在外媒的报道中，鄂尔多斯新建的城市核心区——康巴什新区，被称作“鬼城”，大意是说这里现代建筑密集，公建、高层住宅、花园洋房、别墅等建筑众多，城市片区面积也很大，道路不次于北京的长安街，但却人迹罕至，特别是在夜晚成为一座黑灯瞎火的“空城”，形如一座没有人烟的鬼城或是那种被人类荒废了的城市。

　　城镇建设要与人口相匹配

　　新浪网友“大理山居”在博客中说，何谓鬼城，典型代表是日本片《千与千寻》里的那个镇子，铺面繁华却没个人影，尤其是那些飘香的饭菜，更添鬼气。要试图下个定义的话，便是人流与城镇的规模和设施，远远不能匹配。
　　在中国，常见于那些基于规划造出的新城，有很多房子而人气却没跟上。又如那些夜间开灯率极低的楼盘，或者年轻人都已流往外地打工、而老一辈又逐渐老去的乡村。中国的鬼城、鬼楼、鬼村，主要是上述三个原因。城镇的设施，要跟人口相匹配，如此的城镇会显得比较和谐。

　　有钱人买房不一定为了住

　　“萧雨的夜色天空”说，我只能认为，城市发展到一定阶段必然要寻求自我更新、自我形象的改善和重塑，从而对外扩张发展，同时大量的土地囤积与房地产开发也可以促进政府收入增加，但这未必适应民生发展的需求。
　　据说，这些新建的住宅小区早已都被卖掉了，对于这点我毫不怀疑，鄂尔多斯有钱人完全有不可限量的能力消化“这点”有限的商品房(量其实已不算小了)，他们的投资在鄂尔多斯当地已无法被完全满足，才使得他们游走于全国各地，继续痴迷地寻找着投资获利的各种途径。
　　很显然，这些房屋都被当作了一种资产的储备而暂时地搁置在那里。对房地产我们不能停留或局限于狭隘片面的居住需求层面来看待，而今房地产价格的上涨反映了需求的多样化和充足的消化量能彻底地释放，因此真正的价值应该有多大，是多少，我们无从确认。
　　对于鄂尔多斯房地产究竟会有多少泡沫的成分，我们真的很难去判断，这在中国很多地方都如此，因为我们无法确切地考量社会中，住房使用需求究竟有多大，投资需求有多大，置业的用途是什么，人们置业的观念和出发点是如此的千差万别，因此谈论房地产泡沫对于不同地区我们不能一概而论。
　　鄂尔多斯人不喜欢投资股票债券这些金融衍生产品，他们最喜欢的还是投资房地产。地域内的传统观念促使房地产投资相当火热，有钱人可以拥有很多套房子。

　　是市场行为还是政府行为？

　　“盛大林”在博客中说，有一个因素对评判这个问题非常重要，那就是康巴什新区这座新城是谁的“作品”？因为，如果是市场的行为，那至少说明市场比较看好它，而任何后果也都由市场主体来承担；而如果是政府的行为，那就与市场隔了一层，而决策者往往可以不负责任。当然，如果政府独资建设新城经过了科学、民主和依法决策的程序，比如广泛征求过民意并经过了人大等民意机关的审议通过，那么全民为失败埋单也是理所应当的。可是，报道中没有提及这一点。从民资不愿参与以及入住率很低的现状来看，如此大行举债且“预期收益不确定”的政府工程也不太可能得到民意的普遍认可。
　　市场有其自身的规律，不是行政力量所能左右的。因此，鄂市的这座“鬼城”之所以可怕，不在于现在“没人气”，而在于它是“政府造”。