4月17日,国务院针对房地产市场出台新“国十条”,北京随后出台更严格的调控措施,如今新政执行已满百日,本报记者多路探访发现,政策调控效果已经显现,购房者普遍持观望态度,新旧房交易量明显下跌,部分开发商推出优惠打折措施变相降价,整体房价已经向下松动。

    【新房市场】

　　成交量新政后跌近八成

　　2010年前7个月的新房交易量统计显示,新政后新建商品住宅成交20081套,较新政前下跌了79%。同时,1月至7月,新房每平米成交均价分别为25874元、25001元、34149元、36749元、34847元、34630元、32102元。1月至4月,价格呈递增状态,在4月达到最高值36749元,而自4月新政实施后,这个数据明显下探。经过计算,上月新房均价与4月最高峰相比,均价每平米下跌4647元,跌幅达到了12.6%。
　　北京多家房屋经纪公司跟踪统计的数据显示,新政前后均有成交的楼盘共有331个,其中价格下跌楼盘为153个,跌幅超过10%的楼盘达到87个,占价格下降楼盘比重的56.9%,价格下跌楼盘多数为前期价格涨幅过快、透支严重的区域。另外仍有174个楼盘成交均价上涨,其中涨幅超过10%的楼盘为96个,多数以中小户型为主。
　　值得注意的是,价格高于4万元/平米的高价楼盘,半数在新政后成交价上涨,如七星摩根广场新政后成交均价为85304元/平米,涨幅为16.8%。
　　中国房地产联盟秘书长陈云峰表示,去年楼市红火,不少开发商在去年拿地建设,不少新盘将在今年下半年入市,随着这些新盘入市,市场供应将大大增加,会加剧开发商间的竞争,价格再进一步下探将成为必然,而高端楼盘的价格并不影响整体楼市的调整。

　　【二手房市场】

　　成交均价回归年初水平

　　房地产交易管理网数据显示,新政百日,全市二手房网签量为45472套,比新政前下降23%。7月中下旬二手房成交均价为17852元/平米,相比新政前最高峰的4月初期,平均下降2200元/平米,降幅达12%,基本回归到2010年年初的水平。
　　对此,北京多家中介机构监测反映,新政后全北京120个商圈的二手房房价几乎全面下跌,与4月初相比,降幅超过10%的商圈达70个,占比达58%;其中43个商圈价格回归到2010年年初。目前,全市成交量出现下降或无成交的楼盘达3673个,有96.7%的楼盘成交量均在新政后出现下降。成交量降幅超过50%的多达2535个,占比66.7%。
　　二手房交易量的大跌,反而带动租赁市场的火爆。按照中介机构掌握的规律,春节后是出售房源与出租房源的高峰期,此后增速会逐渐回落。但新政后初期,出售房源迅速回落,租赁房源开始明显上涨,这其中业主从竞相出售到转售为租,开始对租赁市场有所影响。

　　【土地市场】

　　开发商信心受挫理智拿地

　　土地市场可谓是房地产市场的风向标,新政出台后,北京虽然没有出现流标,但每块土地的竞买者最多的只有6家,相比去年十几家房企争夺一块土地,竞价往往上百轮的场面,显得格外冷清。7月16日,昌平小汤山镇地块开标,以最高投标价计算,地块的楼面价为6997.28元/平方米,相比于新政前相同区域地块最高楼面价下降53.6%。
　　业内人士认为,购房者大面积的观望态度开始影响开发商的信心,使得开发商对于拿地的态度“理智”了很多,或者说,开发商现在对于土地价值的估计前景并没有以前那么明确。

