北京：部分商业银行三套房贷仍有松动

　　针对日前有媒体关于北京、上海等一线城市三套房贷出现松动的报道，新浪地产13日致电北京市多家银行了解到，尽管银监会曾表示“原则上暂停发放第三套个人住房贷款”，但是部分商业银行并没有明确表示不能操作。
   

（图1 北京：银行房贷发放情况）

    据调查，目前，北京部分商业银行三套房贷仍有松动。招商银行、深发展、邮政储蓄银行均表示，目前总行没有明确规定不能发放第三套个人住房贷款，但是在首付比例和利率上有所提高，三家银行的首付比例最低不低于5..5成，利率分别提高到15%—20%不等。而其余银行则表示，第三套个人住房贷款从5月份开始就已经停止发放，并没有发生过松动。
　　点评：目前只有北京等地的地方细则明确要求停止三套房贷款，中央对此并没有强制性的要求。对于银行而言，如果优质客户提出申请，银行在政策允许的范围内发放第三套房贷也是正常的事情。不过，也有银行人士表示，目前由于各家银行的信贷额度都比较紧张，虽然第三套房贷的贷款利率一般会上浮 15%-20%，但相比起企业贷款的利率可能仍有一些差距，因此，银行是否会大规模地放开第三套房贷还有待观察。

    上海：认房又认贷三套房贷多家银行可做

　　据悉，在房产新政出台不久，由于上海细则未出，上海一些银行暂停受理第三套房的审批。因此沪上各大银行只“认房”或只“认贷”，并不算违规操作，只是“每家银行都有自己的标准”。在具体执行过程中，这些银行按照国家规定的“大幅提高首付比例和利率水平”的标准执行。其中，各家银行对于首付利率、利率的规定又各不相同。
   

（图2 上海：银行房贷发放情况）

    据调查，大部分银行可以办理第三套房贷，只是认定标准不一。招商银行是唯一一家“认房又认贷”的银行，第三套房贷首付为55%，利率为基准利率1.1倍。浦发银行对于第三套房也执行五成五首付，利率则要上浮12%-15%。工商银行上海分行、建设银行上海分行则对第三套房贷大幅提高首付比例和利率水平，但具体比例、利率等根据个案来定。而外资银行中的汇丰、渣打、花旗等银行也仍然“暂停办理第三套房贷”。
　　点评：由于上海细则仍未出台，银行按照自行制定的第二套房第三套房标准来发放贷款，并按要求“大幅提高首付比例和利率水平”由于上海的确没有出台二套房认定标准，因此沪上各大银行只“认房”或只“认贷”，并不算违规操作，只是“每家银行都有自己的标准”。从而形成了上海多家银行可做三套房贷，未执行“认房又认贷”。
   
  　广州：三套房贷从未叫停 鼓励申请

　　据悉，目前广州地区银行的房贷政策并没有明显变化，目前仅个别银行拒绝受理三套房贷。广州多家银行网点负责人称，“一直接受第三套房贷申请，但标准继续从严”，只有农行和民生银行网点客户经理明确对客户表示：目前暂不接受第三套房贷申请。
   

（图3 广州：银行房贷发放情况）

　　据调查，广州目前仅中国银行和农业银行等部分银行三套房贷暂停发放，其中除了建设银行首付为7成，利率浮动为1.2外，其余则三套房首付5.5成，利率浮动1.2倍左右。同时，广州多家银行网点负责人称，“一直接受第三套房贷申请，但标准继续从严”，只有农行和民生银行网点客户经理明确对客户表示：目前暂不接受第三套房贷申请。
　　点评：近期有媒体称国内一线城市银行放松第三套房贷，一家总部在华南地区股份制银行个贷负责人认为此说法并不准确。事实上，在这样高的首付和利率要求下，这些即便没有叫停的银行，也很少有新增的多套房贷客户。

