扑朔迷离的楼市变化带来退房的纠纷。资料照片

    楼市新政引发的购房者难以支付高比例的首付款而被迫“违约”纠纷，认定为“情势变更”而不是“不可抗力”更符合法律规定，也更能体现当事人的权益平衡。法院采取这种应对措施，也更为符合政策调控的基本目标。

　　近期，国家行政机关出台了一系列遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，不可避免产生的直接影响之一就是，部分已经签约的贷款购房者难以支付高比例的首付款而出现被迫“违约”。这种未必真正构成合同法上的“违约”状态也被社会公众形象地称之为“政策性违约”。从北京市已经受理的购房者要求解除买卖合同的案件来看，这种趋势已经初现端倪。
　　司法机关在这些案件的处理上，不仅需要实现个案的权益平衡，同时要积极引导对类似案件的规范处理。同时，司法机关还需要考虑，国家出台的相关政策对于规范楼市的积极导向作用，案件处理的结果不能背离调控政策的基本宗旨和目标。

　　典型案例：首付不够，要求解约退房

　　2010年3月，张小姐通过中介公司介绍，选中了位于北京市通州区的一套建筑面积为97平米的二手房，房屋总价款250万元。张小姐与卖房人王先生签订了房屋买卖合同，合同约定张小姐首付20%，余款通过申请银行按揭贷款的方式向王先生一次性付清。当日，张小姐根据合同约定向王先生交纳了20万元购房定金。
　　4月，张小姐在中介机构的协助下，向银行申请贷款，但此时张小姐获悉，根据新的国家政策，自己需要支付的首付比例已从20%上调到30%，首付数额提高了25万元。张小姐四处筹措，仍无力支付75万元的首付款。张小姐想到了解除合同，同卖房人王先生交涉。张小姐提出贷款首付比例提高是自己无法预见到的，由此导致合同无法履行，自己没有过错，因此，王先生应该将定金退还给自己；而王先生认为由于张小姐自身资金的原因导致合同无法履行，应当适用定金罚则，定金不予返还；张、王二人反复协商，仍然无法达成一致，产生纠纷。
　　张小姐被迫无奈，诉至法院，请求解除双方买卖合同，王先生退还购房定金20万元。王先生则称张小姐构成违约，不同意退还定金。

　　关键问题：“政策性违约”的性质如何认定

　　从目前发生的纠纷来看，购房者向法院提起诉讼，诉讼请求一般为要求判令解除其与卖房人签订的房屋买卖合同，请求判令卖房人退还其已交纳的款项。购房者的事实依据非常明确，均直接指向国家行政机关及地方政府对楼市的调控政策，导致合同无法履行。而法律依据则各有不同：一是主张上述政策调整构成合同法上的“不可抗力”，因此，要求依据我国《合同法》第九十四条“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的规定，解除合同。二是主张上述政策调整构成合同法上的“情势变更”，因此，要求依据我国《合同法》司法解释(二)第二十六条关于“情势变更”原则的规定，解除合同。
　　□所谓“不可抗力”，根据《合同法》第一百一十七条的规定，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。不可抗力可能导致合同不能履行、不能全部履行和不能按时履行的后果。当事人由于不可抗力的原因导致无法实现合同目的，产生的解除权是法定解除权。
　　不可抗力条款的认定应当注意以下四点：1、一方发生不可抗力，发生方与相对方均有解除权；2、并非一旦发生不可抗力即产生解除权，需以不可抗力致使合同目的不能实现为要件，也就是说，由于不可抗力的发生，剥夺了一方或双方根据合同有权期待得到的东西，即丧失合同利益或履行利益；3、因不可抗力而解除合同，发生方可以免除损害赔偿责任；4、发生方免责的前提在于发生方证明了不可抗力的发生，及时通知对方不可抗力发生的事实，且不可抗力不是发生在发生方迟延履行之后。
　　从不可抗力的要件来看，房地产新政虽然属于当事人不能预见的情形，但并未达到不能避免并且不能克服的客观程度，不应认定为不可抗力。如果将此种情况认定为不可抗力，则可能出现的后果是不可抗力认定范围的过宽，将造成合同稳定性受到极大影响。当事人将动辄以政策的变化构成不可抗力为由任意违约。
　　□关于“情势变更”，在我国合同法上并未明文规定，但在2009年最高人民法院制定的《合同法》司法解释(二)中有明确规定，该规定具体内容为：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同”。
　　因此，情势变更原则的适用必须符合以下条件：1、有情势变更的事实，也就是说合同赖以存在的客观情况确实发生变化；2、情势变更为当事人不能预见；3、情势变更必须不可归责于双方当事人；4、情势变更的事实发生在合同成立后，履行完毕前；5、情势变更后，如果继续履行合同，会对当事人显失公平。同时，情势变更原则强调了情势变更与不可抗力、商业风险的不同。
　　从房地产新政来看，国家政策规定对于双方来说都是必须接受的，如果需要继续履行，买卖合同双方在合同中的相应条款必须相应变更。在此情况下，如果要求购房人提高首付款比例或者贷款利率，则毫无疑问，违背了购房人订立合同时的基本条件，也并非买房人的合理预期。另外，房地产新政使购房人增加的负担，并不属于一般性的商业风险。如果因为政策调整而相应地调整房屋买卖合同的履行方式，比如要求购房者提高首付款比例，在不能贷款的情况下一次性付款，那就等于强制购房人单方承担政策调整带来的全部不利后果，而卖房人利益不受实质影响，甚至有所获利，这显然并不公平。因此，将房地产新政认定为情势变更，更符合法律规定，也更能体现当事人的权益平衡。
　　□而从更深层次来看，房地产新政的目的一方面是通过提高购房首付和提高贷款利率来降低购房者资金承受力，遏制购房需求，减少房屋成交，以稳定房价；另一方面是通过提高购房成本，减少购房需求来改变公众的房价预期，从而遏止房价过快上涨。人民法院将此种情况认定为情势变更，从而解除合同，与政策调控的目标并不相悖。虽然，不可避免存在部分购房者搭顺风车的行为，人民法院在此种情况下判令解除合同可能使部分购房者“预期房价下跌而退房”的经济计算得以实现，但人民法院采取这种应对措施仍然更为符合政策调控的基本目标。

