[专栏]透视新政下的房地产市场（五）

　　保障房建设正大举提速。最新消息显示，住房和城乡建设部与各省、自治区、直辖市人民政府主管部门在京签订保障房建设“责任书”，敦促各地确保完成今年保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的建设目标。
　　接受《经济参考报》记者采访的专家认为，此次调控在力度和方式上都不同于此前，此次调控着眼于打击投资、投机，加大供给、加快保障房建设等方面，这些措施正力促住房回归居住属性。

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　　抑制　重拳砸向投机　住房回归居住属性意图凸显

　　“在拥有多套住房的投资者手中，房屋逐渐丧失了居住属性，更多的是投资属性。这次政府调控地产的思路很清晰，突出的一点便是通过信贷政策甚至‘限购’等措施直接抑制投资或投机性需求”，全国工商联房地产商会会长聂梅生接受《经济参考报》记者采访时说。业内资深人士总结，这是调控部门力主房屋“去金融化”属性的强力手段。
　　按照新规，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。紧随其后出台的地方版楼市调控政策在抑制投资、投机需求上更趋严厉。4月的最后一天，北京楼市新政正式落地。不仅要求对第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款，而且还提出自政策发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房。
　　截至目前，精准打击炒房投机的收效已非常显著，部分一线城市成交量直线下跌，楼盘打折已渐燎原。根据北京市房地产交易管理网的统计数据，从4月14日传出楼市新政至5月13日，北京市新建住宅期房的成交量为5574套，新建住宅现房的成交量为1272套，商品房成交量比去年同期下跌53.3%。而中国指数研究院新近发布的数据显示，在上周(5月10日至5月16日)监测的35个城市中，14个城市成交面积出现环比下降，其中跌幅最大的杭州，商品房成交面积环比下跌61.23%。持续坚挺的房价也在一些城市出现了松动的迹象。
　　“这次政府调控地产的思路相比前几年有了一个不可忽视的变化”，在中国社科院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞看来，此次“国十条”强调，住房问题关系国计民生，既是资本市场问题，更是影响社会稳定的重要民生问题，充分说明政府意在突出房屋的居住属性。

　　推手　持有和转让成本低等因素致投机盛行

　　一份统计数据显示，4月更加严厉的调控政策出台之前，全国主要城市购房人群，以投资或投机为目的者，所占比例达到46%。北京、上海、深圳等一线城市，投资比例远超50%。最新消息称，从重点城市退出后，大批投资或投机客瞄准了二三线城市，大有批量囤房之势。
　　在“有钱炒房，没钱借钱也要炒房”的疯狂背后，一个深层次原因便是个人所有的非营业用房产持有和转让成本低。业内人士表示，持有成本与投资或投机的活跃程度密切相关，当前个人房产保有环节税收政策相对空白的状态在很大程度上助涨了投机。
　　国务院法制办一位负责人也曾表示，前几年税收调控措施收效甚微，是因为当时的税收措施都是增加住房交易环节一次性缴纳的税收，而交易环节的税收完全可以转嫁给购买方承担，不会影响囤房者收益。税收政策要真正发挥作用，必须让囤房人付出较高成本，至少要抵消掉他们的预期收益。
　　不仅如此，土地和房屋的供给不足导致房价上涨也是投资或投机者坚定乐观预期的筹码。土地方面，人多地少是不可改变的矛盾，而随着城市化进程的加快，住宅用地供应量的需求也会进一步加大。“我国目前的城镇化率是46%，城乡收入差别是三倍，农村人口向城镇流动时一个趋势，城镇化率每上升一个点，城镇人口就增加1000多万人。”聂梅生指出。有专家曾算过这样一笔账：就目前的城镇房屋存有量与城镇人口的比例而言，住房缺口约有50亿平方米，如果未来30年城市化水平提高到70%的话，城市将增加4亿人口，那么，住宅用地供给将面临更加艰巨的任务。
　　房屋方面，普通居民、特别是中低收入群体的住房保障制度不完善，形成了很大的刚性需求缺口。聂梅生介绍，在成熟市场国家和地区，房地产往往都划分为保障性住房和商品房两大块，后者实行完全的市场化，可供中高收入阶层购买和投资。前者则主要由财政出钱，以相对低廉的价格解决中低收入阶层的基本居住问题，在这方面政府一直都是缺位的，尤其是住房制度改革初期，几乎把所有需求都推给市场解决，导致相关保障性住房制度发展缓慢。据了解，为解决基本居住问题，香港上世纪70年代后即大力发展公屋制度，通过推行“居者有其屋计划”、“租者置其屋计划”等规划，目前将近半数的居民居住在政府提供的公屋里。
　　除了房屋持有成本过低、土地财政、居民投资渠道少、流动性过剩等因素也是挑高房价、催生投机的幕后推手。