    深圳：部分银行第三套房贷松动

　　无论4月14日出台的“国十条”，还是5月5日出台的“深十三条”，对于多套房贷都没有明确叫停发放购买第三套及以上住房的贷款，而深圳地方细则为 “商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款，仍留有模糊空间。因此，新政之后，深圳只有部分银行明确宣布暂停第三套及以上房贷。
   

（图4 深圳：银行房贷发放情况）

    据调查，现在深圳中信银行对三套房不放贷，但在近期出现了松动，首付5成以上、利率是1.12-1.15倍就可以办。而工商银行从上周开始三套房贷已经可以操作，对外的口径上现在说可以做了，但要严格按照政策来执行，利率为1 .15倍，而首付比例也相当高，需要首付6成。建行则表示，对于三套房贷款仍然要求5成首付，而在利率方面要求更高，达到1.2倍。这也是目前放松三套房贷的几家银行中最高的。
　　点评：新政之后，深圳只有部分银行明确宣布暂停第三套及以上房贷，如建行、工行、招行、中信银行等，其他银行则按照新政要求“大幅度提高首付和利率水平。事实上，在这样高的首付和利率要求下，这些即便没有叫停的银行，也很少有新增的多套房贷客户。

    高首付高利率 重庆12家银行可办理第三套房贷

　　继北京、上海等地相继传出“三套房贷松动”的消息，昨日重庆也有银行就第三套及以上住房贷款重新放闸。新浪乐居结合多方调查采访了解到，大部分曾宣布暂停的银行在高首付和高利率的前提下已经重新开闸，仅有三家银行仍未松动。
   

（图5 重庆：银行房贷发放情况）

　　据调查，目前重庆市15家银行中有12家已重新开闸，开始接受客户申请。其中，建行、工行、华夏银行、光大银行条件较之苛刻，首付不低于5.5成，部分行要求首付6成，利率不低于基准利率1.2倍。15家银行中仅兴业银行、重庆银行、重庆农村商业银行三家仍暂停发放三套房贷款。
　　点评：高首付高利率，重庆12家银行可办理三套房贷。实际上，随着第三套房贷的恢复审批，像重庆这种处在房价理性阶段的二三线城市，僵持期有望提前结束，改善型住房的需求将得到释放，下半年很有可能在成交量上迎来上涨高峰。

    海南第三套房屋贷款最低首付五成

　　据了解，海口各银行对第三套房贷政策分为三种：总行发文明确要求暂停第三套房贷的、总行未发文但口头通知要求收紧第三套房贷的以及未对第三套房贷做出明确要求的。
   

（图6 海南：银行房贷发放情况）

　　据媒体报道，5月新政之后，海口深发展银行就已被总行明确要求收紧第三套房贷。目前，深发展银行三套房贷首付要求在6.5成以上，利率浮动1.3倍，且只做总价30万以上的房屋贷款业务。该行人士透露，由于五一过后迎来了海南房地产的传统淡季，购房者寥寥，房地产市场平淡，因此也看不出收紧房贷对市场的影响。“整个海口每天的交易量才五、六套，各银行房贷客户也都非常少，更何况是三套房贷。”
　　而农行个人贷款部的工作人员则表示，农行对第三套房贷首付要求大幅提高，具体数据要等总行通知，利率最低上浮15%。
　　中国银行工作人员表示，现在还未接到总行有关三套房贷新的规定，一直以来对三套房贷主要采取首付6成，利率上浮20%以上。三套房贷停止过一段时间，现在做第三套也要求比较严格，受理的贷款很少，外地购房者一般情况下不给予办理多套房贷。
　　工商银行对第三套房贷款实行利率上浮1.15倍，首付五成的标准，不过利率会因申请人资信状况等因素浮动。事实上，从4月底到现在，海口工行一直未明确表示限制三套房贷。该行工作人员表示，海口情况较为特殊，多为外地购房者，所以贷款者为第三套、第四套购房者概率很大。
　　南洋商业银行已停止办理第三套房屋贷款。

