随着政策的持续调控，燕郊、通州等地继2009年领涨北京楼市之后，开始无可避免地进入领跌的通道。虽然降价的情况比起房价飙升的情况，显得扭扭捏捏，但是明显的价格落差已经出现在燕郊楼盘，而通州部分楼盘价格也纷纷松动。
　　本周，记者实地探访了燕郊、通州等地楼盘，不少3、4月份开盘吞吞吐吐的开发商，现在都已经开始大力推盘。在天洋城、上上城第三季等降价幅度最为明显的楼盘，虽然有退房案例，但是，记者在售楼处并没有看到2008年退房潮的混乱场面。

　　促销竞争暗示推盘急切

　　“去年涨得最快的地方，今年跌得也最快。”中原地产三级市场研究部研究总监张大伟告诉记者。曾经一天一个价的燕郊，现在停止了“疯狂涨价”，开始上演如火如荼的“促销疯狂”。
　　一下930路公交车，记者就被一大群自称“业务员”的人围住。为了能将记者带到“星河185”售楼处，该项目“业务员”足足跟踪了原计划先去“上上城第三季”的记者1000米；更加疯狂的是，“维多利亚”项目的“业务员”竟然和记者同时登上了“星河185”的班车，并在“星河185”售楼处门口“蹲守”了将近1个小时，以便于成功将记者带到“维多利亚”售楼处。而在离开“维多利亚”售楼处的时候，让记者始料未及的是“天洋城”的“业务员”已经早早等候在门口，直接将记者带上了去往“天洋城”的班车。
　　激烈的促销竞争，似乎暗示了开发商急切的推盘心理，燕郊率先摘下了“扛价”的面具，价格出现了大幅松动。而曾经在3、4月份“没房”的天洋城、燕京航城、星河185,无一例外都在加速开盘，大量出房。据记者观察，燕郊地区现在的均价在7500元/平米左右，相比4月初下降了近3成，但是相比2009年年初，价格涨幅约1倍。

　　不敢标实价 怕有人闹事

　　尽管燕郊各楼盘的销售顾问都一再强调开发商“不差钱”，降价只为响应政府号召，但是面对“新政”后冷清的市场，迅速回笼资金恐怕是更加根本的原因。而7000—8000元/平米的价格，确实撬动了销售。
　　记者在“上上城第三季”，几面大大的销控板上，绝大多数房源都被标上了“已售”的字样。据了解，“上上城第三季”6月5日开盘的7号楼，开盘当天均价仅为6800元/平米，一开盘即遭到火爆抢购，使得开发商第二天就将每平米价格上调了约600元。而记者从销控板上看到，7号楼目前仅剩3套房源没有出售。
　　“上上城”售楼顾问向记者热情推介了该项目的楼王——38号楼。记者看到，销控板上标注的价格在11000元/平米左右，而售楼顾问悄悄告诉记者：“现在9000元上下就能买。不敢把9000元标出来，是怕有人闹事，以前都是按照10000多元/平米卖的，现在全款还能打9.7折，贷款可以打9.9折。”
　　而“天洋城”的售楼处更加热闹，基本上售楼处的每一组沙发上都坐着正在洽谈的售楼顾问和购房者。据该项目售楼顾问透露：“这两天卖疯了，差不多每个人一天都能卖出去2套。”“天洋城”曾经在北京春季房展会上报出近12000元/平米的均价，而现在正在热销的73号楼，均价却仅为7800元/平米。前来挑房的李女士告诉记者：“报纸上都说天洋城降了3成，这次是专门奔着特价楼来的。”
　　星河185没有赶上新政前的“黄金(1212.20,4.50,0.37%)时代”，5月份才首次姗姗开盘，均价为8200元/平米。近期将要开盘的二期，虽然对外宣称价格将在7500—8500元/平米的区间内，但是记者发现，二居室户型的均价也进行了明显下调。而据该项目售楼顾问介绍：“只要现在交1万元小定，就能享受开盘减1万的优惠，全款还能继续打折。”当记者追问1万元是否排号费时，该售楼顾问强调，这叫“小定”，不叫排号，但是又不能说明二者的区别。
　　不过，美林湾等楼盘依然在死守价格，售价依然高达11000元/平米。但是售楼顾问也坦言：“我们房子只剩下几套，并不着急卖。”偌大的美林湾售楼处，记者竟然只看到一个售楼顾问。
　　“七八千差不多已经是现在燕郊的真实价格，这个价格我们就卖疯了。这里交通比通州一些地区都方便，但是通州房价都没怎么降。”天洋城售楼顾问充满信心地对记者表示。

