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“地价都这样了，房价得啥样啊？长春是不是想把房价整成东北第一啊？”中海地产近日在吉林省长春市拍下当地“史上最贵地块”，净地成交单价破万，在这个房地产二线城市引起强烈反响。“地王”对房地产市场有何影响？会不会让已经疯涨的房价再度发飙？政府官员、开发商及购房者各执一词，莫衷一是。
正方“地王”影响有限
10月30日，中海地产集团有限公司经过263轮竞价，以14.64亿元的总价拿下长春“长铃地块”，溢价率266%，创下了长春经营性土地出让史上的三宗“最”：拍卖次数最多、单宗地成交额度最大、住宅用地价格最高。该地块起始价4亿元，成交之后净地价格达到每平方米10448元，楼面价每平方米达到3480元。
长春市房地产业协会秘书长盛学永认为，单价过万的“地王”对普通商品房市场影响不大。盛学永说，黄金价格拿下的地块，开发的必是黄金价格的产品，中海拿下长铃地块肯定要做高端项目。而高端项目针对的是独立的高端客户群，与保障房和普通商品房客户群不同。保障房的用户不会考虑商品房，普通商品房的客户也不会买高档房，三类客户群并不冲突。所以，中海长铃地块对长春普通楼市的影响不会很大。
长春市国土资源局相关人士也表示，土地单价过万并不奇怪。高地价的结果也不一定就是高房价，决定房价的根本因素是市场。2007年上海绿地在长春拿下南部新城“地块”，土地单价6403元/平方米，成为当年“地王”。但是“绿地新里”开盘后，售价并没有明显高出市场价格水平，每平方米4000元左右。该人士认为，这表明，房价如何，不仅要看地价，更要看开发商后期如何运作，市场才是决定价格的关键。
大连万达集团长春有限公司副总经理刘淼在接受购房网采访时表示，单个小宗地块影响不了整体市场。刘淼认为，衡量土地价格是否合理，不仅要看单价，更要看楼面价。中海长铃地块折合楼面价不到3500元/平方米，这个价格在长春来说并不算特别高。而且，单个小宗地块的交易都是个案，即使价格略高，也代表不了什么，更不会对整体产生过多的影响。
反方“地王”一出，房价必涨
与政府官员与部分开发商观点不同，大多数购房者认为，“地王”一出，房价必涨。
“这不是地，是一块流着金汤的大肥肉，就要焅\了油，端上餐桌，由你、我、他来买单。”一些网友在第一时间表达了对“天价地”的无法接受。网友一只小猫说：“我本来还想在这片混的，现在看来没这个实力了。”据了解，长春市今年1-9月的商品房均价为每平方米3700元。长铃地块楼面地价3480元，预计该地块未来房价至少在7500元/平方米。
“长铃地块咱不打算买，也买不起，问题是‘地王’一出，周边房价跟着涨”，市民王刚说。他本来都跟附近一家卖房者谈得差不多了，“地王”一出，这家人暂时不打算卖了。王刚说，高档楼盘带动周边房价上涨的例子不胜枚举。
业内人士顾永超表示，楼市一旦出现新的高价楼盘，会产生一种“天花板效应”，即大家都向它看齐，只要不高过这个价格，都会被认为是合理的。“在今年5月份和记黄埔的御翠豪庭卖出7000元一平方米的高价之前，长春的高层、小高层能超过5000元，想都没人敢想，现在遍地都五六千……”
长春丰和地产公司副总经理杨舒越也表示，“‘地王’会提高其他开发商的心理预期，大哥卖10块，小弟至少也得卖5元吧。所以，高价盘一出，楼市整体价格包括普通商品住宅价格的提升不可避免。”
“限地令”能否管住“地王”？
近日，国土资源部对商品住宅项目设置上限，即宗地出让面积，小城市(镇)不得超过7万平方米，中等城市不得超过14万平方米，大城市不得超过20万平方米。此令一出，立即引来了各方猜测，有业内人士指出，国土部此举是为了遏制近期国内“地王”频出的现象。
长春房地界一位业内人士表示，“地王”频出的过程，就是少数大鳄用“天价”提高房地产行业门槛、剥夺更多中小企业参与竞争机会的过程。特别是像长春这样，本地大型开发企业较少、外埠企业占据主流市场的二、三线城市，大企业对土地的垄断会造成小地产商无地开发的局面。据购房网统计，长春市从9月份到现在，共举行了7次土地使用权出让仪式，共出让商业、居住用地11幅，累计面积130多万平方米，万科、保利、中海三大房企先后夺得其中5幅地块，共115万平方米，占总出让面积的88%。
“限地令”有可能给中小开发企业更多参与竞争的机会。据记者了解，从去年起，长春市在土地出让中开始有意划小宗地面积，减小出让规模，目的就是降低拿地门槛。“这个办法还是起到一些作用的，一些大企业不屑做的小地块，几万平方米的，我们就有机会拿到”，长春丰和地产公司副总经理杨舒越说。
不过，长春地产界一位资深人士指出，与其限制规模，不如严厉打击囤地。一个典型的例子是，2007年与绿地同期拿地的另一“地王”中海地产，以与绿地大体相当的地价拿下长春“西水地块”后，搁置了两年多一直未开发。现在这块地的价值不言而喻。
“市场好就盖房卖高价，市场不好就囤地不动，这才是地王们最该受到限制的地方。”该人士说。 |