继去年底出台减免房屋交易税费、实行购房补贴、提高公积金贷款额度等25项促进楼市消费的新政策之后，沈阳市近日又推出了“押旧买新”的楼市促销政策。在过去由房产中介主导的“押旧买新”模式备受诟病的背景下，“沈阳式”押旧买新能否像政府所期冀地那样为百姓买房带来实惠，进而促进楼市交易再升温？

　　全新“零首付”购房利好搅热楼市

　　“‘押旧房买新房’的利好政策，将是沈阳春季房交会最大亮点！”沈阳市房产局局长纪凯近日接受本报记者独家专访时介绍，为了帮助百姓省时、省心、省钱地买到称心如意的好房子，沈阳市新近推出了“押旧买新”的全新住房消费模式，以政府牵线、企业让利、百姓受益为主要特点，实现了“先买新房后卖旧房”、二手房抵押、商品房销售、二手房销售各环节的联动。
　　沈阳市房产局副局长张顺成告诉记者，“押旧房买新房”政策是沈阳市根据自身楼市特点和百姓购房需求，在借鉴外地相关经验基础上，全面完善充实后推出的。具体办法是：百姓以手中的原有旧房，到银行进行抵押贷款，用来支付新买商品住房的首付款，然后再以按揭贷款方式或其他方式筹措资金，支付新房尾款。旧房抵押贷款的还款期限为三年，偿还方式为“按月还息、三年后一次还本”。但这种政策只适用于住房，不适用于商业用房。
　　这项全新的“零首付”购房利好政策一经公布，立即在当地引起强烈反响，市民热线咨询持续不断。
　　在沈阳某外企工作的张鹏已结婚六年。他告诉记者，孩子渐渐长大，原来买的那套50多平方米的旧房已显拥挤，两口子准备按揭买套面积大一点的新房子，但考虑到首付款要占用装修资金和孩子的上学准备金，他们准备先卖出旧房筹集资金，“这个政策好像专门为我制定的，既缓解了首付款的资金压力，又不影响居住，啥也不受影响！”张鹏兴奋地告诉记者。
　　沈阳市房地产研究所所长范翰章教授等有关房产专家分析认为，购房者在进行改善型住宅消费时，一般会选择卖掉旧房，变现资金后再来买新房子，实现以旧换新、以小换大，但实际操作起来要面临很多难题。例如，旧房不是今天想卖就能卖出的，需要一个周期，很难和买新房同步进行，而且一旦旧房卖出，而新房还没装修好，就会失去住所。“押旧买新”政策很好地解决了这一难题。
　　据沈阳市房产局介绍，用旧房进行抵押贷款后，旧房居住、出租等处置权不受影响。这一政策最大好处是盘活了百姓手中持有的房产资源，开辟了首付款的融资通道，使购房消费从首付到尾款有了全程的金融服务支撑。