　　购房者怎样应对买房和退房的困扰

　　□理性交易，避免盲目购房。
　　许多业内人士认为目前我国部分城市的房地产市场存在不同程度的泡沫，而房屋买卖一般都具有交易金额巨大的特点，无论购房者还是卖房者均应当慎重对待房屋买卖这一重大交易行为，理性分析自己的需求与能力，避免盲目追随。
　　□诚实信用，不做投资投机。
　　近期，国家出台了一系列政策性措施稳控房价，目的就在于遏制房价过快上涨，打击投资投机性购房。炒房行为会不可避免地受到控制，由于炒房而产生的纠纷不会获得保护，纠纷处理的最终结果还是要符合政策导向，不能与楼市调控政策的基本宗旨和目标相违背。
　　□合理预见，拟定多种方案。
　　房屋买卖一般来说履行时间较长、履行环节较多、履行程序复杂，尤其涉及到首付款比例、贷款利率等与国家政策紧密相关的重要内容，一旦其中某一环节或内容由于政策调控产生变化，将导致合同履行遇到障碍。因此，双方当事人应当在合同中拟定多种补充履行方案，并根据合同约定的多种履行方案采取积极的应对措施，避免陷入一旦政策变化合同就无法履行的尴尬境地。
　　□积极守信，妥善处理纠纷。
　　当出现了双方当事人之外的、无法克服的障碍导致合同无法得到履行，双方当事人应该秉持积极、守信的态度稳妥处理善后事宜；采取恰当的行为将己方及对方的损失减少到最低，避免承担由于扩大损失所带来的不利后果。

　　楼市新政引发的其他相关纠纷怎么处理

　　□在退房纠纷中，部分购房者并非在经济能力上真的无力解决上述问题，而是看到国家出台相关措施后，房价有可能进入下降通道，便选择以“搭顺风车”的方式主动要求解除合同。
　　对于这种纠纷，首先需要弄清双方的房屋买卖合同对此类情况是否有直接约定，如果有直接约定，则按照约定履行即可。比如，双方在买卖合同中约定，如果贷款政策变化导致买方无法贷款，合同解除。若有如此约定，则双方的买卖合同在房产新政的情况下予以解除并无争议。
　　其次，需要看合同中对该类情况是否有相关约定可以比照适用，比如，双方在买卖合同中约定，买方首付款20%，其余80%房款选择贷款，如果买方无法贷款，则一次性付清房款。若有如此约定，则在房产新政的情况下，可能首付款比例需要提高到30%，但是根据双方合同约定可以看到买方具有付款能力，因此，判令变更合同而非解除合同更能维护合同的稳定性。
　　再次，在合同中对该类情况无相关约定的情况下，则应当考虑到首付款的提高以及利率的变化，并非当事人订立合同时的合理预期，而且对当事人构成了重大的合同基础变更，如果当事人无履行能力，应当允许解除买卖合同。
　　□在二手房买卖中，如果房屋买卖合同面临解除的境地，房屋经纪公司与买方、卖方因为房屋居间服务费的给付与退还，将产生部分纠纷。如果因房产新政导致房屋买卖合同被解除，房屋经纪公司是否应当退还居间服务费。在此，笔者以为，房屋买卖合同的履行取决于多重因素，房屋买卖合同也可能因为多种原因而解除。如果导致房屋买卖合同解除的原因并非房屋经纪公司在促成双方合同时明知或者可预见，则房屋经纪公司在履行合同义务时并无违约行为，其无需退还居间服务费。居间服务费作为损失，必然存在损失的承担方，在此情况下，让房屋经纪公司承担该部分损失并不恰当，让买方或者卖方承担该部分损失更符合交易风险负担的规则。
　　□另外，由于房产新政可能使房价进入下降通道，因此，部分房屋出租方为尽快出售房屋套现，可能提前解除房屋租赁合同而引发租赁合同纠纷。在此情况下，应当视为房屋出租方违约，房屋出租方应当按照合同约定及法律规定承担违约责任。