2010年上半年，北京楼市风云变化，经历了价格暴涨、政策调控、楼市成交量大幅下下挫等阶段的变化，可谓百转千回，7月的来临为我们揭开了楼市下半年发展的序幕，借此承前启后的时机，“链家地产”总结6月二手房市场的运行状况，预测下半年市场的发展前景：

　　成交量下降幅度趋缓

　　据“链家地产”根据房地产交易管理网数据分析，6月份全市二手房商品住宅成交量为8723套，环比5月（11088套）下降幅度为21%，对比5月环比4月二手房住宅成交量下滑的61%来看，成交量下降幅度大大减少。据统计，7月1日—7月5日全市二手房住宅成交量为1013套，同比（6月1日—6月5日）1477套下降31% ，成交量降幅趋缓。
　　
    部分商圈二手房继续下跌10%以上

    部分商圈当前二手房价格两个月以来变化
   

    “链家地产”市场分析师张月认为，随着全市二手房市场逐渐运行平稳，整体来看，各商圈成交价格表现将主要分为以下三类：第一，观望周期拉长的区域，价格继续下探可能性大：以通州为例，张月认为，新政前由于新城建设的利好刺激，加重了通州投资性购房需求的挤入，新政后，受政策调控，投资性购房大量挤出，降价出售的案例不胜枚举，随着房价的急速跌落，购房者对于未来房价继续进一步下跌的预期进一步加重，投资者前期的过度介入，造成了该区域政策后的后继需求乏力，购房者观望期周期延长，所以尽管当前区域价格连续两个月下行，但是整体继续下跌的趋势却没有得到改观。第二，房产功能性多重，由售转租代替降价出售，房价难下跌：张月认为，这类区域的特点是租赁市场活跃，交易市场价格下行时，转型通过租赁既能降低业主房屋空置的风险也能带给业主不错的收益，如此灵活的选择模式增加了业主的扛价能力，很多业主认为如果买卖价格达不到自己的心理价位，就转入租赁市场，静观市场变化，造成了该区域二手房价难于下跌。第三，难于被替代的高档楼盘价格跌幅一直不大，市场变化平稳：以世纪城为例，张月认为，由于购买高档盘的需求者相对较为固定，且经济承受能力较强，特别是学区房的特质决定了对于该楼盘需求的不可替代性。所以该类型楼盘受市场变化的影响较小，虽然受宏观环境影响房价也出现了一定的下跌，但是跌幅较小，并且很快停跌。

　　下半年行情预测：

　　成交量：下半年二手房市场成交量的跌幅维持在20%以内，即成交量在7000套左右

　　“链家地产”市场分析师张月认为，随着新政后投资性购房需求被挤出，二手房市场成交量大幅下跌，目前二手房市场成交基本上是由刚性需求以及置换性需求来推动，投资性购房需求较少，所以成交量继续深度下跌的可能性较少。特别指出的是，无论整体行情的好与坏，市场中都会存在相当的刚性需求来支撑市场的正常运行，所以成交量不会不断下跌，张月认为，下半年二手房市场成交量的跌幅维持在20%以内，即约成交在7000套左右。
 
    成交价格：区域差异性导致部分区域价格或将进一步深度下行

　　部分区域尤其是政策前后房价大起大落的区域，因为房价变化较大，所以造成购房者观望周期拉长以及业主扛价能力、心理预期较弱，随着整体房价的继续下探，这些区域的降格或将出现明显的下跌。