图为拍卖会现场。本报记者 周强 摄

    2009年12月底，一个总价255亿元的超大新地王在广州诞生，创下了中国拍地史上的纪录。而几天前，国家土地出让新政刚刚出台。
　　一时间，广州新地王成为全国焦点，更引起质疑纷纭。房地产专家表示，上市房地产公司之所以热衷囤地，关键原因在于打通了资本市场的融资渠道，可以实现“股地联动”，也即上市房企就是通过自己的土地储备向股民传达股票还会涨的信息，然后增发新股进行融资，而新融资的钱可以继续囤地，不断滚雪球。

　　多方博弈 造就全国地王

　　2009年12月22日，农历冬至，然而在广州市房地产交易中心3楼拍卖大厅却是一片火热。
　　在这里，全国房地产巨头齐聚，虎视眈眈，目标就是263万平方米的广州亚运城土地。广州市国土房管局局长谢晓丹也破天荒地到场观战。拍卖场内被观战的人群围得水泄不通。约百家媒体更是架起了长枪短炮来见证这一中国拍地史上的纪录。
　　广州市国土房管局公布的资料显示，亚运城地块位于广州新城东北部，规划总用地面积约264万平方米，地上总建筑面积为438万平方米，规模庞大。据统计，今年以来广州挂牌出让了19幅住宅用地，用地面积约146万平方米，仅为亚运城项目用地的55%。由于项目开发成本高，房地产企业纷纷选择联合竞拍。
　　15时，3个竞拍联合体7个开发商已经到齐入座，其中包括富力地产、碧桂园等民营地产公司组成的7号竞买团队，保利地产、万科地产、中海地产等国有房地产企业组成的88号竞买团队，以及独立竞买的6号中信地产。
　　起拍价为180亿元，竞价阶梯为2亿元，也即举一次牌就要多付出2亿元，也意味着举一次牌就要增加楼面地价61元/平方米。然而竞拍开始之后，单刀赴会的中信地产却一直未举牌，争夺就在7号富力联合体与88号保利联合体之间进行。
　　“200亿元！”开拍几分钟之后，88号保利联合体率先叫价至200亿元。这是业界专家猜测的价位，这也是一个心理价位。
　　“下一个价位202亿元，或者你喊出高于202亿元也行。”拍卖师试图鼓励举牌。显然，这场拍卖中，由地产商组成的3大竞拍联合体并非是游戏的全部角色，希望将土地卖个好价钱的地方政府也是一个重要的扮演者。
　　在短暂的静默与期待之后，富力联合体继续叫价，一举打破了业内心理关口，并引发全场鼓掌。在富力联合体将地价叫到255亿元的时候，保利联合体不再继续叫价。“255亿元第一次……255亿元第二次……255亿元第三次，成交！”伴随着一声响亮的棰声，亚运城项目在历时半个钟头经过47轮叫价之后被富力联合体竞得。

