长达四个月的持续观望后，从别墅市场中个别项目的热销，北京的地产商们似乎看到了市场回暖的可能与希望。然而，记者对此进行调查后发现，别墅市场的回暖，仅是项目个案情况，而并非楼市的整体回暖，即便是在被看做是回暖信号的别墅市场内部，成交量与价格的上涨也仅仅维持在二至三个个案项目上，不是整体市场的统一回暖。中国房地产研究会会长顾云昌认为，今年下半年的房价走势，仍然会呈现出稳中有降的趋势，这种整体走势短期之内恐怕不会改变。

　　成交量开始攀升

　　在这轮严厉新政导致的楼市持续“胶着”状态中，北京别墅市场似乎率先打破“僵局”，成为近期楼市成交的亮点。据搜房网数据监控中心统计数据显示，8月第二周，北京别墅市场量价均出现大幅度反弹回升，成交金额为4.47亿元，环比暴涨61.5%；成交面积16917平方米，环比上涨66.8%。这是继7月底以来的再度反弹。实际上，7月的最后一周北京别墅市场已经“小试牛刀”，经历了首轮回升，当时北京别墅市场成交金额4.67亿元，环比涨2.16倍；成交面积17907平方米，环比上涨113.59%，无论是面积还是金额都达到了今年5月以来北京别墅周成交的最高点。
　　对于别墅市场的成交上升情况，记者对各大别墅区近期在售项目进行了采访调查。以金隅长安山麓为例，该项目位于海淀区西长安街玉泉路往北三公里，叠拼别墅已全面推出。目前可售房源仅70余套，户型面积175平方米至220平方米，均价36000元/平方米。其项目负责人向记者表示，“确实近期销售情况良好，从7月底到8月中旬，成交量达到了20余套，成交金额过亿元。”另外，八达岭昌平别墅区的领秀新硅谷、西山别墅区的龙湖颐和原著销售情况也不错。

　　反弹背后的动因

　　分析人士认为，别墅市场之所以出现的这一小波上升行情主要还是显现了别墅的稀缺价值和性价比优势。新政后，楼市降价的多为郊区新盘，而城区项目尤其是高端楼盘价格依然坚挺。根据DTZ戴德梁行发布的报告显示：今年第二季度，北京高档住宅的平均售价达到每平方米4.0133万元，较一季度上涨了12.37%，预计高端住宅价格将继续保持上涨趋势。
　　7月下旬北京迎来了调控后高档楼盘的首次小放量，红玺台、首创禧瑞都获批预售，但是均价均超6万元/平方米。而在售高端楼盘的价格也并无松动之意，太阳公元售价45000元/平方米；远洋万和城目前均价50000元/平方米；合生.霄云路8号已从新政前的68000元/平方米扶摇直上至82000元/平方米。这意味着购买这些公寓产品动辄需要支付上千万元，如红玺台均价64000元/平方米，户型面积为220平方米至300平方米，总价1400万元至2000万元/套。
　　与这些高端的公寓相比，别墅目前依然具有明显的价值优势。如金隅长安山麓在售的叠拼别墅总价范围基本在600万元至800万元/套之间。另外，记者从金隅长安山麓还了解到，目前该项目成交客户以中关村、金融街等地缘性客户为主，基本都属于改善型购房目的。“金隅长安山麓是整个西长安街在售住宅中唯一低密度的城市别墅项目，容积率仅为1.1，未来经济形势变化因素依然很多，股市又动荡不定，与其资产无形蒸发，不如抄底别墅。”在项目现场，金隅长安山麓的一位准业主对记者表示。
　　显而易见，经过宏观调控洗礼，投资客目前已远离市场，改善型客户正成为主力。目前北京以家庭为单位只能限购一套房，优质的改善型产品就特别具有竞争力。并且此类物业主要面向高端置业人群，这些人经济实力较为雄厚，一次性付款客群往往能达到40%-60%，甚至更高。而且长期来看，在政策愈发收紧的趋势中，别墅供不应求的局面将加剧。未来随着存量土地的日益消耗，已停止土地供应的北京别墅市场放量将日益趋缓，购买别墅成为奢侈品投资，因此对于富豪们中意的别墅项目，他们会及时出手，不会等待。以上几方面因素成为目前冷清楼市，别墅市场率先出现成交上升行情的动因。

　　回暖尚属个案

　　那么目前部分别墅销量回升是否意味着别墅市场乃至楼市整体将回暖？房价已经开始触底反弹？在诸多业内人士看来并非如此。中国房地产研究会副会长顾云昌明确表示，今年下半年房价将稳中有降。8月份，房地产商王石再谈房价时也认为，热点城市的房价肯定有回调空间。很多房地产企业2009年大量进行房地产开发建设，推盘时间集中在今年9、10、11月份，房源大量增加使得热点城市的房价还一直坚挺下去是“不现实”的。
　　业内人士普遍认为，下半年楼市调控依然是主基调，目前回暖尚属个案情况，并非主流。记者也了解到，虽然金隅长安山麓等别墅项目成交量出现上升，但是8月份以来，东部泛CBD别墅区、怀密别墅区等别墅区项目基本都还是零成交。
　　DTZ戴德梁行研究部华北区主管魏东认为，新政使炒房者退出市场，但是一般的炒房者不会选择高端住宅投资。真正高端住宅的客户更看重的是它们的保值增值功能。因此，从成交回暖的这些楼盘来看，普遍都具备地段优越、高价值、高性价比的特点。对于买房置业来说，目前部分区域的部分楼盘，存在局部的购买好时机。但从整体上来看，楼市回暖可能还需再观察一段时日。