近日,北京公布了3个公租房项目的成本租金,每平米从22元/月至30元/月不等。新华社记者上周六发表时评,质疑公租房成本租金偏高。市住建委昨天表示,此次公布的成本租金并非实际将收取的租金,北京目前尚未确定具体公租房项目的租金标准,将来的租金标准肯定会根据市场租金下浮计算,并且会综合各方面意见。
    市住建委相关人士表示,目前公布的成本租金,仅仅是按照公租房成本测算出的租金,并非最终的租金标准。按照《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》的规定,将来在公租房项目配租时,会结合承租家庭的负担能力,并根据同类地段类似房屋市场租金一定比例下浮,确定公租房项目的租金。不同地段和区域的公租房将确定不同的租金标准。
　　目前,北京公租房均处于建设期间,未正式投入使用,还未确定具体每个项目的租金标准。据了解,首批公租房项目有望在今年年底配租。
　　这位负责人还表示,北京的公租房和所有保障房一样,都坚持“阳光工程”,在每一个阶段都会听取各方面的意见。将来租金标准的确定,同样也会综合各方面意见,由相关部门核定后公布。对于是否采取举行听证会的方式,这位负责人说,目前尚未确定。

　　焦点1
　　高价公租房有违初衷？
　　相关人士称若定价过低,公租房退出将成难题

　　前日,相关人士称“北京公租房的成本租金计算是合理的。”有网友指出,“高价”公租房违背了建设公租房的初衷,建议公租房租金应在市场价的1/3左右。
　　一位参与制订北京公租房相关政策的人士认为,公租房与廉租房不一样,廉租房面向的是低收入家庭,是城市中最困难的群体,政府有责任去保障这些人群。公租房面向的是夹心层人群,暂时买不起房,过渡性居住,这个范围很宽,月收入七八千的家庭,也可以申请公租房。因此,公租房租金的定位应该是低于市场租金,但不能过低。如果太低,谁都不愿搬走,将来退出就成为难题。对于公租房,政府已免去了土地溢价,并有税费的优惠政策。如果过低就意味着政府多补贴,而政府大量补贴夹心层,对纳税人也不公平。
　　数说:据报道,7月北京住房租赁均价为每套2797元/月。按照平均80平米的租房面积算,每平米每月租金超过34元。

　　焦点2
　　拆迁成本为何入建设成本？
　　政策房开发商称一级开发“成本钱”必须要支付

　　针对相关人士“公租房的建设成本在每平米6000元到8000元”的说法,有网友称,拆迁成本不应计入公租房的建设成本中,就算有拆迁成本,也不能算到公租房承租人头上。
　　上述参与制订公租房政策的人士称,不同区域的一级开发成本不同,公租房大多位于轨道交通沿线,大约每平米在三四千元。公租房的工程建筑安装成本约每平米三四千元左右。两者相加,建设成本在每平米6000元到8000元。
　　一位政策房的开发商表示,土地必须先经过拆迁、场地平整等一级开发,成为能盖房子的“熟地”后才能供应。一级开发就相当于土地的成本。以四、五环一带地铁沿线土地为例,最高的一级开发成本接近每平米1万元,较少的也在每平米5000元左右。无论是划拨的土地,还是招拍挂出让的土地,一级开发这个“成本钱”都是需要支付的。政府提供给公租房的土地是成本价,无偿放弃土地收益。如果一级开发成本也不计算在内的话,政府就要倒贴。
　　说法:据《国际金融报》报道,中国房地产信息集团分析师薛建雄称,资金问题是公租房能否推广的关键。如果不把地价计入,先从建安成本考虑,租金回报率还是会比较高。如果用租金回报作为抵押来发REITs(房地产投资信托基金),就可以解决资金的问题。

    焦点3
　　公租房为何不“因人定价”？
　　相关人士称解决贷款压力后可按收入确定租金

　　鉴于外地公租房政策多为“因人定价”,有网友表示,北京公租房价格不应该统一定价,因为不同的地段和房子租金不应该一样。目前,各地的公租房方案多是“因人定价”,北京也应该进行尝试。
    上述参与制订北京公租房相关政策的人士认为,与经适房、限价房等出售型政策房不同,公租房是租赁型的,这使得资金的回笼速度很慢。政府没有能力投入巨大的资金建设公租房。目前公租房的成本投入主要依靠贷款。而贷款是要支付利息的,在公租房运行的初期,如果租金收入连利息都支付不了的话,贷款就会“利滚利”、越来越多。公租房也无法持续循环下去。“本金还清后,公租房就完全属于政府了,就几乎没有了成本租金,公租房的租金就可以灵活掌握了。政府可以根据不同收入的家庭收取不同租金的方式,来确定公租房的租金标准。收入越低的家庭可以收取越低的租金,收入较高的家庭则可以收取较高一些的租金。”
　　说法:参与制订的这位人士称,在公租房使用租金偿还利息的同时,政府可以每年从财政中拿出一部分钱来,逐步偿还公租房的贷款本金。计算显示,如果每年偿还1%的话,需要39年就可以将本金还清。如果每年偿还2%的话,需要27年。　