　　正反方PK 四大争议待解

　　争议一：为何整体出让巨幅地块而不选择分块出让，是否会导致大开发商的区域垄断？据此前媒体报道，对于广州亚运城的整体出让，从一开始就充满质疑。广州市政协委员吴名高曾质疑亚运城的拍卖方案，认为整体拍卖给某一家公司会造成垄断，带来房价虚高，建议分成三四块分别出让。广州市人大代表黄镰也认为，亚运城整体出让，由开发商一次性拿出钱来可能很难，只能是分期付款，但如果切分成三块或五块，可能会有很多企业能一次性付清。
　　现场观摩的一家小型房企负责人表示，大多数房企都很看好广州亚运城项目，都想分一杯羹，但最终采取整体出让，高达165亿元的挂牌起始价，让他们望地兴叹。国土部门还对参与竞买的房企做出了一些门槛上的限制，能够入围的只有少数大型房企。
　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文也表示，广州楼市已经是大公司垄断的市场。前十位公司的份额已经达到60%以上。这次大规模的亚运城出让，更是广州楼市走向垄断时代的里程碑式的事件。
　　据统计，广州今年出让的住宅用地中，73%的用地面积被地产寡头收入囊中，小开发商几乎一无所获。愈演愈烈的土地垄断，更利于开发商今后对供应量的控制，形成更高程度的市场垄断，买方地位将会进一步弱化，越来越多的市民只能望房兴叹。
　　对此，广州市国土房管局有关负责人则强调，整体出让有利于保护和延续亚运文化内涵，有利于为启动广州新城建设奠定高标准基础。其中，亚运城项目商品住宅供应量为385万平方米，分6年供应，每年的供应量约60多万平方米。而广州十区每年商品住宅的供应规模在800万平方米左右，亚运城项目供应量占全市供应量的比例仅为8%左右，这样的占比要形成垄断话语权可能性不大。
　　“亚运城项目整体出让是上策。”广州合富辉煌首席分析师黎文江也认为，主要原因是亚运城是广州市的名片，是让世界认识广州的窗口，并非一般的开发项目。如果为了所谓打破价格垄断，让许多开发商进入，一旦控制不了局面，就会把亚运城的建设和管理搞成乱糟糟的，政府就对不起老百姓。同时，考虑到市场需求选择的日益多样性和灵活性，单一楼盘、单一区位、单一开发特色的商品住宅要影响整个市场供求关系和价格也是不现实，不符合市场规律的。
　　此外，广州市国土房管局有关负责人还特别指出，整体出让是节俭办亚运的需要。综合来看，在亚运城项目赛时场馆建设及公共配套设施建设已基本完成，规划和建筑风格已基本确定，政府前期投资的主导作用已得到充分发挥的情况下，政府应及时退出，让市场主体和资金进入，否则就会增加公共财政不合理、不必要的成本负担，也不利于赛后社会化、专业化管理的提前介入。需要特别说明的是，亚运城项目成功出让后，广州亚运会实现了场馆建设投资先行收回，这在以往国际大型体育赛事中是前所未有的。
　　争议二：为何首期地价款只缴4成，是否违背了国土出让金计收新政？根据亚运城项目出让合同约定，2009年12月25日前，即成交三天之内，开发商要缴纳40%的土地出让金，按成交价计算就是102亿元。2010年12月10日前，需缴交第二期30%，即76.5亿元。剩下的76.5亿元将在2011年12月10日之前缴清。而2009年12月18日，财政部、国土资源部等5部委联合发文，首次明确开发商买地至少要缴纳5成首期地价款。
　　对此，广州市国土房管局相关负责人解释，在亚运城项目挂牌公告期间，财政部、国土资源部等5部委出台了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，提出了土地出让金首期缴交比例不得低于50%的规定，但考虑到执行该规定涉及出让方案的重大调整，亚运城项目市场融资已迫在眉睫等因素，从维护出让公告的严肃性出发，本着“老案老办法”的原则，对出让方案未做调整。同时，综合来看，40%、102亿元的首期地价款的条件已较为严苛，与5部委《通知》提高开发企业囤地成本的意图是一致的。此外，亚运城项目土地出让金分期缴交的期限为2年，与5部委《通知》一致。
　　此外，针对亚运城项目整体出让面积超过政策规定上限约12倍的问题，广州市房管局相关负责人也表示，2009年11月13日，国土资源部发布了关于大城市单宗住宅用地出让面积原则不超过20万平方米的新规定，但由于亚运城项目已于2009年11月11日挂牌公告，考虑到亚运城出让方案已经过长达1年的酝酿，执行新规定涉及出让方案重大调整，且公告信息已全面公布等因素，本着“老案老办法”的原则，对出让方案未做调整，最终一次出让了约264万平方米。
　　争议三：成交价格是否过高，是否会进一步抬高房价？赵卓文认为，亚运城是造就“万元房”的起点。根据测算，楼面地价超5800元/平方米，预示着未来番禺亚运城楼价将以“万元”为单位，开发商至少要卖12000元/平方米，才有正常合理回报。预计2010年亚运城出售时，住宅价格将在15000元/平方米左右。而这个价格将超过很多人的预期。
　　不过，广州市国土房管局相关负责人却表示，整体来看，亚运城项目的成交价格是理性的，是符合其内在价值的，也充分说明了市场对广州亚运成功举办的信心，以及对广州投资环境和未来投资前景的认可。从根本上来看，影响商品住宅价格走向的决定因素还是宏观上的整体供求关系。
　　“具体来说，主要有以下几点原因。”广州市国土房管局分析认为，其一，亚运城项目地理区位优越、自然环境优美，拥有独特和稀缺的亚运文化财富，加之地处广州未来重点发展新区，已形成高品质生活社区的雏形，物业升值前景良好，目前的地价水平符合其内在应有价值。
　　其二，目前的平均楼面地价水平，只达到广州同类同期居住用地地价水平的平均值，远未达到所谓天价“地王”的标准，甚至低于同区域2007、2009年的部分地块的成交地价。根据统计，广州市番禺区2007年居住用地成交地价最高达到6300元/平方米，2009年最高达到9500元/平方米。
　　“既然举了牌，地价就在我们的预期之内。”富力地产华南区总经理朱荣斌说，如此大规模的项目在广州空前绝后，而且政府为该项目进行高起点的规划、配套，市政设施投入大，开发商拿地后可以坐享其成。而且广州短期内不会再有亚运会这样的重大盛会，亚运场馆和亚运村赋予其文化、精神价值，相信该项目会成为高素质项目。
　　争议四：分期开发是否为开发商提供了囤地的机会？业内人士指出，亚运城项目商品住宅供应量为385万平方米6年的开发和销售周期，项目周期长、风险大，未来是否会产生闲置土地、开发商是否会借机囤地需要关注。
　　广州市国土房管局表示，土地出让合同已经约定了土地须在移交土地后24个月内动工建设，并须在动工后36个月内全部竣工。为保证项目按时开发建设，防止开发商囤地行为，出让合同还约定，受让人违约缴交土地出让金和未按约定时限动工开发建设的，将按每日合同地价金额的千分之一计收违约金，延期缴纳超过2个月或闲置土地超过2年的，将解除合同，无偿收回土地使用权。
　　此外，亚运城项目用地出让合同的规定，未动工用地必须按照规划部门批准的文件，全额缴清土地出让价款后，才能办理土地权属登记等用地手续，该规定与国土资源部相关规定一致，不会出现违规分割发证问题。
　　目前，富力联合体中的三大开发商还未确定如何“瓜分”亚运城，富力地产华南区总经理朱荣斌说，三家企业各有所长，“现在只是拿到了蛋糕，接下来怎么去吃，还需要进一步的研究。”