　　重点　建立长效调控机制刻不容缓

　　专家认为，楼市调控政策的重点，在于合理抑制住房的投资品功能，让住房真正回归居住属性。为此，建立长效调控机制显得尤为重要和迫切。
　　聂梅生提醒说：“单纯靠行政性手段打压投资或投机并不能从根本上解决供求矛盾等一系列深层次问题，一旦政策放松，很可能出现报复性反弹，因为刚性需求和改善性需求只是遭到了政策的‘误伤’，而并没有消失。”
　　对于应采取怎样的思路在相对长期的路径上解决投机盛行的本源性问题，专家表示，在房地产市场发展的中长期战略上，应坚持房屋真正回归居住属性，通过相关税收政策安排，从制度上消除投机性炒房行为。
　　此次新政明确要求“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”，“加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”，一时间，物业税、特别房产税、住房消费税传闻四起，但具体何时落地并没有一个明确的时间表。
　　“迈出了第一步，以后的路才不是空谈，开征物业税不能总也没有一个时间表。”中央财经大学税务学院副院长刘桓此前接受《经济参考报》记者采访时说。扩大房产税征收范围也是同样的道理，多位税收专家向《经济参考报》记者表示，开征物业税或扩大房产税征收范围可以通过加大投资者持有房产的成本，起到抑制需求和市场过度投机的作用，并能在短期内可以影响人们的心理预期，有利于挤出房地产泡沫。
　　从长期来看，“这是中国土地财政模式转换的必然要求，有利于重构政府间财政关系，特别是能够让财政体制‘重心下移’。”中国社科院财贸所研究员杨志勇表示。
　　促进房产回归居住属性的另一有效工具就是加强保障性住房的建设。牛凤瑞认为，房地产调控涉及三大领域，除了房地产行业领域和房地产市场调控领域，还包括住房保障建设领域。只有增加这部分供给，才能达到更高水平的平衡状态。　
　　“我国的保障房建设缺位太久，应尽快将这一课补上。”聂梅生说。事实上，从“国十一条”重申“中央将极大对保障性安居工程建设的支持力度”“解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责”，到“国十条”又强调“确保完成2010年建设保障性住房300万套”，均显示政府对保障性住房的重要性有清醒的认识，并已逐渐提速。
　　资金投入上，今年全国财政支出预算安排中，住房保障支出将增至1890.58亿元；土地供应上，国土资源部4月表示，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%，其中，保障性住房用地为24000多公顷，比去年增加一倍多。
　　业内人士指出，如果这一计划能得到有力执行，商品房市场的压力将得以明显减轻。最近的一份机构报告认为，在抑制投机需求的同时，政府将70%以上的土地供应用于增加保障性住房以及中小户型住房的供给有助于改变房地产市场的供求格局，未来3年保障性住房增量约占每年在建住房总量的10%以上。
　　此外，“长期以来，活跃在房地产领域的游资少有出路。”聂梅生建议，长效机制还应涵盖构建多元化的民间资本投资渠道、提高房屋性价比等内容。而若想使这些治本之道得以顺利实施，建立中央与地方、各部门之间的联动协调机制等也是题中应有之义。