五大行：目前购买三套房仍无法提供按揭贷款

　　昨日工行、农行、中行、建行以及交通银行五大行相关人士均明确表示，目前对于购买第三套房仍无法提供按揭贷款，何时恢复贷款尚不能预计。
　　不过记者从在京部分股份制银行及房屋中介机构等处了解到，个别中小型股份制银行和城商行一直都可以提供三套房贷，不过首付成数及利率要明显提高。
　　那么北京和上海为何政策差别如此之大呢？原因则在于《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》虽明确“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”以及“对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平”。
　　但是，对于哪些地区属于“价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”并未明确。而就此，各省市区制定的落实国务院调控政策的细则也各有不同。
　　其中，北京下发的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》最为严厉，直接明确“商业银行根据风险状况，暂停发放第三套及以上住房贷款”。随后海南、深圳也跟进了这一规定，这里面值得注意的是，这里面也是明确商业银行可根据风险状况确定。
　　但是，在广州市随后出台的楼市调控细则中，暂停发放第三套房贷的字眼则未直接出现;在重庆版的调控细则中，也仅明确对第三套房贷首付比例和利率应大幅提高。上海至今并未出台正式的房贷产调控落地细则。
   
    上海重申房贷从严 应大幅提高三套房贷首付和利率

　　上海银监局表示，上海各银行严格执行房贷政策没有任何变化，银监局一直督促各商业银行切实贯彻房贷政策。并再次明确，应大幅提高三套房贷的首付比例和利率。
　　上海银监局昨日表示，上海各银行严格执行房贷政策没有任何变化，上海银监局一直督促各商业银行切实贯彻房贷政策，目前各家银行执行情况良好。
　　具体到目前备受关注的第三房贷问题，上海银监局再次明确，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付比例和贷款利率应大幅度提高，“各银行根据风险管理原则进行确定自身的个人住房贷款标准，从严控制第三套及以上的住房贷款”。这也意味着，上海并未叫停第三套房贷。
　　同样对于第三套房，工行上海分行昨日明确，三套以上房贷首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.2倍。
　　工行上海分行同时还称，该行一直严格执行相关政策和监管要求，进一步提高和收紧了“二套房”的认定和执行标准，从未在相关政策上有过松动，并且目前房贷次数的认定方式，严格按照“认房又认贷、就高不就低”的原则执行。
　　对此，上海银监局新闻发言人也称，上海各银行严格遵守住建部等三部委的规定，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，并称“遏投机”的效果比较显著。
　　该局发言人还重申，各银行必须实行差别化管理的个人住房贷款政策，对贷款购买第二套住房，贷款首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
　　银监局还给出具体数据称，据6月份对四家主要银行的监测和抽查，第二套及以上房屋贷款套数明显下降。6月15-30日间，以沪上四家主要银行为样本的抽样调查显示，第二套房贷总共审批通过63笔，环比减少27笔。
　　“这些贷款均符合政策认定标准，满足首付成数、利率的要求。”上海银监局特别强调。

    北京三套房贷仍“关门谢客” 个人抵押贷款收紧

　　7月13日，针对“放松三套房贷”的市场消息，接受记者采访的多家商业银行北京分行人士均予以否认，称该行北京地区分支机构不接受三套房申请，即便接受申请也很难获得审批。
　　这些银行人士表示，从实际操作和市场需求来看，北京地区的三套房房贷基本上仍处于关门谢客的状态。不过，由于银行的房贷细则多集中在二套房方面，对银行是否应立即停止发放第三套房的房贷并未明确规定，导致部分银行人士对三套房政策理解有误。
　　不少银行采用提高贷款条件的方式来处理三套房贷。“这会让客户认为三套房仍然可做，不过首付六成、利率1.2倍基准，如此高的门槛基本上已经将需求阻挡在外了。”一位股份制商业银行人士称。
　　他表示，从业务量来看，商业银行住房按揭贷款的下降与住房交易量的下降成正比，并且超过后者，“国务院房贷新政以来，我们发现全额付款购房的比例在上升，因而按揭贷款下降比房产交易量下降还要明显。”
　　此前，多家媒体报道，北京、上海、南京、深圳等城市的部分银行悄然放开了第三套住房按揭贷款。7月12日，住房城乡建设部和银监会迅速作出回应，均表示将坚定不移地贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套政策措施，要求各商业银行要严格执行相关房贷政策。