　　拍地细节折射地王背后推手

　　当然，广州亚运城项目是国际大型体育赛事的配套项目，不能简单地等同于一般房地产开发项目，也不能简单、机械地用一般房地产开发项目的规定来看待、来评价。但在这场“中国第一拍”背后却有更多的东西值得我们去探讨，尤其是拍卖过程中的相关细节隐约勾勒出了地王产生的诸多推手。
　　推手之一：在拍卖过程中，每逢遇到心理关口，竞买对象静默的之际，优秀的拍卖师就开始鼓励举牌。在这种“价高者得”的竞拍模式下，地价迅速推高。与此同时，地方政府的财政荷包也迅速鼓起来，其中地王对土地出让金的贡献更是十分明显。
　　据统计，截至2009年11月，广州本级财政土地出让金收入108.4亿元，超额完成年度计划95.9亿元的113%。而亚运城地块255亿元的土地出让金则让广州市的土地收益迅速增加，土地出让金已经变成广州城市建设的巨大引擎。
　　政府期望将土地卖个好价钱的良好愿望也在亚运城项目拍卖结束以后的新闻发布会上得到了证实。据介绍，与以往不同，亚运城项目出让除起始价外还设置了“保密底价”，竞买人的最高报价低于底价的不成交。拍卖结束后，广州市国土房管局对外公布“保密底价”为175亿元，但最后的成交价格高出政府心理底价80亿元。然而拍卖师却在地价已达到200亿元之后继续努力地引导开发商举牌应价。
　　事实上，广州亚运城地块只是一个特殊的个案。但从全国范围来看，在土地财政的鼓舞下，地价在一次又一次的举牌中不断推高，地王的产生顺风顺水。中国社会科学院发布住房绿皮书《中国住房发展报告(2009—2010)》监测显示，到2009年9月，全国土地市场交易活跃，住房用地成交量连续8个月呈增长态势，2009年前3个季度的累计成交量首次超过了上年同期水平，且成交总价普遍较高。
　　而中原地产统计也显示，2009年前3季度国内主要城市土地出让金暴增，其中上海已突破600亿元，分别超越2007、2008年全年总额；而北京也达571亿元，占了全市财政收入的1/3强。与此同时，北京、上海的地王也是不断地涌现。
　　除了一线城市，“地王”对土地收益的拉动也在二线城市显现。相关统计数据显示，截至2009年11月23日，全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%。排在前20名的城市土地出让金总额高达6210亿元，同比增加108%。如果按照这个数字发展下去，2009年全国土地出让金的总额或将又是一个非常惊人的数字。
　　此外，不断地炒高地价，吸引更多的资金进入房地产市场，地方政府的税收就会有充足的增长空间。
　　推手之二：在亚运城土地的拍卖过程中，参与竞买的富力地产、碧桂园、雅居乐、保利、万科等都是上市公司。业内人士分析，对于大开发商而言，拿下该项目，不仅能取得较大的土地储备，还可借土地融资圈钱，只要想出办法付出首期款后，后面的日子应该不难过。
　　广州市房地产专家韩世同也曾多次表示，上市房地产公司之所以热衷囤地，关键原因在于打通了资本市场的融资渠道，可以实现“股地联动”，也即上市房企就是通过自己的土地储备向股民传达股票还会涨的信息，然后增发新股进行融资，而新融资的钱可以继续囤地，不断滚雪球。
　　其中，不少房地产公司都发行了债券。2009年9月30日，富力地产公告称，55亿元公司债正式获证监会核准。债券已于11月12日起正式在上证所挂牌交易，其所募集的资金为偿还银行贷款及补充营运资金之用。
　　此外，投出了高价，那么开发商的土地储备也必然会升值，且周边的开发商都会借着地王造势，不断提价。最终上市公司实现了在资本市场和房地产市场的双重利益。但如果房价下跌、土地价格下跌，风险就转嫁给了提供融资的银行和购买其股票的投资者。
　　据媒体报道，部分土地甚至只是被当作资本运作的“标的物”，在不断的炒作过程中，从上一家转手到下一家，可以使上一家获利了结，下一家再去寻找新的转手对象，获得收益。SOHO中国有限公司董事长潘石屹甚至认为，中国有一批房地产开发商公司，就是倒土地的，从来不盖房子的。
　　业内人士分析认为，企业之所以会不计成本收益地争当“地王”，根本原因就在于，比起巨大的风险收益，其付出的资金成本是很低的，其可能承受的风险损失也很小。其中，中莱投资有限公司以44.75亿元拿下的广州科学城地王被收回土地使用权，而其保证金只有8000万元，违规成本比较低。
　　在这种机制之下，我们不得不怀疑这些开发商是否能够很好的开发这些土地，这些土地是否会变成有效的商品房供给。而据国土资源部通报，全国目前闲置的房地产用地约1万公顷，占年度出让房地产开发用地总量的七分之一左右。如果按容积率1.2算，这些地可以供应1.2亿平方米的住房面积。
　　推手之三：房地产市场销售回暖，回笼了大量资金的开发商就开始布局新一轮的土地储备。在拍卖现场，富力地产表现非常积极，对亚运城项目志在必得。据富力地产最新公告显示，该集团已提前完成2009年全年度230亿元的销售目标。其中广州地区提前完成2009年80亿元的销售目标，成为年度对集团全年销售贡献最大的地区。
　　同时，房价的回升也带动了地价上涨。根据国家发改委、国家统计局公布的数据，2009年11月，全国70个大中城市房屋销售价格较2008年同期上涨5.7%，涨幅比10月扩大1.8个百分点。自从6月全国房屋销售价格同比恢复正增长以来，房价连续6个月保持同比增长。面包好销，面粉价格也自然水涨船高。在房价快速回涨的同时，地价也屡创新高。
　　此外，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，市场的流动性在2009年也前所未有的提高。但在当前的宏观经济形势下，经济复苏并非稳定向好，总体上需求不足、产能过剩的状况并没有根本性地改变，大部分实体经济的产业都缺乏获取利润的空间。大量资金缺乏能够获取必要收益的去向，也就使得资金转向了土地购买和土地储备。其中那些原本从事钢铁、电子、粮食、能源等行业的国有企业，纷纷踏进房地产行业，甚至中国电信也在2009年11月发布公告表示要进军房地产业，土地市场投资需求的旺盛也直接拉动了土地价格。
　　正是由于这些推手的存在，2009年以来我国地王不断涌现，难以遏制，成为一种必然。

