样的商业模式，一是因为对社会有好处，二是因为对公司有好处，所以未来光耀东方还将继续这样的模式。
　　而对于选择商业烂尾项目方面，李贵斌一直奉行三个标准：位于核心商圈、地级市以上的城市以及原产品本身品质不能太差。
　　要做好收购烂尾楼的工作，组建一支工作经验丰富的操盘团队是最重要的。李贵斌总是把成功归功于他引以为傲的团队。“我们40多位高管来自万达、太平洋百货、铜锣湾、赛特等知名的企业。
　　据了解，李贵斌盘活北京海天广场仅用了3个月，这完全依仗一个包括收购、改造、运营在内的专业化团队：由专业的法律团队专门对接债权人，解决好收购项目的一切法律纠纷和遗留问题；由专业化的工程团队完成改造和装修；再组建光耀东方在本地的商业管理公司，对商场进行管理运营。
　　而在打造这次专业团队和三位一体的产业链过程中，李贵斌总结自己的管理经验为16个字：东方文化，西方管理，资源整合，渠道建立。“企业是一个系统工程，要综合考虑，形成立体思维。”
　　李贵斌说，烂尾楼项目和价值被低估的城市综合体，都是光耀东方关注的重点。今年光耀东方计划在北京和上海两个城市投资并购2至4个城市综合体项目。

　　商业地产 商业为先

　　“商业地产，最重要的是商业定位和规划，商业做好了，地产才能增值。”李贵斌说，同样的道理，即使是中途停建的烂尾楼，烂尾只是表面现象，最终的原因还是商业运作上出了问题。
　　据了解，2005年，光耀东方收购了河北邯郸市中心一个2.4万平方米的商场，收购后便迅速做出了判断：该项目位处当地两个商圈的交界处，体量较小，无法定位为百货等业态。而当时邯郸有一个女人街，采取店中店的形式，生意非常好。光耀东方受到启发，将这个项目定位为时尚女性商场，采用店中店的形式，包装以后重新推出。李贵斌说，“招商时，只需要招800家商户，而来报名的商户超过了3000家。”
　　2008年，光耀东方收购石家庄项目。这是一个2002年开业不久就关张的城市综合体。与这个项目相邻的是该市最大的百货商场，项目北侧，是华北一个大型的服装批发市场，汇集了大批来自各地的服装供应商。李贵斌说，“当时我们做了分析，将它定位为一个品牌服装展贸中心。”这一因地制宜的做法，很快吸引了众多来自全国的服装代理商家入驻。
　　“我要把商业地产的价值做出来，就要整合好资源，功夫做到位。”李贵斌说，在收购海天广场之前，已经做了全方位的分析。“光耀东方广场将被定位为一个集商业性购物、酒店、娱乐、办公于一体的城市综合体。”他说，之所以这样定位，是因为考虑到光耀东方广场的独特优势。首先，距离长安街近，临近中央政务区、中央商务区，交通位置好；其次，在光耀东方广场方圆1公里之内还没有大型的城市商业综合体，公主坟、西单等商业区都距离较远。最近，新华社网络电视台、手机电视台、湖南电视台北京办事处等媒体的意向入驻，将带来品牌效应；即将建成的6800平方米的多功能影院和8000平方米的多功能演播厅也会汇聚更多人气。
　　李贵斌告诉《经济参考报》记者，预计今年还会再收几个项目，不过总体来说现在形势还不是很明朗，会再观望。谈及未来，他认为，“平稳”是趋势。“现在房地产销量萎缩，消费增速下滑，预计房地产下一步的走向以平稳为主。”