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楼市如何打破“零成交”僵局
2010-07-05   作者:记者 叶锋/上海报道  来源:经济参考报
 

    近期,一些地方的新房无人问津,一些中介门庭冷落,甚至一度出现“零成交”的现象。“零成交”虽属个别,但成交的持续低迷恰是困扰目前房地产市场的常态。
  新一轮调控至今,这般相持局面已维持两月有余。目前,投机投资性需求暂时得以遏制,但成交量的长期低迷毕竟不是正常状态。问题是:如何打破眼下这般僵局?

  “零成交”折射了什么?

  “五月份一单没做,六月份只做了一单租赁,这两个月只能拿1500元的底薪。”3日,上海闵行区七宝板块一家二手房中介的业务员郁闷地告诉记者。他说,现在每天最主要的工作就是打电话,“维护客户关系”。他所在的门店6月份成交量同比下降约7成。
  一手房领域的“零成交”同样在各地出现。在北京,当地房地产交易管理网的数据显示,6月上旬北京147个楼盘出现零成交。在上海,中国指数研究院对该市6月在售的456个项目的监测显示,多达66个楼盘当月成交为零。在深圳,不少别墅等高档房源已连续两个月未售一套。
  “零成交”的背后,是楼市的持续低迷。中国指数研究院的统计数据显示,5月监测的30个城市中,有29个城市新建商品住宅成交面积环比下跌,半数城市成交量下跌接近或超过50%。6月,大多数城市成交量在5月基础上进一步下跌。
  “投资投机者对市场十分敏感,他们退得很快,”永庆房屋公司总经理陈史翎告诉记者,“从4月份开始,公司在上海的50多家门店就几乎没有接待过一位温州炒房者。”
  “零成交”的背后,是买房者的持续观望。中国指数研究院近期发布的一份购房者调查统计结果显示,今年二季度有意“加紧购房”的人仅为8.3%,远低于一季度17.5%的水平;而“延迟购房”人则有20.9%,比一季度高5.6个点。
  “零成交”似乎也是开发商与市场间形成的一种“默契”。在成交遇冷之际,楼市供应也显著走低。以上海为例,上海“网上房地产”数据显示,6月上海仅推出了51.25万平方米新房源,环比下滑46.3%,是网上房地产公布统计数据5年以来的同期最低水平。

  尚未达到市场预期

  目前不少城市部分区域房价出现了一定程度的下跌,但绝非“一片普跌”。即使下跌,也多是在今年一季度高位基础上的小幅回落,跟去年年底时的房价相比依然高出一截;而且,个别区域的房价并没有明显的松动,甚至逆势上涨。
  为何会出现这种涨跌互现、遮遮掩掩甚至明降实升的情况?知名房企嘉华(中国)投资有限公司助理总经理谷文胜说,目前市场还处在下行过程中、还没有到达底部,现在推新盘有很高风险,“如果你降价10%销售,但随后有人可能降15%、20%,那样先降价销售的企业就很尴尬”。
  陈史翎则认为,上市房企每季度、半年等都有面向股东的盈收压力,因而会有选择地降价销售,“总体看来,目前房企的资金流没有问题,还没有到迫不得已需要大范围降价促销的时候”。

  盘活的“口子”何时打开?

  如何打破眼下的僵局、盘活楼市?业内人士分析,其内在因素是开发商的资金情况。
  数据显示,一季度上市房企板块经营活动现金流量净额为-418.58亿元,预计二季度后开发商资金缺口还将放大。目前,上市再融资几乎处于停滞状态,个人信贷也持续收紧,如果房屋销售面积继续大面积下滑,开发商的资金面和降价销售的压力将进一步增大。
  其外在因素,则是调控政策的执行力度。住建部政策研究中心的一位负责人日前公开表示,“对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备”,使市场进一步坚定对调控的决心。此外,这位负责人还提出,“要缩短观望期,地方政府要抓紧出台调控细则,加大对囤房、囤地等违规行为的处理力度,并加大供应量”。上海市住房保障和房屋管理局的相关负责人日前也直言,“目前不少开发商的定价策略是有问题的”,“开发商要调整心态、认清大势,合理定价”。
  一些业内人士还认为,“地市”直接影响着“楼市”的预期,目前激活楼市的关键是要坚决抑制土地价格快速上涨的势头、并以“面粉”价格的合理回落带动“面包”价格的下行。

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