　　停贷模式

　　“三套房松绑可能是个别客户经理的误解，并向客户传达了错误信息，事实上，即使有客户经理接受了三套房申请，也不可能获得分行的审批，更何况基于目前的房地产市场形势，三套房贷款的需求已经微乎其微。”7月13日，一国有银行光华路支行个贷部门人士表示。该行近两个月来住房按揭贷款业务量下降明显，其中二套房仅做了两笔，而三套房一笔未做。
　　对于三套房是否予以放行，同一家商业银行不同部门人士也有着不同的解释。招行客服人员称第三套房贷款视客户个人资信、购房用途等条件而定，而该行北京某支行个贷中心人士却明确表示，暂不接受第三套房贷款申请。
　　建行某支行行长告诉记者，这是因为，自4月30日“京12条”明确“暂停购买第三套及以上住房”后，多数银行随后制定并下发的房贷细则里，对第三套房并未详细规定。“各家银行的房贷细则大多明确到第二套房，对三套房缺少明确说法，可贷还是不可贷。”他说。
　　农行某支行负责人也称，“并未收到上级分行明文规定三套房停贷。需求方面，三套房问的人多，但没有人做。”
　　不过也有银行说法不同。工行北京分行一位经理透露，总行下发的房贷细则里明确规定北京地区三套房停贷，该行目前对第二套的政策是，首付5成，利率最低1.1倍，并根据客户资信情况酌情提高利率；首套房则执行最低3成首付，利率8折到8.5折，优质客户仍可享受到首付3成、利率7.5折优惠。

　　个人抵押贷款收紧

　　一个值得注意的现象是，随着个人按揭贷款政策的收紧，商业银行的个人住房抵押贷款业务也出现了明显的调整。这些调整主要表现在对个人住房抵押贷款的用途进行限制、贷款利率提高、贷款额度、贷款期限减少等方面。
　　正是这样的变动，让王阳最终放弃了改善住房条件的打算。
　　他本计划将个人名下的一套60平米小户型办理抵押贷款，用于支付第二套房贷的首付款，但他咨询多家银行后发现，房地产新政后，某些商业银行已经停止了这项业务，有些银行虽然有这项业务，也允许贷款用途用于购房，却要求不能用于支付首付款。比如，招行要求住房抵押消费贷款不能用于购买房产，而中信银行、华夏银行虽然允许购房用途，但要求不能用于支付第二套房贷款首付。
　　对王阳影响更大的是，商业银行普遍大幅压低了房产评估值，利率在基准利率的基础上上调了10%。
　　“市场价格2万一平米，年前银行的评估值是1.7万，而现在的评估值是1.2万，下降明显，并且银行的住房抵押率之前是最高70%，目前是最高50%，这样算来，可贷款的金额大幅缩减。”他说。例如一套100平米的房子，原来住房抵押可贷款金额为170万的70%即119万，而现在只能贷款60万，减少将近一半。
　　一位商业银行人士称，随着房地产调控力度的加强，个人住房抵押贷款业务近期可能还会再做调整，从目前的银行政策和对房地产市场的走势判断来看，各家银行在个人房屋抵押消费贷款的政策和要求上也会有越来越大的差异。“个人资信情况、还款来源证明，尤其是贷后用途是获得银行贷款的最主要因素。用于购房、投资的贷款用途可能会被进一步限制。”