　　贷款利息全由企业买单

　　沈阳市房产局局长纪凯说，旧房三年期抵押贷款的利息全部由销售新房的开发企业承担，并且诸如查档证明费、抵押登记费、担保费、评估费等相关费用，也全部由开发商支付，是实实在在的让利百姓。
　　百姓到底可以得到哪些实惠？沈阳市房产局产权处处长申理算了这样一笔账，按此政策买一套100平方米、总价40万元新房，首付12万元全部用抵押贷款方式支付，利息由新房开发商支付，购房者相当于在三年内享受无息贷款，按照现行5.4%的基准贷款利率，省下的利息则为19440元。此外在办理旧房抵押贷款时，抵押登记费40元、查档证明费50元、旧房评估费200元、担保价值的千分之五收取的担保费都可省去，甚至帮助办理手续的中介费也全部免除。这套40万元的房子至少可以节省2万元，这相当于房价打了9.5折。同时，购房者如果提前还款，还将得到余下利息的50%。
　　当然，这一政策需要房地产开发企业、担保公司的参与和金融机构的支持。记者调查了解到，这项政策受到房地产开发企业广泛欢迎，全市已有近70余家开发商报名参与，推出房源近5000套。一名房地产开发企业负责人告诉记者，去年以来受国际金融危机等不利因素影响，百姓购房观望气氛较浓，新房销售进度减缓，虽然参加活动要为购房者支付三年的首付款利息，但可以大幅提高销售量，加速资金回笼，对企业来说还是划算的。
　　据了解，光大银行、中国银行、建设银行在沈阳的三家银行分支机构具体承办这项贷款业务，沈阳房地产置业担保公司则承办担保业务。据沈阳市房产局介绍，由于这项政策操作起来较为复杂，涉及银行、企业、担保公司等多个部门和购房、抵押等多个环节，因此房产局特别组织了信誉好的五家房产经纪机构，为每名客户指定一个专门的经过培训的专业经纪人士，“一对一”帮助老百姓从头跑到尾，负责办理全部相关手续，百姓只需提供身份证、房产证等相关证件手续，其余都不用操心，甚至连电话都不用打就可办完全部手续，而中介服务费也全部减免。

　　政府出手，各种风险降至最低

　　记者调查了解到，这一政策的所有细节，都由沈阳市政府协调相关方面详细设计制定，沈阳市房产局近日根据市民提出的各种疑问，发布了“押旧买新政策40问”，对该政策涉及的方方面面作了详细规定，最大限度规避风险，确保交易安全、有序。
　　有市民提出，押旧房的还款责任主体是购房者，虽然政策规定开发商负责偿还利息，假如其不按约定偿还，或者企业歇业、迁走，是否就会把风险转嫁到购房者身上？
　　沈阳市房产局局长纪凯认为，这一点已从制度设计上完全解决。开发商要按照旧房抵押时的利率，将旧房抵押贷款全额利息保证金一次性汇入专用账户，由担保公司按月向银行划转偿还利息。如果购房者提前还款，剩余利息保证金的50%将按协议，直接奖励给购房人。此外，房产抵押公司将与房产部门协作，详细掌握房产产权状况，杜绝重复抵押、恶意欺骗等行为。
　　有关专家认为，这项政策让金融机构风险也降至最低。沈阳市还规定，用来抵押贷款的旧房必须房龄在20年以内，面积为50平方米以上，并且每套旧房只能为一套新房做首付贷款抵押，不允许出现“押一旧买多新”、“押多旧买一新”。参与这项活动的光大银行沈阳分行零售部负责人士介绍，银行将在贷款到期前半年，与贷款人协商还款事宜，客户最迟应在贷款到期后三个月内偿还本金。如果客户届时无法用现金还款，可在担保机构和银行陪同下，将抵押旧房出售。客户也可以通过政府指定的中介机构变现旧房，以偿还贷款本金，或通过其他方式筹集资金还贷。沈阳市房产局承诺，被指定的中介机构不会赚取房屋交易差价。
　　一般来说，旧房抵押贷款不能高于首付款，而旧房抵押评估的价格要比市场价略低。辽宁行健房地产评估事务所王天外认为，这就最大限度地规避了风险，保障贷款提供方的利益，但抵押评估不会影响到实际销售的价格。
　　由于经济适用房是专门用来保障低收入群体住房需要的，因此不能用于抵押贷款买新房。
　　有关专家分析认为，押旧买新主要是针对有一定资信(拥有旧房资产)有改善住房愿望的消费群体，主要由政府部门组织提供各种服务，方便了百姓购房，势必进一步有效释放这部分的消费需求，带动楼市交易进一步升温。
　　沈阳市房产局局长纪凯说，从去年的25条活跃房地产市场的政策到今年的“押旧房买新房”政策，地方政府能够制定的楼市利好政策基本已经全部到位了，这有助于打破百姓的观望心态，积极、科学地进行住宅消费，推动沈阳楼市持续繁荣。