在政府推进保障性住房建设等强有力的政策推动中，购房者期待楼市“回暖”。这是福州市最大的保障性住房项目——鹤林新城。新华社记者 来建强 摄

12月11日，第24届中国上海房地产展示交易会在上海展览中心开幕，尽管展会上开发商推出各种购房优惠，但大部分消费者持理性的观展态度。几位市民正在关注一处绿化率较高的楼盘。新华社记者 裴鑫 摄

　　提要: 专家认为，明年楼市不容乐观，房价仍有下降空间，商品房、二手房和保障性住房将创造三分天下的局面，激活改善型住房将是促房地产稳定健康发展的关键。

　　陈国强：房价调整行情仍将持续一段时间

　　记者：在国家宏观调控和金融危机的双重压力之下，今年下半年，全国由南到北、由沿海地区到中西部地带超高的房价已出现松动，明年这种事态还将延续吗？

　　北京大学房地产研究所所长陈国强：未来房价大幅波动的可能性不大，更多的楼盘、开发企业将会采取更理性务实的手段来刺激销售，价格的调整将会以温和的方式来表现，但调整行情仍会持续一段时间。
　　陈国强同时预测，明年房地产行业将会加速整合，行业“洗牌”速度会加剧。同时，许多房企会调整其包括产品结构、业务结构等在内的核心经营策略。许多企业会向商业地产、工业地产、旅游地产等持有型地产转型，同时，二、三线城市成为房地产企业的发展重点区域。此外，房企将会调整自己的管理模式，加强成本控制和信息化管理程度。

　　王英男：楼市供大于求购房者将更趋理性

　　记者：往年年底虽是楼市的淡季，但今年则显得更加冷清，很多楼盘的成交量只是过去的零头，购房者多在观望。那么在什么情况下购房者才肯出手呢？

　　亚豪机构副总经理王英男：与2007年上半年购房者狂热的非理性购房的火爆场面相比，2008年排长队买房，托人找关系买房的现象已经一去不返了。在政府调控、开发商大幅降价等众多因素的影响下，购房者的观望情绪与日俱增。尽管开发商挖空心思地打折、降价促销，但是也不能让购房者心动。购房者对楼市的预期发生了改变，楼市也从卖方市场转向了买方市场，这种情况下，购房者的购房行为变得越来越理性化了。
　　王英男预测说，2009年楼市供大于求的基本面不会发生明显的变化，交易量回暖的节奏比较缓慢。从市场规律来看，在楼市预期不发生变化的前提下，只有价格降低到接近消费者的心理价位的时候，楼市的消费才会真正地调动起来，而这就需要开发商大幅降低产品的价格。然而，2009年入市的项目多是2006、2007年高价拿地的项目，如果市场销量仍未复苏，一旦部分开发企业资金链断裂，将可能出现大面积低价抛售的现象，加重市场悲观预期，市场仍会处于相持阶段，短期内难以迅速回暖。

　　常淑娟：成交量萎缩三至四成房价涨幅回落5%左右

　　记者：受外围市场疲软影响，明年国内楼市将会呈现何种状态？

　　北京千万家房地产经纪有限公司市场总监常淑娟：根据多家研究机构预测，明年全球经济增长将会下降，并可能会延续到2010年，世界经济放缓不可避免影响到我国经济。外需下滑，内需不足，房地产市场疲软加剧与投资不振的负面因素相互叠加，使宏观经济冷却速度远远超过预期。
　　常淑娟表示，预计2009年房屋成交量同比2008年将出现大幅下滑，估计萎缩三至四成。但由于全国房价转向出现在第三季度，因此2008年全年房价同比2007年依然呈正增长，不过商品房价格涨幅将大幅回落，5%左右的可能性较大。而2009年全国房屋成交量将依然在低位徘徊，但全年成交价格将比2008年会出现负增长。

