最复杂的一年到来，中国楼市的未来，阴晴不定。
　　作为市场“博弈主体”的一方，房地产企业的预期，或可窥见中国楼市“一半的未来”，而真正能够体现房地产企业对市场预期的，一是销售任务，二是“开工面积”。
　　2010年3月，万科、富力等一线房企的“开工”、“销售”任务悉数确定，这是一轮新博弈的开始，但开发商的胜败如何，并不完全取决于自己的策略。

　　开发商:一致行动对弈市场

　　种种迹象表明，虎年伊始，即使面对国家对房地产业一系列的宏观调控，开发商也纷纷提高了2010年的销售任务，然而在调控政策频出、房价高企不下的背景下，购房者观望渐浓已是不争的事实。
　　一场涉及三方较力的大戏已拉开帷幕。那么，在政府期望、开发商预期和老百姓心态的博弈中，虎年楼市究竟何去何从？

　　房企提高销售预期

　　调查显示，目前开发商们正在确定来年的销售目标，今年卖10亿元的明年想卖15亿元，卖30多亿元的冲刺50亿元——大型房企今年销售涨幅预期多在两成以上。
　　富力地产是大发展商中第一家披露今年发展计划的企业。上月中旬，富力北京和广东的负责人均向媒体披露，公司2010年的销售目标将是300亿元，较2009年的220亿元增长36%。与此同时，恒大主席许家印也表示，恒大已决定将今年销售目标的区间锁定在400亿元至450亿元之间，比2009年的300亿元提高了33%至50%。
　　在重庆，金科集团副总裁李战洪透露，金科集团今年的预期目标是120亿元至150亿元，比2009年的100亿元增长20%至50%。而2009年豪收180亿元的龙湖地产，虽并未公布具体发展目标，但此前已经表示，“以现时公司的土地资源，相信在未来五年保持30%至40%的合同销售额年增长应不成问题。”
　　当然，很多大公司并未透露未来发展目标，但从其今年上市楼盘数量，已经可以得出大致判断。华宇今年5大新盘齐亮相，是重庆新盘上市量最多的房企，今年销售额无疑将比去年大幅增长；协信去年7盘销售约20亿元，今年重庆10盘在售，业内人士估计预期应在30亿元左右；万科去年只有两盘在售，今年则是5盘齐发，销售额翻番应该不成问题。

　　市场观望气氛渐浓

　　然而，与大房企的雄心勃勃相映成趣的是，购房者却似乎并不买账，观望气氛渐浓。观望的原因还在于，中央政府频繁出台的政策让购房者产生“中央打压房价”的预期。多次调控的经验证明，只要中央出台抑制房价的政策，不论最终传导到市场的效果如何，普通购房者的购买预期和心态都会变化，从行动上会减缓购买甚至放弃购买。
　　从需求上看，政策影响的其实只是首次改善型客户和投机客户，这部分人可能因为二手房营业税优惠的终止以及二套房贷首付的提高而推迟购买。但对于大部分刚性需求客户，比如婚房一族、拆迁一族，不论如何观望，该买终究要买。而对于投资商业、别墅等高端物业的长线投资客户，政策的影响几乎没有。因为他们一般都会选择分期或全款购买，并且更看重长远收益，不会在短期出手。
　　不过，专家认为观望并不足以影响大局，大房企上调的销售目标实现的难度并不大。专家表示，20%至30%销售涨幅的估计，是考虑到调控政策的影响而得出的比较保守的判断。
　　专家认为，一系列的调控政策，在大房企看来并不是绝对的利空，反而是吞并中小企业，加大话语权，提高行业集中度的良机。而开发商是否能完成任务，主要看需求是否萎缩以及价格是否下挫，目前看这两点都不成立。
　　从价格上看，目前开发商的资金和财务状况普遍处在近年来最好的状况，存货量也普遍较低，显然没有降价求售的压力。
　　专家认为，今年重庆楼市虽将流失一部分首次改善型客户和投机客户，但也将吸引更多的沿海投资者进来，此消彼长之下，重庆楼市的需求总量不会发生多大变化。

　　谁先退场

　　“大房企的销售额将越来越高，市场份额也将越来越大，出现‘30亿军团’是正常的。”专家认为，2009年重庆房企销售10强的起坎是12亿元，今年将至少是15亿元起坎。
　　其中，第一军团估计依然将是龙湖、金科、保利、恒大，保守估计销售额至少在35亿元以上，上40亿元也大有可能；第5名到第10名的竞争将为更加激烈，变数较大，一些供应量不足的企业可能落榜，一些后劲十足的企业可能上榜。比如2009年只有两个盘在售的万科并未上榜，但今年5盘齐发，上榜的可能性很大。
　　对中小房企来说，2008年最大的痛苦是销售维艰、无钱度日，而今年则是找不到地导致无米下锅。
　　“好日子在2009年都过完了”，河南旭日房地产开发有限公司董事长董器生告诉记者，“我何尝不想提高销售目标？只是巧妇难为无米之炊啊，下一个项目的地还没找到呢。”
　　据记者了解，这个开发商资金规模近10亿元，在小房企中算是佼佼者。他的上个项目6月时已基本售罄，一直想找一块50亩左右的地块，不过到现在也没有找到。至于其他资金只有几亿元的小开发商，就更不用说了。“不是没有合适的地，是没有合适的地价。”他抱怨说。
　　据不完全统计，2009年北京上海广州重庆的出让地块，基本上都让大开发商拿走。而首付不低于50%的土地新政，更被业内人士解读为地产垄断时代的启幕。

    万科的算盘：逆市“增量开工”

