经历房价急升的2009年后，中央出台了一系列房地产的调控政策以遏制房价“过快上涨”。但各种政策出台已有数月，各地城市的房价仍旧高歌猛进，刷新历史记录。近日在城市观点论坛成都行研讨会上，为何政策提出后屡屡得不到显著效果，如何保证政策落实，成为研讨会讨论的热点。金科地产副总裁李战洪在本次论坛上戏谑：“每次调控后，房价都像压缩弹簧一样，事后反弹到另一个新高度”，的确值得反思。

　　二三线城市房价将稳步上涨

　　“高房价在成都一再被蜗居一族声讨，但成都出现单价破四万的楼盘和北京四环以内房价普遍达四万的楼盘不一样。”成都商报房产部主任蔡军在研讨会上表示，3月底，成都有一个楼盘誉峰，单价破四万，这在成都房产界是一个轰动性的新闻，但四万元里面含了1.6万元的装修。成都目前房价上了四万的主要是高层电梯公寓，一户带一个游泳池。蔡军认为，这个报道有一点误导成都市场了，实际上成都市场现在的价格7000元左右。
　　洲联集团规划景观公司副总经理胡之平表示，二三线城市将来的房价一定是稳步上涨。根据中原地产报告，2009年十大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了17479万平方米，二三线城市占土地储备比重高达81%。其中，绿城的二线城市土地储备所占自身总储备的比重最高，达到95%。而行业老大万科，去年新获项目44个，规划建面约1036万平方米，其中二三线城市占比超90%，今年新增项目八个，全部都在二三线城市，其中六个在珠三角的佛山、中山等地。而《2010年中国房地产企业第一季度销售TOP20排行榜》也显示，在一线城市房价泡沫越来越明显的情况下，二三线城市的已经成为大型房企的重要战场。
　　中国指数研究院的数据显示，从去年10月份开始，随着传统供应旺季的来临，全国各地的城市土地市场开始分化。报告指出，由于土地市场表现过热，上海、北京、深圳、广州等城市从10月份开始纷纷缩减土地供应。据悉，直到去年12月底，广州亚运城项目推出后，才突破了2009年2.5平方公里的计划土地供应量。由于受到供应的影响，一线城市成交量呈现下降的趋势，但以南京、天津、成都为代表的二三线城市，不仅完成了全年的土地储备计划，同时城市土地成交量不断上升。

　　高端住宅房价愈演愈烈

　　“尽管官方数据显示，土地价格在房价当中的占比是23%，但是地价成本的上升是不可否认的事实，北京每平方米的土地交易价格已经达到一万元，今年两会之后又出了几个地王，所以今年一季度的交易价格会更高。”清华大学经济管理学院博士杜丽虹在论坛上表示，流动性推动地价的上涨和投资人对高端住宅的旺盛需求，吸引了越带越多的企业向高端化转型。目前地价和房价都呈现上涨趋势，高端住宅价格的波动性开始加剧。“世界各国的经验都表明，高端住宅相对于普通住宅，价格都有更明显的波动性，因此在经济低谷当中，高端住宅受到的冲击也必然更大。”杜丽虹表示，如果选择了更多的高端项目，会提高利润率，但是高端品牌对资本金会有更大的占有额，扩张速度会更慢。
　　针对目前越来越多的开发商在保证一定扩张规模的时候，更多的是选择利润高但是周转率低的高端项目来开发，杜丽虹依旧持警示性的意见“高端化的步伐越快，整体的财务杠杆就越低，如果不保证当前的财务结构，那就意味着会达到25%的超速扩张，而且高端项目扩张越快，高端的比重越高，潜在的风险就越大。”对此，四川置信集团董事长唐名琏则表示，无论是进入高端市场或者是大众化市场，无论是短期也好长期也好，对房地产企业来说，本能就是追求利润最大化。

　　好市场也有“癌症”

　　“中国住房房价一直呈上升态势，这一次是高房价引发的新一轮调控”，建设部政策研究中心副主任王珏林认为，市场虽好，但问题不少，房价涨幅太快是这次调控的最主要原因之一。“我问一些开发商盈利及亏损情况，他们只告诉我一句话，我没有赔只有赚，只有赚多少的问题，”因此，王珏林认为，一个好的市场并不等于一个健康的市场，高房价带来的后果是泡沫和最终失去的市场。
　　王珏林的基本判断是，更多的消费者已经远离了房地产市场，过去很多家庭想买房想看房，想做房的梦，现在不想做了，也没办法看了，因为价格太高了，大家都接受不了。对于目前国内房地产市场的发展个调控，王珏林认为：“我国的房地产市场目前还处于初级发展阶段，市场还不全面，还不完善，还在建立和完善之中。因为对市场中的房价政府干预不了，从来也没有干预。但是政府调整市场的手段只有三样：土地、经营、税收的规划，用这种手段调控是属于按照市场的规律来调整，并没有违背市场的规律。”在王珏林看来，这一次的调控的重点一个是增加土地供应量，一个是解决市场的问题。面对目前越调控房价越涨的尴尬，王珏林坦言，更多是因为之前很多政策执行不到位使然。“现在大家观望的还是政策继续，所以市场看政策，政府看政策，消费者都在看政策的变化，所以保持政策的连续性和稳定性非常重要。”王珏林认为，只有政策执行到位，而且用各种措施来解决市场供应的问题，相信房价不会越来越高，会平稳发展。王珏林为解决政策效果归结为三个关键点，“一是要有政策，政策要配套，不管是部门的还是地方的，都按照国务院的要求来出台政策。第二要执行力到位，就是说话要算数，不能说了不算。第三，市场的供应量要增大。”尽管房地产问题似乎不少，但王珏林坚称，“房地产业的支柱产业地位不会转变，现在的发展阶段，房地产业、房地产市场对于拉动钢铁、建材、家居等产业举足轻重，对于金融业的稳定发展至关重要，这次调控是要把房地产的癌症治好，保持房地产健康稳定地发展”。

　　政策将趋正常化

　　“2010年的宏观政策有一个非常重要的基调，就是从2009年的非常时期的非常政策，要平稳地过渡到正常时期的正常政策，这里有一个正常化的过程。”国务院发展研究中心金融研究所副所长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松在观点城市论坛成都行上表示，2009年的政策出现了几个“异常之处”，导致市场的巨大变化的和超常规发展。巴曙松认为第一的异常之处是地方政府投融资平台带动了城市化基础设施建设。第二是9.59万亿的信贷高速增长。第三则是房地产出乎意料的大幅上涨。而恰巧是这三块在应对09年金融危机里面，都发挥了巨大的积极作用。巴曙松在谈到信贷“正常化”的时候表示，今年第一季度很可能就是紧缩最强的季度，如果二季度超越的话，有可能会延续到三季度。
　　谈到房地产市场“正常化”的任务，巴曙松称，希望今年开发商可以摆正心态，应重点把握一下城镇化机遇。中央目前在加大对城镇化的部署力度，“到底中国这样一个土地稀缺的地方，该走大城市的道路，还是小城市的道路，走哪一个路径比较好？现在看来在领导方向有一个初步的确定，就是以大带小。或者说大城市工作小城市生活，这个模式的可能性最大。”在谈及城镇化的模式时，巴曙松如是表示。“在城镇化过程中对房地产影响方面有几个方面值得关注，第一城市化的路径是怎么布局的，第二区域发展格局，第三取决于户籍制度试点的进展。”巴曙松归结了开发商在城镇化加速进程中应该留意的问题。巴曙松认为，目前有许多开发商已经嗅到在城镇化进程中二三线城市的开发潜力，继而涌入小城市掘金。