    外资行观望政策走向 首套房贷仍提供7折优惠

　　对于外界关注的银行房贷政策松动一事，记者昨日调查了沪上外资行，发现对于不同类别房贷的首付成数和利率情况，各家外资行除了首套房的利率有差异外，其他的规定基本类似。
　　据悉，对于购买首套自住房的家庭，各家外资行的规定差异比较明显。虽然各家银行对首套房贷款首付款比例均规定不得低于30%，但对贷款利率的规定各不相同。
　　花旗银行称，对于首套房仍能提供7折利率;星展银行则表示，对首套房利率严格按照风险定价，视贷款对象的资质作出相应的浮动;汇丰银行称，首套房贷款的利率一般都定在8折。
　　对于购买二套房的贷款首付成数和利率，外资行的标准比较统一，规定首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，且暂停受理贷款购买第三套房的申请。
　　至于二套房的认定标准，包括华侨银行在内的外资行均表示，按照“认房又认贷”的原则，不但要考察贷款对象的征信系统是否有贷款记录，还要考察是否是贷款对象的第二套房。
　　非本地居民申请住房贷款，外资银行的规定一般是:借款人必须提供1年以上当地纳税证明或社会保险公司缴纳证明，且银行总行层面规定需加强面测、面谈，充分了解客户拥有的住房数量。
　　不能提供上述证明的非本地居民，如果需要贷款购房，外资行的规定则是按照二套房的标准处理。
　　据悉，目前外资行关于住房按揭贷款业务主要参考两个文件，分别是国务院 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，以及住建部、人民银行和银监会《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》。
　　汇丰银行相关负责人表示，相比最初调控时的收紧局面，目前个人房贷政策要求和标准无任何松动，仍在严格执行差别化的住房信贷政策。
　　对于下半年外资银行对于房贷市场的规划，以花旗银行为代表的外资银行纷纷表示，在政策出现松动前都将以观望为主，暂不愿采取任何激进的、打擦边球的措施。
　　星展银行房贷部门负责人对记者表示，下半年星展银行将严格执行新“国十条”，个人住房按揭贷款业务将坚持 “支持居民合理住房消费，遏制投资投机性购房”的原则。
　　但上述人士也表示，对于一些优质客户，外资银行仍将给予关注，在房贷方面，将注重加强与优质开发商合作以确保业务稳定健康发展。
  
 　上海:第三套房贷没有叫停

　　银监部门之所以判断现在市场上还没有消除投机性购房的现象，和银行在背地里对第三套房贷私自开闸放水，有不小的关系，之所以当时要限制第三套及其以上房贷的发放，业内人士一致认为，就是为了遏制这些投机性的贷款资金进入楼市，抬高房价。随着总体调控政策的效果逐步显现，部分银行又打起了第三套房贷的念头，这几天，我们的记者在上海采访时就发现，各银行都表示，第三套房贷他们一直都在做。来看看他们的做法。记者今天暗访了上海多家银行，各家银行负责房贷的客户经理，几乎都不敢突破第二套房贷的政策红线，但他们同时表示，目前上海第三套房贷的尺度由银行自己把握。上海某银行客户经理:“是这样的你如果是硬要第三套的话可能就是利率上浮20%首付6成。”

　　上海某银行客户经理:“第三套是可以贷的。要比第一套高一点。”上海某银行客户经理:“可以啊但是首付就是要55%以上， 这个我们是硬性规定第三套的一定要按照55% 利率20%。”记者暗访时了解到事实上，上海的各银行一直在开展第三套房贷款的发放。只不过，各家银行都表示，虽然上海并没有叫停第三套房贷，但是由于严格了审批，提高了首付和利率。中国工商银行上海市分行消费信贷业务部总经理王洪海表示，“第三套贷款的个人不是很多。”招商银行上海分行表示，“我们现在整体的房贷都不多更别说三套了。”

　　杭州:四套以内都可贷

　　调查完了上海，我们再来看看杭州的情况，这里的房价比上海稍微低一些，加上在杭州买房的外地人，大部分来自浙江经济发达地区。一般都是购买第二或第三套房子。由于这些人属于“不差钱”，杭州各银行也乐意拉拢这些客户，所以在第三套房贷的执行上，也就宽松了不少，不仅第三套，就连第四套房贷都不成问题。我们来看记者在杭州的调查。记者以购房者身份走访了杭州近十家国有、股份制银行，几乎所有负责房贷的工作人员都告知记者，他们目前贷款只要在4套以内都可以做，只是首付和利率不同而已，多一套首付提高5%，利率就要上涨10%。招商银行杭州某支行:“现在3套可以贷，4套以内都可以，首付5.5成，利率基准上浮15%。”工行杭州某支行:“其实我们工行(三套)一直都可以(贷)的，只是严格控制首付和利率。”
　　工作人员告诉记者，三套房贷其实从6月开始，杭州各大银行就开始操作了，现在只是更放开了而已。记者在采访中还发现，杭州的各银行对房屋套数的认定也比较宽松。他们目前采用的是“认房或认贷”，而不是“认房又认贷”。招商银行杭州某支行:“我们是按两个系统孰高原则来操作的。比如你房管局有2套登记，银行征信系统3套，那我们就按3套，不按总和的。”同时，杭州的各银行，还彻底摒弃了新政规定中，外地人外地购房必须提供购房地一年以上的纳税或社保证明的条款。工行杭州某支行:“现在，外地人不需要提供证明了。”邮政储蓄银行杭州某支行:“不提供证明外地人也可以买？当然可以，外地人指的就是这样的，只要外地人来杭州就算有一套房了，首套按2套，2套按3套。”