    杭州：部分银行三套房贷首付达6成

　　据悉，三部委联合发文明确二套房认定标准为“认房又认贷”后，杭城银行的二套房贷业务一度陷入停滞，三套房贷更是人间蒸发。关系着调控关键的18项内容的“浙版细则”在浙江省政府网站公布后，细则中指出，对于第三套及以上住房具体如何操作由各银行自定，尽管银行对第三套房贷的首付和利率要求较高，但口子有所松开。
  

（图7 杭州：银行房贷发放情况）

  　目前，杭州工商银行、浦发银行、广发银行等三套房首付提至5.5成，利率浮动1.15倍。其余部分银行首付为5成而杭州农业银行、杭州银行则提升至6成，而农业银行、杭州银行则提升为6成，利率浮动为1.2倍和1.3倍。
　　点评：调控逐步深入真正的各方预测的楼市冰冻期为时不远，一方面大家还在探测政策落地的根基，另一方面，各方利益博弈的态度已经初露端倪。虽然应对市场逐渐增加的冷淡气氛，购房者最关心的钱袋子却已经开始松动，银行方面或遮遮掩掩，或义正言辞的展开房贷大战，但市场上萎靡的成交量，购房者持续焦虑观望的情绪却像一盆冷水，泼像了寒流频吹的市场。

    天津：近半数银行停办三套房贷贷款

　　7月1日，“津十条”调控细则出台。其中明确指出“对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率要根据风险管理原则大幅提高。”由于本市所有银行都严格执行了第二套房贷“首付五成，利率1.1倍”的政策，因此本市所有银行的第三套房贷首付比例肯定会高于5成，贷款利率也会高于1.1倍基准利率的要求。
   

（图8 天津：银行房贷发放情况）

　　据了解，天津1现在4家银行中有近半数停办三套房贷。其中，农业银行、浦发银行、中信银行、深发展银行三套房首付为6成，利率浮动为1.2倍左右。而招商银行三套房首付则提升至7成左右，浮动利率为1.15-1.2倍。另外，工商银行、交通银行、中国银行、天津银行现在已经停发三套房房贷。
　　点评：在此次发布的“津十条”中，规定对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率要根据风险管理原则大幅提高。这实际上相当于宣布了对第三套房贷的“放行”。很显然，目前天津部分银行打了政策擦边球，三套房贷变相“放行”。

    南京：十多家银行可以办理三套房贷

　　近日多家媒体报道了南京数银行对三套房贷开闸，同时，有消息传出，南京也有数家银行对三套房贷款开闸，甚至有中介人士称，原先针对外地人购房贷款进行限制的政策也已逐步取消。7月12日，新浪乐居对部分银行信贷政策进行了新一轮的摸底调查，结果发现，曾经停贷三套房的民生银行、华夏银行和工商银行，重新启动了三套房贷。
   

（图9 南京：银行房贷发放情况）

　　据调查，南京现在仍有十多家银行可以办理三套房贷。江苏银行、南京银行、兴业银行、广大银行目前已经暂停三套房，中国银行、建设银行、农业银行、交通银行等部分银行将三套房首付提升至6成，基准利率1.2倍。另外，招商银行、工商银行及民生银行等将三套房首付提升至5-5.5成不等，基准利率为1.15-1.2倍不等。
　　点评：在实际操作中，大部分银行对“双外”的贷款都变得相对宽松。对于房贷政策出现松动的现象，并不能说是政府放松楼市调控的信号，只能说政府调控之初，就希望楼市保持在相对合理的状态。现在房价下跌，炒房客的行为得到了控制，楼市调控已经初具效果，因此在这个时候，如果继续使用这些应急措施就显得不太合理，应该被取消，不需要长期执行下去。
 
    苏州：执行力度不一 仍可贷第三套

　　在各地银行房贷政策出现松动之际，新浪乐居暗访了苏州各大银行目前的房贷政策。获悉，除部分银行仍严格执行之前国家出台的第三套房贷政策外，多数银行早已办理第三套房及以上贷款。据了解，目前苏州各大银行中，除中国银行、工商银行、招商银行等五家银行仍严格限制第三套房贷外，建设银行、农业银行、光大银行等多数银行均已接受第三套房贷款，实行标准各不相同。
   