　　一片向好数据之下，万科2009年毛利率的下降，在2010年的第一季度，显得多少有些“诈眼”。
　　万科总裁郁亮给出的解释，是房地产利润结算的滞后，使万科在3月方才公布的年报当中，体现的毛利率是楼市调整最为剧烈的2008年的毛利润。不过，在此之外，万科却在抓紧增量开工，尽管2010年楼市的未来形势仍不确定。

　　确保库存量控制在3个月至6个月销售量

　　“公司近月的可售资源确实比较少。我们一般是确保库存量控制在3个月至6个月的销售量。”3月2日的网上投资者大会上，万科执行副总裁王文金如是答复投资者质疑。
　　万科年报显示，截至2009年12月30日，在公司各类存货中，已完工开发产品(现房)53.1亿元，占比5.9%；在建开发产品414.5亿元，其中包括343.5万平方米、合同金额356.5亿元的已售出未结算产品，占比46.0%；拟开发产品(对应公司规划中项目，其中相当一部分将在2010年一季度转为在建)432.6亿元，占比48.0%。粗略估算，万科如今手头存货量为900.2亿元，其中在售项目不超过111亿元，仅为存货比例的12%。
　　显然，在2008年放缓建设速度后，2009年市场的爆发性增长将公司的存货几乎消化殆尽。如今去存货化仍在加速，2010年1-2月，万科累计销售面积73.5万平方米，销售金额87.8亿元，比2009年同期增长44.3%。
　　“万科存货管理的基本思路是：量出为入，即推盘计划和销售进度相匹配，兼顾增长需要。”万科相关负责人表示，“2009年以来销售形势良好，企业可售资源普遍处于低位，万科也存在回补可售存货到合理水平的实际需要。”
　　为迅速将土地储备转化为可销售存货，万科已大幅增加开动工面积，预计2010年新开工面积将达855万平方米，比2009年增长52.5%。实际上，2009年万科全年的新开工面积560.9万平方米，已经比年初计划增加23%。
　　“万科对2010年市场走势的大体判断是，下半年新增供应量将较多的释放出来，供求关系将得到改善。”光大证券近日调研万科战略投资部后总结称，开发商在市场调整过程中也会采取一些流量控制的办法，如以销定产、以销定存货。
　　“公司的经营计划还将根据市场情况不断调整，以保持存货的合理结构。”万科方面称。

　　区域拓展向纵深发展

　　“现在万科需要摸索600亿元左右规模的公司发展观问题。”万科集团总裁郁亮日前接受媒体采访时表示。
　　如何平衡区域发展无疑是“摸索”的重中之重。其实，早前万科已开始实施以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略，万科方面提供的数据显示，2009年珠三角、长三角、环渤海、中西部区域对于万科整体净利润贡献分别为32.5%、34.2%、22.3%和11.0%，分布比较均匀。
　　万科无疑是最早进入二三线城市布局的大型房企之一。“万科早已清楚鸡蛋放在一个篮子中的风险。”成都明德管理咨询分析师涂菲跟踪万科拿地及区域布局后发现，在土地疯狂时期，二三线城市更容易找到价格合理、收益空间较好的项目资源。
　　重心倾斜的效果已经开始显现。年报显示，万科2009年新增项目44个，多数处于房价涨幅小、需求大的二三线城市，楼面地价2401元/平方米，较2007年降29.5%。万科更为满意的是，在已进入的30个城市中，2009年已有15个城市市场的营业收入超过10亿元。除此之外，长沙、宁波、大连、青岛、长春等5个城市营业收入也已超过5亿元。
　　齐鲁证券也在最新研究报告中指出，万科2009年度二三线城市项目实现的主营业务收入、净利润和结算面积分别占比65.93%、62.79%和71.06%，“公司跨区域战略纵深优势明显”。
　　实际上，万科对于几大核心城市的依赖正在逐渐降低。记者对比2008年和2009年年报后发现，2008年深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占营业收入和净利润的比重分别达到53.2%和57.7%，这两项比例在2009年已分别下降至44.1%和44.5%。
　　“万科仍然十分看好一线城市的市场前景，希望一线二线三线市场相互补充平衡发展。”万科方面称。在2月的拿地记录中，万科一口气吞下11幅住宅用地，3幅位于寸土寸金的上海，其余8幅则分布在武汉、昆明、福州等二线城市。

　　通过并购、合作扩大业务

　　在万科3月4日公布的最新资料中，万科首次与招商地产联手，以17.16亿元拿下的上海松江区广富林2-4号地块。
　　通过并购、合作来扩大业务，是万科近年降低土地成本的惯用策略。记者了解到，2007年万科所获取的新增规划面积中，有41%是“并购+合作”取得，这一数据在2008年上升到84.5%。而万科最新年报显示，2009年新增项目资源合计权益建筑面积为1036万平方米，其中2/3的项目都是合作、联合拿地。
　　“在项目获取方面，万科一贯坚持综合评估土地价格、回报空间、开发风险等因素，综合运用多种方式获取价格合理、回报空间较好的项目资源。”万科方面称，在合作伙伴的选择上，公司会综合考虑项目的获取、开发等环节具体情况，确保合作开发的顺利进行。
　　实际上，万科合作的目的往往直接指向土地资源。2009年万科不仅延续其联手地产企业拿地开发的策略，更是屡屡绑定南京交通集团、云南城投、天津港集团等国企背景的“大地主”。
　　在合富辉煌首席市场分析师黎文江看来，万科通过合作能够以较低价格拿地，降低高溢价土地的经营风险，“强强合作有利于挖掘土地的最大价值，有品牌效应、资金、设计能力，怎么可能做不好项目？”
　　通过合作来减少拿地资金，保证现金价值的最大化，亦是万科寻求土地合作的考量因素。在长江证券与万科的一份交流材料中，万科高层就坦言“目前有2/3项目是合作的，也是为了减少对银行的依赖。”