透视新政下的房地产市场（三）

　　一边是调控频频发力；一边是楼市高烧不退。2010年以来，全国70个大中城市房屋销售价格出现连续上涨，且同比涨幅呈现逐月上涨的态势，从1月份的9.5%扩大到4月份的12.8%。即使到了5月份，楼市也是“量跌价挺”。
　　接受《经济参考报》记者采访的多位专家认为，随着房价的上涨，房地产的购买力成为衡量财富持有及增值能力的重要标杆。在以“房产”为门槛的“财富拉力赛”中，普通劳动者与投资者之间的收入“鸿沟”加速变宽，加剧了“贫者愈贫、富者愈富”的社会经济分层态势。

　　奥妙　“高杠杆率”催生地产富豪

　　2000年以来，北京、上海、深圳、广州等一线城市和二线城市房价出现了普涨和暴涨。在高房价的带动下，房地产成为中国财富的代名词之一，而住房消费则成为中国贫富分化最集中、最突出的领域。
　　《2010胡润财富报告》指出，中国内地有87.5万个千万富豪和5.5万个亿万元富豪。其中，十亿元富豪1900人、百亿元富豪有140人。而中国内地富豪数量的增长主要依赖三个方面的因素，即股指上涨、房价上涨和GDP的快速增长。
　　不仅如此，在福布斯中国富豪榜上，这两年新晋的富豪无一例外地都是房企老板。他们大多通过在香港H股上市一夜暴富，碧桂园、龙湖、恒大这些房企的老板轮番地成了中国首富。不过，观察他们的财富成长路径会发现，其财富的增长并不是依靠自己公司的价值创造，而是在上轮和这轮房地产泡沫中“吸血”。
　　房地产业已经成为中国最暴利的行业之一。有关数据表明，2005年至今，有近40家上市公司由原来的主业转行房地产，占到目前地产类上市公司总数的35%。而以上市公司的毛利率表现来看，房地产行业表现最为突出，自2005年以来毛利率连续五年超过30%。　
　　另据统计，在国外成熟的房地产市场中，建筑安装成本占比在70%，利润率大约在5%至8%之间。与此形成鲜明对比的，国内房地产市场建筑安装成本占比35%，利润率在15%左右。
　　国内房地产市场15%的利润率看似不高，但开发商的真实利润水平却远高于此，其中的奥妙在于前期房地产开发的“高杠杆率”。“高杠杆率”使中国的房地产偏离了其民生属性，放大了房地产金融投资属性的一面，加速了财富向地产商集中，并且增强了地产市场的投机性。
　　业内人士透露，调控前，开发商购置土地或明或暗可以贷款，拿到土地证后又可以名正言顺地向银行抵押贷款，项目开工后建筑承包商垫资建设也是行业管理，而且，虽然预售制度有很大变化，但开发商花样翻新地创造出各种变相的“卖楼花”方式，例如向意向购房者十几万元高价出售会籍，获得会籍后就可在开盘时折价购房。通过利用制度上的不完善，许多开发商可以用5倍、10倍的杠杆率来操盘，这样一来100%的利润率也不是神话。
　　“房价上涨催生了一批以房地产开发商为代表的庞大利益群体。过多的资金流向了房地产业及其相关产业，再加上开发商在获取土地和银行贷款上的便利，这些导致了财富向房地产领域的大转移。”中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海对《经济参考报》记者说。