　　- 前世今生

　　公租房“排外”曾遭媒体质疑
　　扩大房源筹集方式后向非京籍人士开放,具体细则正在制订

　　一场围绕租金展开的质疑,把公租房这个北京最“年轻”的住房保障品种,推到了风口浪尖上。回溯北京公租房的历史,虽然时间并不长,但从它“出生”开始就备受社会关注。

　　出生 让保障房变“租售并举”

　　公租房的“前世”,要追溯到2008年。2008年年初,北京表示将推出一个新的政策性住房———政策性租赁房,供一些暂时买不起房的人过渡性居住。对于它的覆盖人群,副市长陈刚当时表示,它的使用范围较宽,包括毕业大学生、外来人口等。此后,相关政策的研究和制定随之开始。
　　2009年5月,按照住建部的统一要求,北京将“政策性租赁房”改名为“公共租赁住房”。“公租房”这个新名词首次见诸媒体。当年8月,《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》出台,北京也成为了全国首个推出公租房的城市。
　　相关负责人当时解读认为,“公租房政策的出台,标志着北京的住房保障由'以售为主’,开始向'租售并举’转化。至此,北京的住房保障品种,从原来的廉租房和经适房两类,增加到廉租房、经适房、限价房和公租房四大类。对没有购房支付能力的低收入家庭实行廉租政策;对有一定支付能力的低收入住房困难家庭配售经适房;针对中等收入家庭的自住需求提供限价房;针对夹心层和过渡期住房需求提供公租房。”

    成长 集体土地建房供“蚁族”住

　　不过,在这次出台的管理办法中,外来人口并没有覆盖到公租房的范围内。试行办法明确,公租房的供应对象是已通过政策房审核的家庭,限定为本市户籍。这随之引起了媒体的质疑。
    市住保办相关人士说,并非没有考虑到非京籍人士的需求。当时,廉租房、经适房、限价房申请家庭的审核数量已达10多万户。“这10多万户中,有一大部分人还是处于轮候状态,或无力购买。比如年龄偏大、申请贷款时有问题。他们愿意租政府提供的房屋。考虑到轮候家庭的量比较大,刚开始建设的公租房可能还满足不了他们的需要。所以在办法的试行阶段,优先考虑了这部分家庭。”
　　公租房推出的第一年,北京计划新建和收购房源50万平米。此时,公租房的模式还仅限于政府组织建设和收购这两种方式。
　　随着时间的推移,政策也发生了变化。2009年年底到2010年年初,市住建委和市规划委均表示,除了政府组织建设和收购的公租房外,还鼓励国有企业、产业园区和社会单位利用自有土地建设公租房,解决本单位职工和引进人才住房需求;鼓励集体经济组织盘活集体建设用地,按照规划建设公租房,提供给“蚁族”等外来人口居住。这意味着公租房的房源筹集方式扩大,非京籍人士将重新纳入到公租房的保障范围内。
　　虽然公租房已确定将向非京籍人士开放,但哪些非京籍人士可以申请到公租房？需要哪些准入条件？这些均尚未确定。据了解,北京公租房的管理细则正在制定中,细则出台后会对上述内容进行明确。届时,非京籍人士就可以开始申请公租房。

　　现状 已超过1万户登记公租房

　　今年年初,北京确定的新开工政策房计划中,公租房是8000套。今年3月,这个目标被提高到1万套,上个月更是提高到2万套。至此,公租房成为今年北京临时增加供应计划的唯一政策房品种。市住建委主任隋振江还表示,截至上月底,今年已落实公租房建设项目19个,全市建设收购房源数量将达到26067套。截至目前,已经开工11750套。
　　“目前,北京公租房的重心还主要是在建设这一块,要加大建设力度,提高供应量,让老百姓看到希望。”市住保办相关负责人昨天说。根据统计,目前北京已经进行公租房需求登记的家庭超过1万户。