楼市调控100天后,楼市格局走向混乱状态:高价盘、老项目后期成交持续低迷,低价入市的纯新盘却逆市热销;通州区商品房九成滞销,大兴、房山等区域新盘却遭“疯抢”,甚至出现久违了的“日光盘”。
　　离“金九”不足一月,北京新房市场走势却变得愈加扑朔迷离。近期,保利、绿地、万科位于大兴、房山区域的项目均低价热销,一定程度上引发了业界对价格战的猜想。
    在业内人士看来,从限制信贷规模,到进一步禁止银信业务,地产商各种来钱渠道基本被封堵。对于现金流和业绩的需求,会是地产公司下半年的最大课题,因此在某些区域很可能会出现明显的商品房价格战。
　　“低价入市的新盘肯定会影响周边项目,甚至掀起新一轮降价潮,而房地产市场的最佳状态就是快速推盘,薄利多销。”北京万科营销总监肖劲说,在楼市调控政策频出的当下,开发商暴利的时代已一去不复返。

　　新盘低开拉动成交量

　　楼市成交量连续下挫3个月后上月迎来首次反弹。
　　据北京市房地产交易管理网数据统计,7月份,北京共成交期房住宅4950套,成交面积51.9万平方米,环比分别增长16.7%和25.1%。除去保障性住房,实际成交的期房商品住宅为4035套,成交面积为44.5万平方米,环比分别增长39.2%和39.6%。
　　这与标杆房企大规模促销不无关系。
　　亚豪机构副总经理高姗指出,7月份北京楼市成交量明显增长的主要原因是多个优质项目低价入市销售,性价比突出。其中,位于大兴的保利茉莉公馆、新里西斯莱公馆,位于房山的万科长阳半岛等项目均采用低价入市策略,取得不俗业绩。
　　7月24日,中粮万科长阳半岛火爆开盘引爆了北京楼市。根据后来公布的数据,项目一期854套房源引来约7000名购房者,全部房源在2天内售罄。北京市房地产交易管理网显示,截至8月5日,该项目已签约767套。
　　相比热销,更为人们所关注的是:万科降价了。此前,万科方面对外宣传称,中粮万科长阳半岛原本打算卖1.5万元/平方米,后来下调至均价1.34万元/平方米。这个价格仅比相邻的6号地限价房项目1.25万元/平方米的均价高出不到1000元/平方米,并且长阳半岛为精装修产品,为万科赚足了眼球。
　　事实上,这并非真正意义上的降价,只是调低了开盘预期。现阶段,如此“积极定价策略”已经成为开发商的普遍做法,并且屡试不爽。早于万科开盘的大兴黄村保利茉莉公馆与绿地新里西斯莱公馆均采用了此策略。
　　这些楼盘之所以能在调控下取得开门红,价格低开是最关键的因素。中原地产华北区域总经理李文杰认为,这些新开项目都位于去年拿地竞争最为激烈的热点区域,然而现在却以低于市场均价的方式推出,引燃了刚需人群的购买愿望。经过三个多月观望,新盘的大规模低价入市有可能引发连锁反应,打破市场僵局。

　　价格压力凸显

　　值得注意的是,与房山、大兴等区域形成鲜明对比的是,房价一度暴涨的通州区目前已经陷入冰点状态。
　　据北京市房地产交易管理网数据显示,截至8月3日,通州区在新政后总预售项目为9个,总提供房源数量为2552套,但其中签约量264套,签约率仅为10.3%,9成房源滞销。新政以后通州单个项目销售率最高仅为31.8%,更有4个项目接近零成交。从成交的房源看,大部分项目实际销售均价全部低于开发商预期,甚至低30%左右。
　　同样惨淡的还有二手房市场。据荧灿地产监测数据表明,7月份,在通州有过成交记录的29家中介公司中有24家中介成交量不足10套,其中13家公司仅达成交两套的“生存底线”。同时,通州二手房均价也跌到了13200元/平方米,比新政前暴跌了3成。
　　荧灿地产认为,通州区目前还处于泡沫回落阶段,二手房价格仍将被压制一段时间,预计8月银行贷款政策的缩紧以及进入到实操阶段会继续排挤部分购房需求,所以直到年底前,通州房价依然会在低位徘徊。
　　尽管陷入冰点,但目前通州楼盘的大部分开发商并没有明显的降价意愿,只是惯常地选择了加大促销力度。但业界推测,当商品房滞销越来越严重时,房价极有可能酝酿大幅下调。
　　有统计数据显示,除朝阳和海淀两个大区外,楼市存量最高的区域——通州区已经占到了北京全市存量的20.4%,但实际成交量仅占全市成交量的不足5%。
　　北京中原三级市场研究部总监张大伟指出,通州的单个项目平均库存量也最高,预示着该区域销售压力将越来越大,房价下调压力亦巨大。
　　中原地产市场研究部认为,最近一些标杆企业的低价热销,很可能影响诸多房企的销售策略。由于相比标杆企业,部分中小企业拿地成本要低很多,这将使得区域很可能出现明显的商品房价格战,降价的幅度很可能超过10%,而且将会传导到全市。
　　不过,也有业内人士指出,目前对开发商影响最大的还是政策的执行力度,其中最重要的还是信贷政策,如果下半年银行放开现有的信贷政策,价格战就可能不会出现。
　　“在新政推出迫使房价上涨趋势得到初步遏制之后,当前政府主要通过落实执行细则、规范政策口径等方式维持前期调控效果。但总体而言,还是难以确定下一步具体政策走势。”中原集团研究中心高级经理刘渊表示,另一方面,由于市场普遍供应不足,故难以出现大规模降价促销形势,导致各地市场成交在低位起伏波动,最终制约市场持续回暖。