开盘即“售罄”似乎已经成为了遥远的历史，宏观调控重点指向的住宅项目如此，非住宅立项却被当作住宅销售的项目，也难逃影响。悬在这些项目头上的不仅有遏制房地产投机炒作的调控“利剑”，北京市近日下发的禁止酒店类以公寓名义切割散售的政策，也波及到了这些土地使用权限不足70年的“类住宅项目”上，记者调查合生创展旗下的麒麟社、霄云里8号、世界村等项目后发现，其开盘后销售进度较之以前的销售速度明显放慢。那些以“类住宅”为产品线主流供应的房地产企业，未来或许将面对更大的变数。

　　“利润大户”率先“降价”

　　在合生创展今年给华北区设定的销售任务“翻两番”的目标之下，合生创展上下都明白霄云里8号的重要性，在已经把战略方向由“规模”转向“利润率”之后，这个售价一度高达6万元/平方米的高档豪宅项目，对于实现华北区销售任务目标，显然意义非凡。然而，合生创展始终不愿对外直接提及或者极力规避的一个事实是，这个在合生创展产品线中居于最高端地位的项目，却是一个产权期限不满70年的“类住宅”，记者调查后发现，该项目的立项绝大多数为50年的酒店式公寓，而目前，北京市刚刚下发文件，要求酒店立项项目不得改做住宅散售。
　　北京住房和城乡建设委员会相关负责人告诉《经济参考报》记者，按照《行政法》的相关规定，之前已经办理完规划以及销售手续的项目，其预售批准手续仍然有效。尽管如此，但霄云里8号项目开始变相降价促销，却已经成为不争的事实。记者了解到，该项目近日给予买房人一次性付款68折的“超大折扣”。参照其5月4日公布的新一期开盘均价37000元/平方米计算，此次折扣之后的实际售价也仅在27000元/平方米左右。在接受京城媒体记者采访时，霄云里8号销售代理机构三益堂房地产经纪有限公司负责人表示，该项目一直以来的主要客群就是投资客，新政对这部分人的限制力度最大，抛出这样的折扣也是为了降低门槛，尽快消化剩下的市场需求。不过，他始终强调，该项目目前的价格是“折扣优惠”而非“直接降价”。

　　“类住宅”风光不再

　　本报在今年春节前曾对合生·世界村“类住宅”以非住宅用地用开发并用以作为住宅销售进行了专题报道，引起业界广泛关注，三个月之后，北京市住房和城乡建设委员会牵头四部门共同下发“禁酒令”，明确禁止酒店类立项的商用物业切割产权作为住宅销售，并且同时强调，将对商业类项目的切割产权销售，进行进一步规范。此规定甫一出台，北京土地市场立刻遭遇史无前例的一日“四流拍”，更为微妙的是，这四块土地均属于商业或综合类立项，按照北京楼市通常的操作规则，这些土地在“禁酒令”出台之前，都可以变相改做“类住宅”对外销售，但对这一禁令，市场的反应不可谓不明显。
　　反应不止出现在一级土地市场。记者了解到，合生创展旗下的两个类住宅项目——世界村和麒麟社，其市场销售进度都不同程度地较先前有所放慢。北京市房地产交易管理网的情况显示，合生·世界村项目于5月25日取得预售许可开始对外销售，截至6月8日，该网数据显示，该项目仅有一套“已签约”记录，而其余可售房源中，只有30%左右的房源被显示为“网上联机备案”。对于“网上联机备案”与“已签约”的区别，北京市住建委的一位人士向记者表示，并不能将两者完全等同，网上联机备案可以是“确定的购买意向”，也可以是“已经缴纳了首付款”，但其核心区别在于，网上联机备案意味着银行按揭贷款的审批尚在进行，而未最终批准。
　　“现在银行对这类物业的贷款也相对谨慎，而且购买这些项目的，基本都是二套以上的购房行为，因此，贷款的审批也存在一定的变数。”一位不愿具名的按揭贷款律师向记者解释。记者调查同样情况的麒麟社后亦发现，情况与合生世界村类似，在麒麟社1号楼的销售记录表上，仅有一套被显示为“联机备案”，其余均为可售状态。

