透视新政下的房地产市场（二）

　　5月17日，有消息称，国家有关部门将联手继续推出严厉的抑制房价过快上涨政策。受此影响，沪市大跌137点，创今年以来最大跌幅。当天，关于“房地产绑架中国经济”的字眼又再次更多地显现于网络。
　　自4月17日房地产“国十条”调控政策出台以来，A股持续下跌，一个月来沪市跌幅达20%。随着股市的大幅下行，市场上关于“房地产绑架中国经济”声音也持续高涨。“绑架论”的声音认为，调控带来的房地产下行将严重伤及国民经济的60多个相关产业，甚至使中国经济处于崩盘的境地。

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　　回应　“绑架论”意在不要房地产调控政策

　　近日，本报记者采访北京、上海数十家国内外权威机构和专家，他们总体认为，“房地产绑架论”没有依据。在调控政策之下，房地产不会崩盘反会进入良性发展，这有利于整体经济；银行系统和资本市场也将有更安全和稳定的运行；正在酝酿的新兴产业将把中国带入一个新的产业和经济周期。
　　5月14日，在一个有关“循环经济”的论坛上，国家发改委有关官员就本报记者的提问表示，“房地产绑架论毫无依据，其意在不要房地产调控政策。事实是，目前的事实和趋势都在说明，一方面，调整后的房地产有利于中国经济；另一方面，政府和全社会正在推动的科技创新和新兴产业正把中国带入一个新的发展周期。”
　　据记者查证，这是近来中央政府有关部门官员对“房地产绑架”论的首次正面回应。
　　记者采访多位学者和专家，他们表示，近时渐起的“房地产绑架中国经济”论调的主旨是，首先，在全球金融危机的时期，房地产拯救了中国经济，没有房地产业的繁荣，要实现今年和明年的经济增长率几乎没有可能性。其二，当前的房地产调控将拖累中国经济。
　　中国宏观经济学会副会长曹玉书表示，“短期看，楼市调控对经济增长会有影响，但不会很大。”曹玉书分析说，首先，房地产投资增速不会大幅放缓。按现行统计口径，房地产业对经济增长的贡献，主要体现为房地产投资的增长，计入投资需求；购房消费不再重复统计计入消费需求。随着城镇化、工业化的推进，人民生活水平的提高，房地产市场在未来相当长时间内都有相当强劲的发展空间。
　　“多数开发商都看好楼市前景，加之资金充裕，2009年房地产开发贷款与个人住房贷款的增量超过1.7万亿元，远高于2008年的5855亿元，因此开发商不会因为近期的调控而放弃房地产投资”。曹玉书说，另一方面，政府在调控楼市的同时，将继续大规模推进保障性安居工程建设，今年计划安排保障性住房300万套。
　　著名经济学家、国务院发展研究中心研究员吴敬琏对记者表示，“流动性过剩并不一定就表现为通胀，也有可能导致包括房地产在内的资产泡沫化，民众不要以为资产价格上涨是好事，它的危害不比通胀损害轻。”
　　根据国家统计局的数字，去年房地产企业开发资金来源57128亿元，其中国内贷款11293亿元，自筹资金17906亿元，其他资金27459亿元，其他资金里面还包括了各地购房者的房贷。而房地产企业自筹资金仅占30%，从上市银行的数据中可以看到，资金流向房地产的比例更高。
　　中信证券最新研究报告也指出，由于宽松的货币政策给市场提供了大量的流动性，这就直接造成了资产价格的上涨，从而推高市场对通胀的预期。当前调控房地产，实际上也是调整当前的经济结构。
　　中国发展研究基金会副秘书长汤敏指出，中国需要建立一个类似调控通货膨胀的机制来对房地产进行宏观调控，也有“每年不能超过3%至4%”这个非常清晰的目标。