　　泡沫　“虹吸效应”助长投机炒房

　　开发商们乐见房价飞速上涨，但普通老百姓却不得不为高房价“买单”。据易居中国测算，1996年至2008年期间，我国的房价收入比在5.5至7.5的区间波动，总体水平高于发达国家的平均水平，而在北京、上海、深圳等一线城市，房价收入比已超过10甚至15。这意味着，普通工薪阶层不吃不喝也要100多年才能买得起一套房子。
　　在以“房产”为门槛的“财富拉力赛”中，普通劳动者与投资者之间的收入“鸿沟”加速变宽。在千万富翁频频出现的同时，中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》称，我国85%的家庭没有能力购房。
　　专家指出，市场经济条件下，土地及资本要素具有劳动所无法比拟的“致富”能力，房地产日益突出的资本属性决定了：越过门槛的“有房者”和被挡在门外的“无房者”之间的差距将进一步拉大，前者可能在楼市的“追涨杀跌”中不断增加资本储备和财富积累，而后者离一套仅作为消费品的住房所需的购买力都会越来越远。
　　曹建海告诉《经济参考报》记者，投机是造成住房消费两极分化的一个重要原因。在国内，炒房行为不受任何限制，交易成本极其低下，且几乎没有持有成本。炒房客通过倒买倒卖即可获得高额利润，而稳赚不赔。
　　余先生是北京一家小公司的老板，手里有一些积蓄，他既不想扩大公司规模，对炒股也不感兴趣，于是他把闲钱都用在了买房子上面。短短几年，他手里已经有5套房子了，晋升千万富翁行列。“我这几年炒房子挣的钱，比开公司挣的多多了。如果选对了房子，炒房赔钱的事基本不会发生。”余先生说。
　　在房地产领域，“虹吸效应”已然显现。作为一种经济现象，虹吸效应指的是各种经济要素向条件好的地区集聚和流动。由于炒房行为带来的巨大收益，越来越多的炒房客和炒房资金涌入房地产，在推高楼价的同时，房屋升值的好处越来越多地被炒房者所获取，而普通老百姓的刚性需求则受到抑制，需要花费更多的金钱来购买房子，财富变相缩水，只能“望房兴叹”或因购房而成为“负翁”。
　　值得一提的是，炒房者并不直接创造社会财富，而是玩着“击鼓传花”的游戏，不断吹起楼市泡沫。一些炒房者与开发商合谋，不断推高房价，囤积大量房源，造成社会资源的极大浪费。
　　国家行政学院决策咨询部研究员王小广提供给《经济参考报》记者的数据显示，国内将近50%的房地产销售额是由10%最富的人贡献的。据透露，中国的房地产需求投机比重太大，平均数超过50%，深圳的投机性需求甚至更高。
　　据广州媒体报道，在这一轮房地产调控新政出台前，深圳一个投资客一次抛售680套房子。另据北京媒体报道，国务院楼市新政出台后，北京北三环一个项目出现了大单抛售，一位浙江炒房客一次性抛出20多套房源，总价近1.3亿元，折合平均单价为近4万/平方米。

　　纠结　高房价成贫富差距“助推器”

　　在北京某报社广告部上班的蓝先生至今还在为一套房子纠结。“我来北京的这9年，房价至少涨了7、8倍了，这几年省吃俭用攒下的钱远远赶不上房价上涨的速度。由于户口不在北京，我连申请经济适用房的资格都没有。因为没有房子，我结婚四年了都不敢要小孩。”蓝先生无奈地说。
　　业内人士指出，高房价必然使得中国的贫富差距更加扩大。因为同样收入，拥有房产和没有房产、拥有多套房产和仅仅拥有一套房产者已然在资产上形成差异，而随着房价的不断走高这种差异表现得更为明显且不断扩大，高房价成了贫富差距的“助推器”。
　　国家信息中心发布的一份报告称，房价大幅增长，特别是一些大中城市房价增长过快，意味着财富以货币和固定资产的形式向经济发达、居住环境较好的地区集聚，向少数高收入者，特别是投机购房者和房地产商手中集聚，这在一定程度上加重了我国收入分配的不平等状况。
　　“与炒房者相比，普通收入群体要么辛辛苦苦工作却付不起首付，要么用几代人的积蓄购买一套房子，而且每个月还要还房贷，严重透支购买力。高房价问题不仅关系到社会财富分配，更关系到社会公平的实现。”曹建海说。
　　九三学社曾经提出，房价过高已成为影响我国经济健康发展和社会和谐的一个突出问题，不但抬高了城市商务成本，降低了竞争力，而且扩大和加剧了社会贫富差距，成了社会矛盾最集中和最易激化的导火线。
　　国家发改委社会发展研究所所长杨宜勇在接受《经济参考报》记者采访时表示，房地产不仅具有市场属性，也具有民生属性。作为一种生活必需品，富人占有了太多的房屋，为此，政府必须适当调整利益分配，向穷人倾斜，加大保障性住房供应。
　　国际上，廉租房一般要覆盖15%至20%的人口，发达国家则覆盖30%至40%的人口。而在中国，经济适用房仅占总住房面积的6%，廉租房的覆盖人口不及5%，历年完成的保障性住房不及各地政府承诺的一半，如2009年承诺60多万亩保障性住房用地，而实际上只完成了30万亩。
　　有关专家建议，防止房价快速上涨而导致的贫富差距的加剧和社会矛盾的扩大，必须通过制度的完善来解决。如加大对房地产市场违法违规行为和腐败的打击力度，保证房地产企业资本金到位，实现土地拍卖出让阳光化；尽快开征物业税，抑制个人和外资的房地产投机行为；建立和完善社会保障性住房制度，向市场提供更多廉价的土地和廉租、廉价房；完善社会公众对政府官员的监督机制，等等。