　　“商改住”将面临“灭顶之灾”

　　北京四方联达房地产经纪公司总经理杨少峰认为，这些“类住宅”项目，很可能成为新一轮楼市价格调整周期中的“发力点”所在。市场情况也确实从一定程度上验证了他的判断。日前，在位于回龙观首开智慧社的售楼处，大厅里寥寥的几个人和销售表上一半多的空白，显示着人气的稀薄。“是卖得差多了，要是放在三四月，开盘当天就基本不会有剩房。”销售员谢小姐告诉记者。而在智慧社的销售计划里记者看到，和70年住宅楼相邻的，就是三栋50年产权的商住楼，计划在6月中旬开盘。“您来的真巧，开发商刚放出了开盘均价，每平方米15000元，而且像您这样来得早的客户，我可以给您做到团购里，折扣完也就在每平方米13000元左右。”销售人员称。
　　“早几年房地产市场因为写字楼租金收益、售价高，许多开发商纷纷将取得的住宅项目改为商住项目，以70年产权为最大卖点，最典型的就是潘石屹的SOHO系列项目。由于规划性质是住宅，因而每套房子虽然作为写字楼来使用，但是卫生间和厨房都需要保留，而开发商出于减少成本的目的，项目虽然实际上作为写字楼来设计和使用，然而在许多硬件要求比如大堂、电梯等还是以住宅的规划要求来配备，导致这些被擅自改做商住楼的住宅项目高峰期电梯根本无法使用，到2007年，住宅价格暴涨，住宅投资收益大大超过写字楼，出现了住宅写字楼售价和租金的倒挂，大量的项目又纷纷将商业性质的土地改建为住宅(即土地性质是商业或者公建，但开发商将其建设成为住宅产品)，目前北京市场上打着酒店式公寓和高档公寓旗号的，几乎都是此类型产品。”
　　杨少峰说，此类项目往往是商业或者公建立项，产权40年至50年，由于项目立项非住宅，因此水电均需要按照商业用水和商业用电来收费，居住成本远远高于住宅项目。而且，这些项目按规定不能接通燃气，所以通常以电磁炉来取代煤气。事实上，住宅类产品的规划中对于消防的要求和写字楼有着较大的差别，因为住宅家家需要点火做饭，所以对每户的通风要求很高，写字楼则没有这方面要求，所以此类项目安全隐患是很大的。但是，在利益的驱使下，许多烂尾楼也纷纷改成酒店式公寓，而利用公建项目层高可以达到5.6米的特点，将一层变为二层的LOFT产品成了非常常见的做法。然而，无论是“商改住”还是“住改商”，由于政府在土地出让的时候已经明确规定了项目的用途，而相关法律中对于改变土地用途明确规定为违法，这些项目都存在着较大的风险。
　　北京市住建委、市发改委、市规划委、国土局联合发布的《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》从6月1日起实施。市住建委相关负责人解释：“主要目的还是规范市场，否则将来到处都是住宅，原来的商业、酒店也成了住宅，城市就失去了后续活力。酒店项目本身是非住宅类的，而新政主要是针对住宅类的。”这位负责人透露，下一步还将陆续出台有关商业、综合用地项目改住宅将被禁售的规定。杨少峰认为，这样一来，北京许多项目都将面临巨大的难题，那些已经在施工的项目将面临进退两难的选择，而已经购买但尚未取得产权证的购房者后续产权办理将成大问题，已经入住的项目，未来的出售将变得困难。如果说新政是让楼市需求低迷，“商改住”禁令将立马让许多项目面临灭顶之灾，但不管如何，作为政府，严格标准是必要的，北京的新规定，将对中国楼市产生重大的示范效应，购房者应当擦亮眼睛看清项目了。