京版楼市新政日前发布，颁布了“以房产套数为标准，以家庭为认定单位”的审核标准，并从政策层面上更加倾向于改善性购房人群。

    4月30日，北京市政府迅速制定并发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，再推十一条措施，落实国务院坚决遏制房价过快上涨通知精神。

    京版楼市新政两大亮点

    二套房查询可通过房屋交易权属系统。

    北京市房屋交易权属系统早在2004年就已组建，经过多年不断完善与补给，北京市建委的这一系统一旦和银行联网后，将会形成一个便于查询个人住房信息系统的网络，对于实现“以房产套数为标准，以家庭为认定单位”审核购房人买房、贷款情况将会更有帮助。

    同一购房家庭只能新购买一套房，政策杠杆倾向改善性购房人群。

    新政限定购房家庭只能新购买一套商品住房，从政策层面上来看更加倾向于改善性购房人群。
    如果购房人因改善居住条件想要更换房屋，依靠贷款的话，只有卖掉现有房产再买房才能算做是首套贷款享受相应优惠政策。一方面有利于自住改善换房的这部分人群，平衡北京房地产市场失调的供需比例；另一方面，贷款源头上严控投机购房人群，从首付、利率以及实际贷款情况来看，这部分人群贷款购买二套、三套甚至以上房产将会难上加难，能够有效抑制非理性上涨的北京楼市价格，平稳房地产市场发展。

    房贷利率差别化

    目前从各家银行的实际执行情况来看，基本上对借款人三套房贷款已暂停发放。不过从以往贷款购买第三套房的人群来看，这部分不足总贷款人群的10%，即便多数银行停止发放第三套房贷款，对房贷市场也将不会造成太大的影响。
    首套房的首付比例方面，各银行执行的标准较为一致，均对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；套型建筑面积在90平米以下的家庭，贷款首付比例不得低于20%。
    在优惠利率方面，各银行执行的标准并不一致，个别银行也暂未调整首套住房七折优惠利率，而是根据首付比例不同从利率优惠上差别化对待，比如以客户对该行贡献度为参考，如客户为该行的VIP、白金卡、贵宾卡客户等，这部分客户可享受到低于普通客户的优惠利率折扣，例如中国建设银行，若首付为30%-40%，利率下浮25%；首付40%以上，下浮30%；VIP客户还可在原基础上再下浮5%，但最低只能下浮30%。

    差别化信贷政策较有利

    现各家银行均严格执行“国十条”政策执行，北京版楼市新政落地后从执行层面将会更到位。
    目前各银行对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。新政明确金融机构以本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷将会对区分首次置业、二次置业和改善型住房人群更为有利。这将比之前政策影响面更广。
    以总价为150万、评估价为120万的房产为例：90平米以下二套房与首套房相比，借款人要多支付首付36万元，每月月供可节省1878.08元，总利息可节省90838.97元；90平米以上二套房和首套房相比，借款人要多支付首付24万元，每月月供可节省1082.82元，总利息可节省19875.34元。（见下图）

    外地人在京如何贷款置业？

    近日，北京市地方版楼市细则出台，规定暂停对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。外地人购房限贷令出台后，外地人在京如何实现贷款置业呢？
    典型案例：郑先生，是一家小广告公司的销售人员，属于北漂一族，在北京工作已满四年，与女友感情稳定，并打算日后定居北京。从2010年年初，郑先生周末就忙着在各大中介四处看房子，因为郑先生没有全款购房的能力，所以只能通过银行贷款来实现购房愿望。可是就在郑先生向银行咨询时，银行相关人员要求郑先生提供“一箩筐”的资料，其中包括身份证、暂住证、学历证、稳定收入流水以及在京一年以上的纳税证明或社保证明等才予以办理，郑先生听得是“一头雾水”。
    解析：根据4月30日北京地方版楼市细则，外地人在京购房需提供一年以上的纳税证明或社保缴纳证明，银行才会为其发放贷款。但是郑先生所在的公司为员工发放的是现金工资，并无纳税证明可提供。不过公司为郑先生缴纳了社会保险，所以他只要开具社保缴纳证明后，再向银行递交贷款，银行也能通过审批。

    现阶段银行对外地人贷款如何操作？

    从公司实际业务操作来看，多数借款人还是可以提供相关证明的。建议像郑先生这样的外地购房人现在不必过度着急，因为从目前银行实际操作情况看，新政下发后，各家银行已陆续开始要求在京居住的外地购房人，提供在京一年以上的纳税证明或者是社会保险缴纳证明，两者条件满足其一，即能申请住房贷款。

    外地人在京购房需提供哪些材料？

    新政前：借款人身份证、户口本、在京暂住证、配偶身份证（如单身需提供单身证明）、学历证明、收入证明、大额存单或其他资产证明等。

    新政后：借款人身份证、户口本、在京暂住证、配偶身份证（如单身需提供单身证明）、学历证明、收入证明、在京一年以上的纳税证明或社保证明、大额存单或其他资产证明等。