北京通州曾经是过去一年房价飙升最快的区域,从均价8000多元/平方米到25000元/平方米,通州房价用一年多的时间涨了3倍。而如今,“涨价明星”正在遭遇严峻的考验。
　　北京中原根据北京房地产交易管理网数据显示:截至8月3日,通州区在4·15日新政后总预售项目为9个,总提供房源数量为2552套,而其中签约量仅为264套,签约率仅为10.3%,9成房源滞销。新政以后单个项目销售率最高仅为31.8%,更有4个项目接近零成交。
    从成交的房源看,大部分项目实际销售均价全部低于开发商预期,甚至低于 30%左右。
　　本报记者查阅房地产交易管理网显示,海棠湾嘉园项目2010年3月14日取得销售证,准许销售面积42519.72平方米,但是截至8月4日,签约面积仅为12377.14平方米,销售率仅为29.1%。与此同时,成交均价为21487/平方米,低于拟售价格22000元/平方米。6月30日拿到销售许可证的金隅花石苑项目仅仅签约25套,而这一批有352套房源可售。
　　亚豪机构副总经理高姗分析,新政出台前,在新城规划炒作之下,通州房价已达到历史高位,将自住需求挤压出市。新政后投资、投机需求快速撤离导致通州区成交量重挫,住宅销量由调控前的月销售1800余套骤降至两三百套,通州区的住宅销售额在4月达到28亿元的高峰后,7月仅成交4亿元。
　　在销售额重挫至调控前的1/7的同时,均价却没有大幅回落。7月住宅成交均价仅比调控前的4月下降了2%。高姗指出,降价有可能会引发区域楼盘竞相降价的连锁反应,不仅如此,目前市场主力购房需求以刚性自住为主,一旦房价降幅难以把控,很可能导致区域各项目间的恶性竞争。
　　而扛价不降则无法实现销量上的突破,特别是近两年通过“招拍挂”方式拿地的开发商,当时拿地的楼面价普遍超过了6000元/平方米,占用了巨额资金,并且多于2009年末2010年初开盘,开盘时间短,销售回款量也不多,同时成本压力也较高。
　　但高姗认为,通州房价僵局有望在今年底或明年初被打破,价格战预计将由年内首次开盘的纯新盘率先打响,在资金压力之下,年内推盘的纯新盘销售周期短、销量少、销售回款不足,在今年底明年初将面临着贷款利息、施工款的集中清偿,届时,在巨大的资金压力下,有可能不得不选择降价方式回笼资金以补充缺口,降低企业运营风险。但从购房者角度,在“追涨杀跌”的消费心态下,只有价格降到位才有可能实现销量的回升,预计通州商品房价格将回落至2009年底的水平,整体降幅将超过20%。
　　北京中原三级市场部研究总监张大伟指出,最近大兴及房山的部分存新盘项目非常明显的低价热销,影响了整个北京楼市。而作为2010年4月前最火爆的通州市场却没有出现明显的降价现象。这一现象在最近很可能被打破。特别是一些标杆企业的降价热销现象很可能影响其他企业的销售策略。而相比标杆企业拿地的价格,部分中小企业的成本要低很多,这将使得区域很可能出现明显的商品房价格战。继二手房在新政前三个月的明显价格调整以后,很可能从南部几区的商品房开始率先开始第二轮降价,而降价的幅度很可能超过10%。而且将会传导到全市。
　　一位不愿透露姓名的央企高层向本报记者表示,去年一些企业在通州拿地的楼面价已经超过1万/平方米,客观上对区域价格提供了支撑。他预测郊区房价会下降,但不会降幅太大。而由于五环以内很少有新项目供应,即使有供应价格也会很高,降价战将首先会在郊区打响。