2009年楼市火热,开发商疯狂拿地,上海地价屡创新高,随之而来的是高价地块周边的房价猛涨,但今年4月份重启的房地产调控,中止了此类由“地王”带来的房价疯狂。
    调控百日过后,早报记者实地调查发现,上海曾经被高价地王拉动的住宅价格已现全线回落之势,价格上涨最疯狂的嘉定新城,部分二手房房价从最高峰跌下来,如今跌幅已经接近30%;而长风地王附近,部分二手房价格甚至已经低于“地王”的楼板价。

　　长风板块:次新高档房降幅不大

　　去年9月,上海市普陀长风6B、7C地块被中海以70.06亿元拿下,折合楼板价为22409.3元/平方米,在当时一举夺下“中国地王”的称号。该“地王”一出,周边房价立刻水涨船高,从1.8万元/平方米很快越过2万元/平方米关口。
　　据了解,长风6B、7C地块由两幅相邻地块组成,出让面积达14.2108万平方米,按2.2容积率计算,总建筑面积为31.2637万平方米。该地块东至丹巴路,南至云岭东路,西至木渎港,北至金沙江路,正处在中外环之间,该地区生活配套设施较为完善,与长宁区只隔着一条苏州河,无论从地理位置还是地块规模来说,此地块都可以说是在上海极具吸引力的一幅住宅土地。
　　昨天下午,记者在实地看到,该地块的拆迁平整工作已经展开,周边的道路、通讯、电力等市政配套设施也已开建,与这一地块相邻的其他施工工地,一栋栋高档商用楼宇也正在加紧施工。
　　“去年'地王’刚出来时,附近二手房价格迅速上蹿,每平方米普遍上涨了3000-4000元,房龄在七八年之内的高档小区二手房价格一下被提到2.7万-2.8万元/平方米,高的甚至达到2.9万-3万/平方米。”上海中原金沙江板块区域经理余英告诉早报记者,与此形成显著对比的是,仅仅在半年多前的2009年年初,这里的二手房价格只有1.8万-2万元/平方米左右。
　　据介绍,上述板块二手房房价在去年一年中升幅高达40%,从去年年初的1.8万-2万元/平方米,到二季度的2.4万-2.5万元/平方米,再到三季度的2.7万-2.9万元/平方米,一路看涨,并将2.7万-2.8万元/平方米的价格一直维持到4月中旬的“史上最严厉调控”。
　　余英表示,自楼市新政出台后,“地王”周边房龄较短的高档小区如象源丽都、绿洲湖畔、金沙雅苑等,二手房房价停止了涨势,“从4月到现在基本回落到2.5万-2.6万元/平方米。
　　一杨姓男士在与“长风地王”相邻的象源丽都小区有一套90多平方米的房子,楼层、房型都很好,今年6月,他看中了市区外的一栋别墅,想把这套房子卖掉。因为急等用钱,转手价格也不高,每平方米只要2.3万元。但由于当时正处楼市调控政策出台的第二个月,即便这样价格也乏人问津,无奈之下,杨只能变售为租。
　　“由于该板块周边房源不大,住宅不多,居民又是以自住为主,因此遭遇调控后,下跌幅度比较小。成交量方面,调控前,我们门店每月能成交30-40套,调控后,下降到10套左右。”余英称。
　　与“长风地王”地块相邻的长风四村、新风花园、中江小区属于老公房,房龄大多在10年以上。据21世纪不动产上海锐丰枣阳分行经理杨桂龙介绍,在2009年年初,这几个老小区的二手房价格仅1.4万元左右,在“地王”产生之前,涨到1.6万元/平方米左右,从去年9、10月后,房价便大幅上涨起来。
　　“从开始的1.6万、1.7万、1.8万、1.9万,一直涨到今年4月调控前的2.3万元/平方米。4月中旬以后,房价同样停止了上涨,并开始有所下浮,目前维持在2.1万元/平方米左右。这一价格已经低于'长风地王’的土地楼板价格（22409.3元/平方米）。”杨桂龙称。

    嘉定新城:最多回落三成

　　去年12月,嘉定新城温泉路地块完成出让,江苏常发集团最终以9.1亿元的出让总价取得该地块,楼板价达到12076元/平方米,而重庆龙湖地产发展有限公司则如愿拿下嘉定新城A15-1地块,楼板价格11883元/平方米,两家开发商携手将当时刚刚创下历史纪录没多久的嘉定新城地价又提高了20%。
    高价拿地后随之而来的同样是当地楼市疯涨。
　　臣信房屋金沙江路店店经理贾红兵说,“2008年年末时,嘉定新城板块的新房价格只有8000多元/平方米,到了2009年10月上涨到1.3万-1.4万元,在今年4月国家出台调控政策前,更是达到1.7万-1.8万元/平方米。”
　　不过随着楼市调控政策出台,房价亦现回落。
　　在嘉定新城板块一处楼盘悠活城,售楼处工作人员向早报记者表示,目前该楼盘一期的600多套房子是今年3月中上旬开盘的,刚开始售价高的达1.8万元/平方米,国家调控政策出台后,售价受到影响,有所回落,目前在1.5万元/平方米左右。
　　售楼人员上述说法和中原地产嘉定新城分行经理郑才华的观点相同。
　　“进入4月中下旬以来,受调控影响,嘉定新城板块房价停止上涨,开始下跌,下跌幅度为10%。目前房价维持在1.4万-1.5万元/平方米。”郑才华称,“一般情况下,楼盘后一期推出的房子会比前一期贵,但现在嘉定新城板块后一期推出的房子价格跟前面几期差不多。”
　　据计算,如果以调控前的最高价格到目前的低谷价格,嘉定新城部分二手房价格回落的幅度最大已经接近三成。

　　部分买家降价后出手

　　而早报记者在嘉定新城另一处楼盘中信泰富“又一城”看到,不少买家认可对如今的房价。
　　该楼盘的售楼处位于轨道交通11号线的出站口,售楼处大厅里摆放着一张张沙发座椅和玻璃桌,几乎每一张座位都坐着前来办理购房手续的客户,售楼处工作人员也很是忙碌。
　　该售楼处的工作人员介绍说,正在预售的是楼盘一期,总计400多套,明年年底交付,7月16日开盘,半个月下来已经卖得差不多了,只剩下四五十套待售,价格在1.2万-1.5万元/平方米。
　　家住徐汇区的顾氏夫妇正在工作人员的协助下签署购房协议,他们看中了该楼盘一套90平方米两房两厅的房子,以1.5万元/平方米的价格将140多万元的购房款一次性付清。
　　顾姓女士说,这是他们夫妇俩的第三套房子,主要是投资用的,“钱放在银行不划算,股市也有风险,相比而言,还是不动产稳妥些。”顾的丈夫是公务员,自己的收入也较稳定,儿子一直工作生活在国外,家里在徐汇区已经有两套房子了。相比城区中外环以内动辄三五百万才能买上一套房子,嘉定新城周边的房价便宜实惠多了,一套房子100多万元就能搞定。而且出门就是轨道交通线,很是方便。她认为,她现在买的房子,日后有升值空间。
　　另一位20多岁、正在办理购房手续的男青年小陈告诉早报记者,他是外地人,在上海工作已经好几年了,手上有了点积蓄,家里也支持了些,但城区房子太贵,买不起,于是退而求其次,选择了嘉定新城板块。“因为有地铁直通,交通也方便。”小陈说,自己以1.5万元/平方米的价格在中信泰富买了一套70平方米的房子,首付四成,其余按揭。