　　避嫌降幅大 通州暗降多

　　相较燕郊，通州新盘降价就显得遮遮掩掩。虽然没有出现像天洋城开盘直降30%的案例，但价格松动已是公开的事实。
　　知情人士向记者透露，新政之前，京贸国际新城曾计划开盘30000—35000元/平米，后来由于市场氛围变化，最终开盘价定为26000-29000元/平米，这相对于原有的销售计划，是一种变相的降价。
　　而距离经贸国际城不远的京隅花石匠，7月份开盘均价也只是14800元/平米，开盘当天还可以享受1万抵10万的优惠。K2海棠湾则打出均价24000元/平米的广告，送精装修，一次性付款9.8折。据了解，该项目在新政前，开盘价曾经达到29000元/平米。
　　张大伟告诉记者，燕郊本身就是一个不成熟的市场，可以一天一个价，但是北京不一样。在北京，二手房松动更为明显，商品房还是暗降居多，主要是借各种手段来规避市场大幅度降价的声音。
　　据了解，新华联家园的二手房已经从4月份的22000元/平米下降到16000元/平米，降价幅度令人咋舌。
　　在亚豪机构市场总监郭毅眼里，只有全款低于9折优惠，贷款低于9.5折优惠，才表示降价潮的开始。燕郊普遍降价。而在北京市内形成普遍降价现在还很难，一方面开发商资金链还没有“山穷水尽”；另一方面经过2008年，开发商也会慎重权衡降价带来的退房、品牌伤害等负面影响。

　　降价楼盘现退房案例

　　提到2008年的退房潮，开发商至今记忆犹新。而经历过退房潮的买主们，也开始发出这样的疑问：“最近房市低迷，房价下跌，会不会出现新一轮的退房潮？”
　　记者本周调查发现，燕郊的天洋城、上上城第三季等降价幅度最为明显的楼盘，都已经出现退房案例，不过2008年“攻打售楼处”性质的恶性事件尚未出现。
　　中原地产三级市场研究部研究总监张大伟告诉记者，2008年之所以会有退房潮，更主要是因为当时政策也在支持购房，政府出台一系列的优惠刺激政策，所以当房价急降，业主自然会有退房潮。
　　“开盘价降这么多，退房现象肯定会有，我们公司有专门的同事在处理这件事。”天洋城售楼顾问对记者坦言。而在“天洋城”的业主论坛上，也同样是一片哗然。
　　“第二季会有一些回购的房子，因为二季开盘价才4000多，7000多回购，加1000块钱我们还能卖。第三季就没有开发商回购的房子了，第三季开盘价本来太高，开发商回购不划算。”上上城第三季的售楼顾问告诉记者。
　　对于退房纠纷，该顾问表示：“买房就像投资，既然房价上涨的时候开发商没有和业主索要差价，房价下跌的时候业主和开发商索赔就没有道理。”
　　而北京通州等郊区楼盘，由于直接降开盘价的现象几乎没有，记者在交易管理网并没有发现普遍的退房记录。不过一些开发商近期宣传的“无理由退房”，却让记者觉得更像一个噱头。
　　海棠湾销售人员对记者表示：“无理由退房并不是说我们现在有很多退房的情况出现，很多媒体往往误读为我们有很多退房，这只是我们促销的一种手段。”
　　北京我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖告诉记者，今年应该不会出现像2008年的退房潮，2008年是政府巨额救市，今年则是政府调控。而且相对于2008年的经济危机，今年的开发商资金状况要好很多，扛价能力也比2008年加强。当然走到最后，还是会以开发商折让收尾，降价是必然的。但还不至于出现退房潮。
　　亚豪机构市场总监郭毅则告诉记者，会不会出现退房潮，主要看政策是否延续。如果新国十条等政策还继续持续下去，资金链、价格可能会出现问题。降价潮在所难免，按当前形势，今年年底或者明年年初会出现降价潮，到时，出现退房潮还是有可能的。但目前市场上并没有形成大规模的降价潮，退房潮自然也不会发生。有一些楼盘出现退房现象，那只是个案，不是潮流。