“银行已被绑上推升房价的战车”
专家建议尽早出招实现房地产市场“软着陆”
    2010-02-26    作者:记者 黄玫 王凯蕾/广州报道    来源:经济参考报

    记者在调研中了解到,近期全国不少地方房地产升温趋势依然明显:虎年伊始,深圳华侨城集团以70.2亿元刷新单价地王新纪录;广州亚运城地块以创纪录的255亿元成交,成为“中国第一拍”;海口一些楼盘一日一价,一天涨1000元:杭州2009年度的卖地收入全国第一,与公布的财政收入相当。
  多位接受记者采访的专家表示,在地方政府、银行信贷、开发商、炒房团等多方支持下,房地产市场泡沫正在不断加大,百姓怨言有所增加。专家建议,尽早出台相关措施,实现房地产市场的“软着陆”,避免重走美国、日本的房地产泡沫之路,防止经济出现大起大落。

  怪相:金融危机下“房价烧得不正常了”

  受金融危机影响,众多行业呈现不同程度下滑趋势,但房地产行业逆势上扬,不少地区的房地产市场的活跃程度已经超越了2007年的历史高峰。
  随着亚运会临近,广州房地产市场开始领涨全国。2009年12月,广州房价以19.9%的涨幅排名第一。同月,亚运城地块以255亿元成交,刷新全国地王新纪录。在广州海珠区一个楼盘,2010年1月二度开放的样板房,通过半年的捂盘,昔日15000元/平方米的楼价已经飙升到20000元/平方米。
  根据国家统计局数据显示,截至2009年12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%,涨幅比11月份扩大2.1个百分点。新建住房销售价格同比上涨的城市有69个,广州、深圳、海口、北京房价涨幅均超过13%。
  广东省政府发展研究中心副主任汪一洋说,现在房价烧得不正常了。分析背后的原因,土地出让金缺乏监管,只要还有一寸土地,地方政府的“卖地经济”冲动就难以压抑。2009年,杭州卖地收入超过1000亿元,与财政收入相当。北京、上海、广州、深圳这些大城市的卖地收入也非常客观。
  根据中国指数研究院发布的土地市场监测报告,2009年,60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过100%,产生了一大批“地王”,市场活跃程度已经超过2007年。地方政府土地供应由审慎到积极,住宅用地供应量同比增加近40%。

  危机:“银行已被绑上了推升房价的战车”

  在“适度宽松”货币政策下,配合一揽子计划将信贷洪流注入经济体,中国经济率先回暖。专家认为,由于信贷增速快于实体经济增长需要,过剩的流动性转而追逐有限的资产,房地产市场已经成为贷款的主要流向之一,“银行已被绑上了推升房价的战车”。
  根据人民银行广州分行的统计数据,2009年广东省年度信贷投放总量创历史新高,其中新增中长期贷款7515亿元,占全部新增贷款的69.9%,同比多增4933亿元。中长期贷款主要集中在项目贷款和房地产贷款,2009年广东房地产贷款增加2961亿元,同比多增2495亿元。
  陆磊等专家指出,“20世纪80年代日本的经济危机和美国次贷危机一再证明,一旦实体经济的主要收益来源从实业转向资产市场,银行就必然被绑上推升房价的战车”。
  “中长期贷款居高不下意味着信贷有相当大一部分没有流入实体经济,而是流入了房地产市场。‘地’与‘房’相关,但又不是同一概念,2009年全国房价上涨的逻辑是——企业得到超量信贷,信贷用于高价买地,地价推动房价上涨。”陆磊说。
  近期来地王频生,国企在土地拍卖中一掷千金,其手中的巨额信贷资金就是底气所在,而这种依靠大量资本推高房价的做法是不可延续的,必然会产生地产泡沫。
  汪一洋认为,地方政府、银行、开发商以及炒房者、房奴都希望房价上涨,当前我国房地产市场的走势与日本、美国房地产泡沫破灭前很相似。像美国,泡沫滋生前9经济高速增长,泡沫破灭后经济一下子回到20年前,出现大起大落。
  高房价不仅使国民不堪重负,也透支了经济持续成长的未来。据中国指数研究院统计,2009年1-10月,北京地区房屋租售比达到1∶434,上海地区达1∶418,深圳、杭州均突破1∶360。而国际通行判断楼市泡沫程度的标准是:租售比1∶200左右意味着房产运行良好,1∶300是警戒线,超过1∶300则意味着泡沫程度的增大。

  对策:未雨绸缪实现中国房地产的“软着陆”

  陆磊认为,中长期贷款一般有3年的宽限期,到2013年,全社会还本付息的压力将达到顶峰,“中长期贷款是火药桶,加息是导火线”,一旦信贷成本上升,全民炒房热情降温,房价上涨预期消失,信贷违约风险加大,崩盘就不可避免。专家提醒,避免重蹈日本、美国、迪拜房价泡沫破灭的覆辙,尽早实现中国房地产的软着陆。
  一是货币政策须进行结构调整,财政政策宜转向中性。陆磊认为,当前的关键问题是过多的信贷追逐资产,因此有必要在信贷额度上收紧;而利率调整则可能是灾难性的,尽管美国提高了再贴现率,但基准利率仍然保持历史低位,中国如果加息,在人民币升值预期增加的同时增加了利息差,会导致热钱进一步拥入,加大资产价格泡沫化风险;在财政政策上,对于医疗、教育等民生领域,应进一步加大财政投资;已经批准上马的项目需要继续投入,新项目的开工要严格审批。
  二是房价因素进入CPI,决策关注“百姓感受”。汪一洋说,在中国,房子是最大的消费品,不能动辄以国际惯例为理由,当前CPI并没有准确反映通胀形势,容易给决策带来误导。统计部门说2009年11月CPI才由负转正,当时百姓的感受是不少生活必需品早已开始涨价了;统计部门认为CPI才一点几的时候,老百姓已经感觉负担沉重了。
  三是保民生领域补位,完善公屋和廉租房政策。暨南大学经济学院教授杜金岷认为,房地产已不仅仅是经济问题,更是民生问题。当前地方政府通建设廉价房、廉租房的积极性并不高。陆磊说,房地产是个带垄断性质的市场,开发商不管多高的价格拿地,都可用成本加成的定价方法把房子卖掉,房价只会不断推高。建议成立国字号公司,专门建设廉价房和廉租房,以平准市场。
  四是将土地出让金纳入预算管理,积极关注舆论走向。暨南大学经济学院教授杜金岷等建议,政府不能与房地产商利益联合在一起,要考虑从税制上进行改革。目前地方政府卖地收入的去向应向公众交代。“要积极关注舆论走向,绝不能一边调控一边任由房价继续高涨,导致政策信号紊乱,政府信用受损,政府的调控措施必须到位、有效、持续。”陆磊说。

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