　　按照该工作人员的说法，能提供一年以上的纳税或社保证明的外地人，首次在杭州购房就可以享受首次购房的贷款优惠，不能提供证明的外地人申请房贷，只是不能享受相关优惠，利率高一些而已，基本是“首套按2套，2套按3套”，依次类推操作。不过，该工作人员还表示，只要购买他们银行10万元3个月期限该行的相关理财产品，就可以获得相应的折扣。邮政储蓄银行杭州某支行:“10万就够了，3个月，可以获得0.05的折扣。”

　　深圳:银行在打擦边球

　　深圳作为国内房屋均价最高的城市之一，房价升值的空间已经收到限制，炒房者放弃在那里的炒作，再加上内地的置业者，也把第二或第三套住房置业的计划转向了海南等地，深圳的一些银行索性就停止了这项业务。当然，这项业务在深圳并不是完全绝迹，由于第三套房贷的首付和利率都不低，对一些银行来说，这仍然是一项诱人的业务。加上深圳对第三套房贷的规定:“商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款”太含糊，于是一些银行就打起了这个规定的擦边球，公开做起了第三套房贷业务。记者今天首先联系了在深圳的工行、建行、广发行和光大银行，他们都都明确表示，已经暂停第三套及以上房贷，并在内部发文作出上述要求。不过记者在采访中也了解到，目前深圳依然有银行在办理三套房贷业务。深圳某农业银行客户经理:“我们这边三套房要首付六成 利率呢 利率上浮15%。“接着记者又来到了深圳发展银行，这位客户经理向记者说这里也可以办理第三套房贷业务，而且首付和利率都要低于农业银行。深圳发展银行客户经理:“我们这边如果是第三套要首付5.5成。”“利率呢？”“利率是上浮20%，相当于基准利率的1.2倍。”

　　为了制止商品住房价格过快的上涨，今年5月深圳曾出台“深十三条”，规定“商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款”。对于这样的一个规定，有关银行认为，自己的银行的风险数可控，所以开展第三套住房贷款并不违规。深圳发展银行客户经理:“这个我们是按照国家政策来的 如果说国家规定说不能再做的话我们银行就不会做。” 不过对于一行的做法，业内人士认为，这是银行在打擦边球。深圳市创业投资同业公会秘书长 王守仁:“他们以变通的方式去放贷 这样一放贷 他们有利息收入嘛 银行对他们的返款利息收入每个月都有考核的 最重要的是这个原因。”

　　大连南京:根本没停过

　　昨天，国家统计局发布了2010年上半年全国房地产市场运行情况，统计局的数据显示，调控政策对我国二三线城市房价的影响不大，一些城市的房价不降反升。所以，在这些城市，第三套房贷的需求依然很大，当然，银行也就舍不得停下这项业务。今天，我们财经频道记者在大连采访时就了解到，那里的银行压根就没有停止过第三套房贷业务。 记者一早以购房者的身份拨通了几家主要商业银行大连分行的电话，得到的答复都是可以办理三套房贷。工商银行大连分行工作人员:“首付6成 利率上浮20%。”交通银行大连分行工作人员:“现在是6成 首付6成 利率上浮1.15倍。”
　　而中行和建行分别执行的是首付6成、1.2倍利率和5.5成首付、1.2倍利率的贷款条件。同样在二线城市南京，银行也没有停止过第三套房贷，只是大大调高了首付比例和利率。 记者在采访时银行就表示:三套房贷款的办理已经没有什么障碍，只要你接受提高后的首付和利率。记者首先以购房者的身份咨询了农业银行的工作人员，工作人员表示，三套房可以下放贷款，只是目前还没有具体细则。
　　农业银行南京某支行工作人员:“三套也可以贷啊 但是三套首付和利率都大规模上调。”“我们只是三套暂缓放贷 没有停止 只是暂缓。”该工作人员表示，目前，中行、工行都已经下发了三套房的相关政策。
　　工商银行南京某支行工作人员:“第三套我们做可以做 只不过首付提高为五到六成 利率到1.1到1.2吧。”
　　招商银行南京某支行工作人员:“6.534%是上浮10%的，但是你要超过这个 就是利率比6.534%还要高，高一点点就行了。”