　　“新地王频出，老地王闲置”成核心问题

　　业界专家指出，地王频繁出现，让人担忧。不过，更应该引起关注的是，这些被高价拍卖的土地是否全部开发了，而不是被倒卖或者囤积，让本已稀缺的土地供应更显奇缺，导致政府通过土地市场调节房地产的功效大打折扣。如何同时消除“新地王频出，老地王闲置”的乱象成为必须要解决的核心问题。
　　广州房地产专家韩世同建议，在土地市场出让环节，招拍挂制度中“价高者得”的原则应该加以变革，尝试和探索“价中者得”的竞投模式或其他能有效防止开发商任意推高地价的方式。也有业内专家建议，应当设置一定的门槛，对手中有大量占地不用的开发商要有所限制和制约，防止其垄断土地市场，并敦促其加快存量土地的开发进度。
　　同时，加速税制调整，改变地方政府对房地产和土地财政的依赖度过高的局面。目前这种“土地财政”的负面效应正在不断显现。广州市人大代表曾质疑，广州新增财力一半来自于房地产，这些都是在花未来的钱。靠卖地来支付，担心这样下去能维持多久，击鼓传花传到下一步怎么办？
　　2009年12月25日，富力联合体依约缴交了102亿元首期地价款，未来市场仍然存在一些不确定性。但只要政府下决心，而且不是头痛医头、脚痛医脚，而是统筹考虑各方面的情况，这些问题都会迎刃而解。