　　判断　房地产不会影响中国金融资产质量

　　“判断一个产业对一个经济体产生重大伤害的一个重要标志是，此产业的调整导致一国金融体系处于危险的状态。而事实表明，目前中国房地产调控并不会影响银行金融资产质量。”德意志银行全球分析师高登表示。
　　最近，银监会要求，国内各大中型银行要按季度开展房地产贷款压力测试工作。据了解，国内各大商业银行最新的房贷压力测试结果显示，房价下跌30%至40%都在银行可容忍的范围之内。测试报告显示，工行、建行对房价下跌可容忍度在35%左右，交行为30%，民生银行可容忍度最高为40%，招行为37%。
　　据悉，银监会从2008年下半年就开始展开房贷压力测试，不同于此前的调研，这次房贷压力测试中部分商业银行将房地产贷款与地方融资平台贷款之间的关联度也考虑在内；一些银行还参考了未来房地产政策的不确定性，比如房产税开征对房贷的影响。
　　“与以往不同的是，今年银监会开展的压力测试频率和要求更高，要求银行把压力测试模型做好。银监会会根据压力测试的情况以及其他的贷款风险指标而调整提高拨备水平。”西南证券首席银行研究员付立春说。
　　此前的中金公司研究报告中预计，房价下跌30%，银行的房地产开发贷款和按揭贷款不良率不会明显上升。海通证券也认为，银行业绩受政策的负面影响不超过5%，银行贷款质量能够经受住房地产市场波动压力的考验。
　　记者从银监会了解到，银监会将要求中国各银行重新评估每一个需要接受贷款的项目，在6月底提交全面的综合报告，以了解银行的风险敞口。其中主要关注的领域就包括房地产行业。到第三季度，银监会将派出自己的检查团队，检查各银行所报告的实际情况，对整改不力的银行将采取加强监管的措施，或者减少其资产级别。
　　“对开发商，银行向哪些房地产开发商放贷，必须有所选择，并鼓励所有的银行制定名单。以保证银行放贷安全和房地产结构调整。”银监会有关负责人表示。
　　自4月16日以来，A股持续下跌，沪市跌幅达20%。与此同时，“房地产绑架中国经济”也随之而起：房地产调控打击股市，也将打击中国经济。
　　多家市场机构在接受记者采访时表示，此轮股市下跌不完全是房地产调控的原因，外围市场大幅波动等因素也是一个推力。另外，目前A股的房地产板块估值已经过高，市场作出一些调整也是相当必要的。

　　进程　新兴产业带动大国经济进入新周期

　　“绑架论”认为，房地产影响上下游60多个产业，房地产下行必然影响整个经济。对此，世界知名评级机构穆迪公司产业分析师法尔克对记者表示，“一方面，从我们的观察，中国房地产的调整将是结构上的调整，因为有更多保障性住房的计划，这个行业投资和消费的总量将不会减少，甚至会增加，所以不会影响房地产上下游行业；另一方面，房地产上下游虽然关联到钢铁、水泥等行业，但这些关联行业的供需关系并不惟一依赖房地产，中国的铁路建设、城市化建设都将让这些行业得到很好的发展。”
　　数据显示，今年以来，其他类型的投资将填补房地产投资可能出现的下滑。受企业盈利预期向好等因素影响，制造业投资开始提速，一季度增长了25.8%。出口好转也会刺激相关出口产业的投资，通信与电子设备行业投资增速已从1至2月的21%提高到一季度的34.9%，比去年底高出28.2个百分点。
　　亚洲开发银行的一位专家对记者表示，“危机之后，有一个方向越来越清楚，世界经济和中国经济要持续发展，决不能等待房地产等传统产业再来一个高潮，必须要让新科技带动新的产业，形成一个新的产业和经济周期。”
　　有关专家表示，在现有的经济模式中，还没有一种模式的成功是靠房地产撬动的。相反，在房价到达疯狂之巅，往往意味着某种模式的失败，如上世纪90年代的日本和次贷危机之前的美国。房地产不具备引领经济整体向上的创新能力。
　　“在后危机时期，比较其他主要国家的做法，从长远着眼，需要利用科学技术逐步解决产能过剩，实现传统产业的技术创新，新技术的革命，解决中国经济发展模式转型。”国家发改委宏观研究院的有关学者表示。
　　在后危机时期，一个大思路也正在凸显，即以科学技术的功能应对金融危机，推动危机后经济持续稳定发展。在前期财政主要投向基础设施和社会保障的基础上，现在需要有一个财政上的投资转向，也就是技术创新的投入和推动。其一，国家将加快实施与扩内需、保增长关系密切的16个重大专项。这16个重大专项已积累多年，需要加快形成中间产品的研发设计。其二，积极推广一批重大科技成果，支撑重点产业振兴。如为支持钢铁产业振兴，国家正在形成钢铁可循环流程，节能环保流程，后危机时期将大规模推行。
　　“在中央政府的推动下，国内新能源、新材料、节能环保等六大战略性新兴产业正在形成新的动能，推动中国经济进入一个新的产业和经济周期。”国家发改委宏观研究院有关专家表示。