严厉的楼市调控政策似乎看不到“终点”，于是，寻找能够躲避“楼市调控风头”的避风港，也便成了开发商们短期内的“要务所在”，也正是在此时此刻，一直不享受“宽松政策”的别墅，反倒成为如是一般的“避风良港”所在。据数据统计，相对于普通住宅在新政发布后的成交量应声而落的情况，别墅市场却依然保持平稳，成交量未有明显变化。业内人士认为，由于长期以来别墅类物业一直被信贷、税收、土地等方面的政策严格控制，因此，形成了以一次性付款为主的住房消费模式，也正因如此，三套房停贷、无纳税记录外地人禁贷的政策，几乎对于别墅市场没有实质性的影响。

　　成交量保持平稳

　　4月14日以来一系列的调控政策，让火热的住宅市场一度“冷水浇头”——北京、上海相继传出投资客大规模陆续出货的消息，甚至超过600套的集体出货作为极端事件，亦被舆论无限放大。然而，别墅市场却因自身的“平静”，而在这样“大气大落”的楼市格局中，几乎被人忽略。据北京市房地产交易管理网、搜房网等统计，3月京城成交破亿的别墅有近10个，其中颐和园著成交近4亿元、北辰香麓卖出3亿多元、御园成交1亿多元、亿城西山华府近2亿元。而中广信房产经纪公司监测，在3月最后一周即3月22日—28日期间，北京共成交别墅120套，成交面积4.08万平方米，这一水平超过了2009年的周成交平均值118套。在整个3月份，北京别墅成交了320套，成交面积10.8万平方米，环比上涨了近100%。
　　在成交量攀升的同时，别墅类产品的价格也呈现上涨势头。近日，高力国际发布的《中国物业市场2010年第一季度报告》介绍，今年一季度，以别墅为代表的北京豪宅产品环比增长11.4%，达到38338元/平方米。业内人士认为，由于长期以来别墅市场一直被政策从严控制，而本次对住宅市场的严厉调控政策——包括三套房禁贷、无纳税社保记录外地人禁贷等政策，实际是将住宅与别墅受到政策严控的“门槛”拉平，也正是因为这一原因，别墅市场在新政的背景下，才得以平稳所在。

　　供应将减少

　　4月14日的楼市新一轮调控，实际上只是个起点，业界预计，各“涉房部委”将陆续下发本领域管辖内的文件通知，这其中亦包括国土资源部。而有专家分析认为，国土资源部下发的文件中，很可能对别墅用地，做出更为细致与细化的定义。此前，国土资源部多次强调，禁止供应别墅类用地，但对于具体的别墅用地的定性，却始终没有明确，市场曾有消息称，国土资源部有意把连排、叠拼等类别墅形态的用地，一律划入别墅“禁供”土地的范畴。据此，业界人士判断，随着调控口径的进一步收紧，各类别墅供应的进一步减少，将成为定局，而这恰也恰是市场的价值所在，业内人士告诉记者，在这一点上，表现最为明显的，便是在北京的潮白河、温榆河别墅区。
　　御墅项目副总经理周丽萍指出，从近年来价格走势来看，潮白河区域的别墅价格涨幅一直不大，处于价格洼地，存在着较大的补涨空间，而且区域产品品质在整个别墅市场都处于领先地位。据周丽萍介绍，位于潮白河区域的纯独栋别墅区“御墅”，占地33万平方米共298户，去年下半年北区开盘以来持续旺销，最近几个月月销量均逾亿元。据她介绍，近期御墅还将推出新品，预计均价25000元/平方米左右，每套总价逾千万元。业内人士指出，无论是西山别墅区还是潮白河别墅区，独栋别墅的成交额都占到较大的比重。以西山别墅区为例，颐和园著一个项目的销售额几乎占到该区域的二分之一，而御墅项目成交额在项目众多的潮白河别墅区也占到了四分之一，另外如独栋别墅泰禾红御在东部泛CBD别墅区也占有较大比重。对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，独栋别墅供地控制较严，近来相关部门再次重申这一政策，供不应求的局面决定了独栋别墅具有较大的市场空间。

　　需求难受打压

　　“我认为相比于中低端的住宅产品，真正的别墅产品受到调控的影响会比较小，因为在整个市场需求中，一是使用按揭贷款的比例很低，二是真正用别墅投资的市场需求也很小，所以她和整个市场的走势，还是没有太大关联的。”中原地产华北区董事总经理李文杰称。郭毅分析认为，随着对各类别墅产品包括大户型限制供地，别墅市场的供应将更加稀缺，这将推动别墅普遍迎来放量上涨。从宏观经济来看，经济走势不断向好，这将产生更多的财富人士，进而培育更多的市场需求。
　　最近发布的胡润排行榜显示，截至2009年底，除港澳台之外，全国31个省、自治区、直辖市中，资产超过千万的富豪达到875000位，相比上年增加6.1%，其中资产超过亿元的富豪数为55000位，较上年增加7.8%。其中北京千万富豪为15.1万人，亿万富豪9400人，呈大幅上升趋势。该报告指出，千万富豪主要分为四种类型：商人、高收入人士、炒房者和职业股民。2009年以来房地产市场异常活跃，使得很多房产投资者成功晋级千万富豪行列。上述人士也成了高端别墅市场的主要买家。“这部分人群中，只有炒房者可能受到相应的影响，而资本市场还可能在房地产的挤出效应下，向上推长的可能性甚至还在增加，而商人和高收入人士，并不是房地产调控的指标指向，因此，从需求一段的情况看，我甚至觉得别墅市场的安全性以及抗通胀性更好。”李文杰说。