（图10 苏州：银行房贷发放情况）

　　调查中发现，苏州大多数银行其实早已开始办理第三套房及以上贷款。建设银行实行第三房贷款首付50%，利率1.5倍；农业银行只针对能提供1年以上当地纳税证明以及社保证明的客户，其中首付55%，利率为1.2倍；浦发银行对第三套房贷则实行首付大于50%，利率也有相应的提高；据招商银行一位个贷经理介绍：他们虽然有做三套房及以上贷款，但首付却被提高至6-7成，利率也上调了15%，外地人买房需提供1年以上当地纳税证明，无证明则不办理。
　　点评：调控政策经过一个季度的消化，成效逐渐显现，虽然目前苏州不少银行都已接受第三套房及以上贷款，开发商纷纷开始打出促销优惠牌，而购房者也都做好了抄底的准备。对于“三套房有可能放松”的消息。如果房贷政策放宽，苏州楼市或将出现急速反弹，房价也将出现报复性上涨。调控政策的效力还未完全施展，此时救市似乎为时过早。

    大连：受理三套房贷银行过半 二套房贷政策不变

　　13日，新浪乐居大连的编辑以购房人身份对大连14家银行进行了调查。结果显示，大连银行、交通、光大银行一直未对三套房贷松绑，已经暂停第三套房贷业务，严格控制第三套房。而大连四大国有行中，工商银行也在控制发放第三套房贷业务，总体而言差别不大，受理三套房贷的银行过半。
   

（图11 大连：银行房贷发放情况）

　　二套房贷政策无变化
　　根据新浪乐居的电话寻访，各大银行对于二套房贷首付仍是不低于5成，利率为基准利率的1.1倍，而根据乐居编辑近期对楼盘与中介机构的实地探访，开发商口径也保持这一说法，政策上仍无大变化。
　　三套房首付5成起中行高达7成
　　从三套房贷首付以及利率上看，受理三套房贷的银行首付基本为5成、5.5成起，利率为基准利率的1.1-1.2倍，不过中行的要求最高，首付须7成，上浮20%~30%，比起其他的首付5成，基准利率的1.1倍，门槛有所提高。
　　点评：从宏观角度来看，政府近期未出现明确政策以进一步打压房价，据传上海等一线城市已有部分银行重启三套房贷款，引发市场猜测。但是银行人士表示，房贷政策仍普遍从紧，三套以上房贷没有任何放松。加之前期官方对打压方房价的肯定态度，预计市场短期之内不会回暖。

　　笔者手记：

　　目前根据新浪乐居对全国260家银行摸底，其中六成银行放行三套房贷。一边是“三套房贷重新开闸”，一边是“官方申明绝不动摇”，如果房贷“刹车”尘嚣激起楼市“混沌期”？对此，广东中原房地产项目部总经理黄韬认为，现在考虑房地产调控政策松动“言之过早”。他认为目前房地产调控的目的还没有达到，房价也没有根本下降，“在这种情况下轻言放开调控政策的话，将使政府的房地产调控威信丧失。”黄韬表示。
　　距离“新国十条”出台已将近3个月的时间了，在此期间，全国楼市的成交价格出现了一定幅度的松动。如果贸然取消三套房贷限制政策，政策调控紧急“刹车”，毫无疑问会“引狼入室”，因为投资炒房者和热钱随时会进入楼市。
　　但是目前，在经济复苏曲折的大环境下，楼市似乎已经步入了前期政策的观察期，部分银行第三套房贷的闸门悄然松动。这样一来，房价必然出现报复性暴涨，这将意味着2009年12月以来的国务院政策调控以失败告终。另外，正如黄韬所建议，国家有关部委官员应该对房地产政策谨慎表态，上午刚刚放出消息，下午就辟谣澄清，这些言论本身会给市场带来不稳定影响。