【专栏】透视新政下的房地产市场

　　楼市调控新政正在令市场发生新的变化。《经济参考报》记者近日从北京我爱我家、中原地产等多家房产中介获悉，4、5月份频繁出台的房地产调控政策导致部分购房人由观望转向租房，这令房屋租赁市场在传统淡季迎来了新一轮租金上涨热潮。我爱我家市场研究中心统计显示，今年的4、5月份，北京的住宅租赁市场没有出现淡季特征，交易量甚至比正月十五后到3月底的旺季还上升了6%，整体租金均价比去年4、5月份上涨了近20%。
　　在购房遇冷，租赁市场火爆的同时，记者发现，购房人与租房者的心理正在发生微妙的变化，究竟是租房合算还是购房合算？如何做出理性的选择？再次成为关注的热点。多位专家对《经济参考报》表示，“居者有其屋”不一定是“居者有房产”，房屋租赁市场应该发挥更大的作用以实现“居者有其屋”。但传统住房观念的转变，不是一个短期的过程，在此期间，租赁市场的完善、体制的保证不可或缺。

　　数字　“转售为租”和“由买转租”双双增加

　　“房价降了，房租却涨了。”在银行工作的小雄抱怨。一年前他在崇文区所租的一居室月租为2800元，5月续租时房东说至少要涨到3100元。本报记者走访多家房地产中介之后也发现，与一年前相比，北京一套普通一居室和两居室的租金涨幅都在15%至20%左右。在北京崇文区国瑞城、新景家园等临近地铁的几个小区，月租普遍上涨300元至500元左右。在北京宣武区椿树园小区，一套80平方米的两居室月租普遍在4000元以上，而半年前租金为3500元左右。
　　“转售为租和由买转租的趋势已经十分明显。”“链家地产”市场分析师张月告诉《经济参考报》记者。据“链家地产”统计数据分析，5月开始二手房新增房源挂牌量增幅开始全面回落，回落幅度相比4月底达到27%，而出租房源增速明显，最高峰时租赁房源已超越二手房45%左右。此外，系列调控政策至少造成了60%左右的需求者观望，其中有近一半的需求者面临着重新租房的生活。
　　北京中原三级市场研究部的统计也显示，新政出台之后租赁成交量相比新政之前成交量上涨了55%，与此同时，租赁房源量增长也十分明显，房源上涨幅度达到了28%，而在往年4月份都为租赁市场的季节性淡季。在供需两旺的促进作用下，租金价格环比也出现了上涨，新政后一个多月来北京市二手房租金价格环比上涨了5.1%，单位使用面积租金首次突破50元每平米，特别是一些租赁热点区域，一套住房的租金能上涨300元/月左右，上涨幅度超过7%。
　　北京中原认为，这是一种“替代效应”，并且随着楼市调控力度加大，很多人推迟了购房计划，租房需求增大在一定程度上推高了租金上涨。
　　面对不断变化的市场和进一步上涨的租金，一些购房者再次在买房和租房之间徘徊。张月认为，当前特殊的市场特质催生了特殊的市场需求，无论是承租人还是出租者，都有一部分是被动甚至被迫转型的，因此，这部分人始终面临着是否该重新转向房地产交易市场的问题，也就是说，面临着租房还是买房的抉择。
　　“这段时间，是考验购房者和售房者智慧的时候。”有业内人士如此评价道。

