房地产调控第一次面临着“失效”的尴尬

　　4月17日,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称:新“国十条”）下发时,很多人预期,这套结合土地、信贷、税收、保障房为一体的地产调控组合拳将是“史上最严厉”的楼市调控政策。
　　而政策执行4个月后,房地产上市公司一份接一份“闪亮”的业绩报表,却开始引发一场是否应当出台更严厉新政的讨论。
    国家发改委昨天发布的36个大中城市房价数据显示,楼市经过4个月调控后继续上涨。为此,国家发改委提醒:“各地应继续做好稳定房价工作。”
　　实际上,诸多迹象显示,楼市调控正在转向强化房地产企业监管,从上周开始,来自多个渠道的消息表明,多个部委接连“强硬”表态,将联合“围剿”囤地、囤房开发商。
　　据最新报道,继国土资源部将全国1457宗闲置用地详情交付银监会后,监管部门近期也向住房和城乡建设部表达了类似意见,希望后者能提供两类开发商的名单以便监管,一类是市场交易秩序“好的”开发商,一类是受过处罚的“差的”开发企业。据称,住建部已经将前者交付该监管部门,而后者尚未出炉。
　　种种迹象表明,房地产市场的新一轮调控呼之欲出。

　　开发商的“定心丸”

　　地产四大巨头“招保万金”日前公布的中报显示,尽管遭遇了史上最严厉的政策调控,四大巨头上半年业绩依旧靓丽。
　　金地集团以327.02%的净利润与去年同期相比增幅成为四巨头中增长最快的公司,招商地产、保利地产、万科的业绩同比（比上年同期）增速分别为115.71%、16.56%、11.41%。
　　上半年的业绩已经给开发商服下一颗定心丸。万科在中报里表示,由于7月又实现销售金额84.4亿元,同比增长64.9%。至此,今年以来万科已累计实现销售金额452.1亿元。今年后5个月,万科只要月均销售额达到40亿元,全年销售业绩就将稳超2009年。
　　开发商似乎并不着急,在很多时间里,我们看到的形式主义的促销。
　　“我们开盘的销售策略很简单,拉高定价,然后再进行打折。”一名上海本土地产商很轻松地说明了自己的方案:他们给刚刚开盘的新盘进行了20%的优惠,而从实际的成交价来看,这一价格比去年推出的上一批房源价格上浮了接近1000元/平方米。开盘的结果是,数百人排队,楼盘开盘当场售罄。
　　这种销售模式如同百货商场促销形式。
　　半年报中宣布降价15%的万科7月份业绩显示,这家地产公司销售均价同比和环比（较上月）均呈现上涨势头,分别为27％和9％。
　　“看起来,需求还是在的。”旗下楼盘将在今年10月份开盘的某地产商松了一口气。顶着高端住宅的旗号,这家地产商在上海郊区的低密度住宅预计售价将达到4万元/平方米以上。在刚刚过去的上周末,邻近该地产商楼盘的一家港资开发商开出的所有房源一售而空。

　　房价重新上涨

　　来自中介的报告称,即使是情况最坏的地区,市场也开始显露出复苏的迹象。
　　国家统计局数据显示,上海1-7月商品房销售面积同比下跌幅度达到42.1%,跌幅全国第一。
　　而进入8月份以后,房地产中介报告称,这种局面开始扭转。在苦等4个月还没有迎来房价实质性下跌的情况下,有购房者等不及开始出手。
　　佑威及楼市专评网联合提供的最新一期楼市成交数据显示,上周（8月9日-8月15日）上海市商品住宅成交面积为17.2万平方米,比前周上涨26%,这一成交数据已与新“国十条”刚出台时相当。
　　更重要的是,过去的几个月里,还没经历下跌就已经反弹。
　　国家发改委昨天发布的数据显示,据对36个大中城市监测,7月份,新建商品房价格略涨,存量房价格微落。新建商品房集中成交价为8680元/平方米（下同）,环比（比上月）上涨1.61%;最低和最高成交价分别为6825元/平方米和13158元/平方米,分别比上月上涨12.91%和下降1.04%;存量房集中成交价为6398元/平方米,环比下降0.13%。
　　机构报告也开始声称,他们对于房地产市场的预期已经发生转变。
　　国泰君安8月16日发布研报指出,目前中国房价整体尚未下跌,而明显改善的销量上升导致开发商和二手房东越来越惜价。报告同时称,因业绩确定性高,且9-11月销售能连续放量,建议增持并重点推荐万科A、招商地产、首开股份等公司股票。

　　二次调控？

　　目前遇到的情况前所未见。
　　从历史经验来看,在过去经历的数次房地产调控中,尽管每一次调控都在放松后迎来价格重新上涨,但在调控期间,房价还是取得了预期的调控成效。而在2008年,甚至由于房价下跌过猛影响实体经济增速,甚至还迎来了一波救市的大潮。
　　国家发改委昨天表示,从7月份的房价变化看,一线城市房地产市场量跌价滞,房价走势趋稳,对市场变化反应较为灵敏的存量房价格出现回落。但近期部分二三线城市新建商品房价格有所上涨,多数城市平稳,部分城市涨幅较大,各地应继续做好稳定房价工作。
　　在国家发改委表态之前,几大部委都已经表达了进一步加强地产调控的决心。据报道,国土资源部将全国1457宗闲置用地详情交付中国银监会,银行方面将对此类开发商继续收紧贷款。
　　另有报道称,监管部门有关负责人在日前的一次会议上称,住建部已给了市场交易秩序“好的”开发商名单,并已发给了商业银行,对开发商进行名单式管理。该部门正争取向住建部要差的开发商（处罚过）名单,贷款更谨慎。
　　实际上,中国房地产协会副会长朱中一最近的一则表态透露了更加鲜明的信息。
　　朱中一在博鳌房地产论坛上表示,中房协7月份已经向国务院有关部门建议,目前暂缓出台新的紧缩性政策,以稳定市场的预期。该表态一出,随即引来多方炮轰。如果仔细分析可以发现,朱中一的表态背后所释放出的信息非常明显:国务院正在酝酿出台新的楼市紧缩性政策。
　　8月13日,国务院副总理李克强在北京考察时强调,当前要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施,坚决抑制投机炒作等不合理需求,切实增加住房有效供给,巩固调控的初步成果。