    【调查样本】

　　地铁沿线新开楼盘打折促销

　　丰台区在售项目“7克拉”位于马家堡,临近4号线和2012年通车的10号线二期。7月25日,“7克拉”的售楼处工作人员告诉记者,该项目首期于今年6月中旬开盘,共有3幢楼600余套房子出售,主力户型为28平米至60平米。
    工作人员表示,受目前整体市场情况影响,该项目开盘时便推出优惠措施,全款9.5折,贷款9.8折,如果客户预交5万元定金后在5天内签约,还可在以上折扣基础上,额外享受9.7折的优惠。按照这样计算,售价为2.3万元/平米的30平米一居户型,原来的总价是69万元,全款购买的折后单价约为2.1万元/平米,总价为63万元,可以省下6万元。
　　工作人员介绍,尽管市场对房价仍处观望情绪,但客户对有折扣、总价低的房产还是较为接受的,该项目开盘至今已售出200余套。至于折扣持续到何时,近期是否有其他优惠等问题,工作人员称,需等待开发商通知。

　　地王周边悠着卖房“吃”地王

　　亦庄东区,靠近南五环的小羊坊地区是地王扎堆的地方。地王周边市场受到地王很大影响。
　　金色漫香林属于亦庄地区较高档的住宅,周末本是看房的黄金时间,但售楼处内的看房者并不多。工作人员称,在销的住宅6月下旬刚开盘,目前价格大约在2.8万元/平米。销售人员明确表示,开盘以后该楼盘价格“一分没降”。销售人员指着附近一块尚未开发的地块告诉记者,这是远洋地产以1.8万元/平米的楼面价拍下的2009年地王。一旦开发,将带动周边房产价格上涨,成为金色漫香林升值的筹码。“之前一天卖两套,现在大不了两天卖一套。”工作人员称,政策出台后,购房者大多进入观望状态,销售的速度、业绩受了一些影响。但“悠”着卖正好可以等待地王开发。工作人员认为只要公司有实力,就能“扛住”,房价反弹“只是早晚的事”。
　　附近的国际E庄售楼处工作人员说,楼盘去年10月开盘,当时均价每平米在八九千元,随着地王的出现,在4月初涨到1.2万元。新政出台后价格没变,只是销售量骤减。卖家并不着急,项目宣传资料上,第一条便列着:“紧邻地王,升值无限。”

　　通州新城楼盘多推优惠政策

　　通州此前房价飙升,记者昨天走访了通州多家楼盘,原本以为会冷清的售楼处却坐满了看房人。不少人向售楼员了解房屋详细情况。售楼员告诉记者,近期看房的人越来越多,特别是周末,晚上都有人来看房。
　　“年轻人居多,都是准备结婚的。”K2海棠湾的一位售楼员说,新政前有一次买多套房的客户,但现在几乎没有。不过记者在走访中发现,不少楼盘的销售人员会有意无意地暗示看房者,现在是最好的购房时段,政策结束了,房价还会上涨。华业东方玫瑰销售人员说,通州要建国际新城,小区配置了超市、幼儿园及商业街,适宜居住。明年建好了房价是一个跳点,二期开盘又会是一个跳点,所以现在买很值。
　　记者采访中了解到,通州大部分楼盘推出了优惠政策,像K2海棠湾不仅无理由退房,还会赠送4000元/平米的精装修,全款买房还有折扣,这些优惠可同时享受。华业东方玫瑰虽然没开盘,但只要现在登记了,开盘就有机会获得优惠。
　　记者随机采访了一些看房人,他们表示,现在房价确实平稳下来了,所以想先看看房子,但并不着急买房。如果下半年再降价,他们就有可能出手,现在只是做准备。对于开发商现在推出的优惠政策,多数人认为不如降低房价更实在。

　　顺义地区生意寥寥中介关门

　　目前,顺义即将开盘和在售的新盘大约33个,有一些售价待定,已经公布的价格中,最便宜的9800元/平米,最高的5.5万元/平米。价格相对便宜的楼盘折扣较小,一般一次性付清9.9折。
　　从二手房市场观察,今年3月至5月是房价上涨最快的月份,每平米最少也涨了2000多元,进入6月后温和下降,目前平均下降1000元/平米左右。
　　与之相对应的是二手房成交量的惨淡。顺义区多个中介公司介绍,3月、4月和5月至少还有人看房,但成交量已经开始减少,进入6月后,媒体上不断报道国家对房价的调控,二手房不仅成交量大跌,连看房的人都快没了,大家都在持观望态度。很多小中介早已因没有生意关门,开着的也在艰难维持。