　　比较　租金与月供决定租房或买房

　　有关数据显示，在国外，城市居民住房自有率最高的是美国，为68%，英国为56%，欧洲其他国家一般为30%至50%，而根据我国建设部公布的数据显示，城市居民住房自有率接近82%，这个比率已经处于世界前三位之列。美国52%的首次购房者年龄超过30岁。德国初次购房或建房者的平均年龄高达42岁。日本年轻人奋斗10年左右才基本能攒齐购房的首付。
　　专家就此表示，应当从多方面来理解“居者有其屋”的含义，它应当不仅包括买房子来住，也包括租房来住，而且租房是高房价下对解决住房问题的合理补充。从这个角度看，如果单纯依托买房解决“居者有其屋”的问题，恐怕尚需时日。
　　“从现在的情况来看，房价上涨很快，租金仍然便宜，租售比严重失调，单从经济角度来看，租房还是比买房合适，尤其是在大城市。”上海财经大学副校长、不动产研究所所长王洪卫在接受《经济参考报》采访时说，对于年轻人来说，从租房开始，然后再逐步买小房子、买大房，不失为一种理性的选择。一味强求、早早当上房奴并不是好事。
　　中国社科院金融所金融实验研究室主任刘煜辉也表示，过重的购房负担和房奴的还贷压力会让中产和准中产们难以想象更为长远的个人发展。只有通过扩大供给、使云端上的房价回归合理区间，从而改变“一生拴在一套房上”的现状，才能让潜在的中产阶层从买房的负担中腾挪出来。
　　从经济上说，租房明显优于买房。如果你有300多万元现金，准备购房结婚，以北京市内南二环的一套二手房为例，面积100平方米，单价为3万元/平方米，不考虑其它因素，手中的现金恰能用来购买这套二手房。根据目前房屋租赁市场情况，该套住房的租金为每月5000元，年租金为6万元。按目前银行一年期定期储蓄存款利率计算，300万元每年能够带来6.75万元利息收入，扣除房租后净剩7500元，租房的优势明显。
　　“链家地产”市场分析师张月认为，当前市场环境下，不同人群买房购房面临的成本和收益均有所不同，例如，同为初次购房，有的人可能过几年以后会卖掉再买，有的人可能再买一套将首套出租，甚至有的人不堪贷款压力卖掉再改为租房，那么他们所付出的前期成本以及转型后的对冲成本都各不相同。
　　“单身、处于创业期、刚就业的人群，我们建议租房居住。”21世纪不动产研究中心齐凡认为，单身客户没有太多的家庭负担，而且未来工作变动也存在不可预知性，不需要特别急着去买房；而创业者现在的首要任务是完成原始积累，不宜将过多的资本投入到购房中去。而对于即将踏上工作岗位的应届毕业生，和收入较低的务工人员，考虑到他们的经济能力和目前的租金情况，建议他们可以选择合租方式居住，以减少租房支出。
　　“对于已经具备一定经济能力的客户，和特殊刚需客户，我们还是建议买房。”齐凡说，从已出台的楼市调控政策看，对购买首套房基本没影响。而且在新政调控一个多月后，部分区域的二手房价已经出现一定幅度回调，价格处于相对低位。尚未购房的客户，如果租金和月供差不多的话，不妨考虑购房置业。

　　观点　转变购房理念须体制完善

　　尽管有不少购房者对上述经济账心知肚明，但仍然还是勒紧裤腰带要买房，这或许与某些传统观念有关。在某媒体发起的网络调查中，在“如果您现在没有房住，打算买房还是租房”一项里，有56%的人还是愿意买房。在“假如您现在有20万元，您打算干吗”的问题里，有近71%的网友愿意买房，大家首选买房的原因还是考虑到安定的生活是一切的基础，有了自己的房子住，感觉才更安全。
　　“华人社会都喜欢置业，喜欢储蓄，在房价上涨快速的时期，房屋的增值保值功能明显，有储蓄功能。中国社会传统习惯还是要有自己的房产，过度强调不去买房也做不到。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受《经济参考报》采访时表示，中国人一定要拥有一套属于自己的房子，这一方面是购房传统观念的影响，另一方面也是由中国楼市现状决定的。
　　在顾云昌看来，过快上涨的房价带来投资房产的巨大升值空间，也是增加购房压力的重要原因。与此同时，“目前我国的社会保障还不齐全，房屋租赁市场的服务与监管也并不完善，让人们心理感觉有自己的房子才有保障。”
　　王洪卫说，消费观念的转变不是一代人就能解决的问题，诸如结婚时一定要买房等传统的老一辈观念还是影响了年轻人，一时难以转变，这同时也是一个社会问题，需要完善的体制来保障。
　　从国外的经验来看，鼓励房屋租赁，是西方国家房地产政策的普遍特点。德国健全的租房市场和较高的租房居住条件就使得六成德国家庭宁愿一辈子租房。事实上，在德国每个月供房子只需要花掉德国平均水平家庭收入的1/5。日本的租房市场也很健全：不仅网点多，租房服务也十分正规，对房地产中介行业的从业者有严格的考核制度。此外，日本政府还向民众推出一种无需要中介费和保证人的“公团住宅”，房租相对来说更加便宜。日前，澳大利亚的专家学者们也纷纷呼吁政府改革租房机制，让买不起房而不得不租房的民众能在出租房内住得更安心，比如管控房租价格、监管租房质量等。
　　“而中国的政策显然还没有做到。”顾云昌说，目前房屋租赁市场还有一些问题，比如房源不足、价格不稳、市场监管存在缺位、租赁合同随意变动、租户的权益得不到有效维护等，这些都严重阻碍租房市场的发展，制约着人们的租房意愿。希望政府部门切实加强对房屋租赁市场的建设和监管，提供多渠道、多形式的房源，满足不同群体的住房需求。
　　“房价目前上涨的压力仍然很大，土地供应的紧张导致供不应求的状态现在还没有改变，货币扩张的速度很快，城市化过程中需求的旺盛仍会延长一段时间。10至15年之后，随着城市化进程和人口红利的结束，再加上政策调节的累积效应，房价上涨会趋于平稳，供求关系也会平稳下来。投资房地产的收益率下降，房产的投资投机功能衰退，持有房产的人的收入将主要靠租金来支撑。”顾云昌说。(完）