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| 2007-11-12 漫画 刘道伟 来源:上海证券报 |
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最近，房市调控措施一浪紧过一浪。刚刚完成的2007年度报国务院批准的城市建设用地审批结果显示，各地被核减的申报用地面积占到了全部申报面积的31.81%。这意味着，2007年地方省份计划中的用地面积被中央政府砍掉了3成多。土地闸门再次出现了明显的收紧信号。
同时，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，将“普通住宅地开发建设”从鼓励投资类别中删除。并明确表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。
而在此之前，央行、中国银监会共同发布通知：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
我国的房地产市场是一个信息严重不对称的市场，相关信息基本上掌控在地方政府和开发商手中，由于一些地方政府的信息公开工作不到位，媒体和公众只能通过开发商获取相关信息，这为开发商利用信息垄断优势制造供不应求假象，哄抬房价创造了良好条件。那么，在土地、投资等等同时收紧的情况下，开发商等既得利益者会不会利用这一契机进一步减少市场的有效供给，从而拉高房价？
至少，对于这种可能性的存在有关部门不应掉以轻心。应该认识到，即使在我国土地供应没有收紧、金融信贷比较宽松、房地产投资持续大幅度增长的时期，我国房价依然在快速增长，何况收紧时期？房价伴随投资的扩大而上涨，源于市场的有效供给不足。建行最新发布的研究报告指出：2001年初至今年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和倒卖，未能形成有效供给。
在土地供应骤然收紧之时，如果开发商囤积的土地不被开发，不能产生新的有效供应，甚至，房地产开发商变本加厉地囤积土地，制造紧张气氛，那么，就会给市场造成房地产开发将因土地收紧受限，商品房供应将大为减少的误导，从而，助推房价上涨。
另外，在总面积不变的情况下，建造小户型比建造大户型所产生的商品房有效供给，甚至可以高出一倍左右。如果房地产开发商继续抵制90平方米住房占70%的政策，继续缩减中小户型住房的供应量，将使有限的土地建造出来的房屋总套数大为减少，这也有可能被开发商等既得利益者利用为推高房价的借口。
因此，在调控措施一再收紧的同时，必须采取相应措施增加商品房的有效供给，至少也要做到不使商品房的有效供应出现大幅回落。
首先，应该加大对90平方米住房占70%政策的执行力度，从规划审批环节甚至土地拍卖环节，就要求某块土地必须用于建造多少比例的中小户型住房。反之，如果在土地收紧的同时继续听任大户型住房一枝独秀，无疑将使商品房的有效供给不足现状雪上加霜。
其次，应该对全国已经出让的土地进行彻底清查，凡是超过两年未开发的土地，政府应该依法无偿收回，进行二次出让以盘活土地，这样一来，势必会给土地囤积者造成巨大压力，迫使其提高开发效率，增大商品房的有效供给，最大限度地满足市场有效需求。
另外，还必须严厉抑制炒房等投机行为。严重的投机行为一直是我国房价持续快速上涨的重要推手，一些媒体和研究机构根据调查得出结论，认为炒房行为甚至占到整个房市交易额的一半以上。这是导致大量商品房虽然被建造出来但无法满足真正需要住房者需求的一个重要原因。纵观世界各国，几乎都严厉抑制炒房行为，我国也应该对这一行为进行严厉限制。
收紧措施的密集出台，使人们看到了政府抑制房价的决心。但要使相关政策真正产生效果而不是被既得利益者所利用，就应该采取相应的配套措施，加大商品房市场的有效供给，防止紧缩政策被不法商人所利用。
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