　　祁世钊：保障性住房有望放量增长

　　记者：在刚刚落幕的中央经济工作会议上，特别强调明年要保持房地产市场稳定健康发展，在多项政策措施的作用下，楼市将会呈现哪些亮点？

　　“链家地产”副总经理祁世钊说：响应国务院4万亿元刺激经济扩大内需措施，近日住房和城乡建设部透露，今后3年，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，总投资将超过9000亿元。9000亿元资金在今后3年投入，平均每年有3000亿元。
　　9000亿元是一个巨大的体量，每年3000亿元投入保障房建设，其投资比重占到2007年商品住宅投资的16.66%，对于房地产市场而言，可以肯定，随着保障房的不断建设和规模的不断增加，保障房在房地产市场所占的份额会逐渐扩大，2009年将会放量增长。
　　祁世钊以北京为例说，根据北京市房地产交易管理网的统计显示，北京11月份共成交期房商品住宅12479套，成交面积为119.6万平方米，其中，经济适用房、限价房等保障性住房成交套数为7026套，成交面积为57.2万平方米，分别占总成交量的56.3%和47.8%。而保障性住房的总成交量已占去了半壁江山。
　　与此同时，还有数据显示，今年1至11月，北京包括保障性住房在内的商品住宅整体成交面积仅为968万平方米，而明年800多万平方米庞大的保障性住房供应必然会给市场带来极大冲击，保障性住房市场也有可能成为市场主流之一，商品房、二手房和保障性住房将创造三分天下的局面。对于明年的房地产市场格局来说，廉租房和经济适用房将会是一个体系，商品房和限价房将会是一个体系，限价房还有可能会通过商品房进行转化，比如通过一些老盘的二期项目、尾房项目等。

　　华国强：激活改善型住房将是关键

　　记者：作为政府层面，改善群众住房条件是扩大内需的根本所在，具体而言采取哪些措施会更加有效？

　　北京千万家房地产经纪有限公司总经理华国强：明年改善型住房有望被全面激活，因为如果不激活改善型住房市场，其它救市举措除了能够缓和房地产市场下滑速度和幅度，使房地产市场不至于崩盘外，对2009年房地产整体局面的扭转作用不大，更不可能承担起拉动内需的引擎。而要想让房地产活起来，要么让投资需求活起来，激活改善型住房;要么让房价降到老百姓能负担得起的价格，但面临当前的经济局面，似乎前者更为短、平、快。
　　华国强解释说，社会中产阶层的改善型住房需求是当前住房消费的主力，也是保持商品房市场健康、活力的基础。经济的下滑会导致居民收入的减少和购买力的削弱，而且买涨不买跌，居民对房价继续下降有较大的心里预期，因此首次自住型需求将更趋审慎。仅靠刚性需求很难构成市场转变的推力。对于改善性住房的限制应适当减少，因为这部分需求的购买力明显比较强，然而受到的限制也很多，假如政府能够适度放松，将有效促进市场的成交。
　　华国强建议，各地政府可以根据自身财力情况，对个人购买首套住房以及购买改善性住房的差价部分，在一定时间期限内实行限额抵扣的政策，减免部分税费，或者对购房人每年支付给银行的本金及利息，从个人所得税税基中扣除;降低租赁税费，鼓励有能力购房者购置多套房屋后出租，降低空置率并提升社会资源利用效率等。

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　　房地产仍是拉动内需的支柱产业

　　中央经济工作会议提出的明年经济工作的重点任务中，涉及房地产行业发展的内容有两部分：一是要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展，“把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。”二是提高居民收入在国民收入中的比重，“稳定发展住房消费和汽车消费，着力发展服务消费和旅游消费，不断增强最终消费能力。”

　　全国70城市11月房价环比下降0.5%

　　12月9日，国家发展改革委、国家统计局调查显示，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.5%。这已经是房价环比连续四个月下降。
　　调查显示，新建住房销售价格环比下降0.6%，其中，90平方米及以下新建住房销售价格环比下降0.4%。
　　分类型看，经济适用住房销售价格环比与10月持平，普通商品住房销售价格环比下降0.5%，高档商品住房销售价格环比下降1.2%。
　　分地区看，新建住房销售价格环比上涨的城市有13个，主要城市包括：贵阳、银川、昆明和郑州等；环比价格下降的城市有43个，主要城市包括：厦门、长沙、深圳、南京和兰州等。
　　此外，二手住房销售价格环比下降0.2%。分地区看，二手住房销售价格环比上涨的城市有15个，主要城市包括：南宁、海口、贵阳和西安等；环比下降的城市有38个，主要城市包括：兰州、厦门、长沙、北京和太原等。(宗河)