商品房价格在全国位居前列的青岛，长期以来和许多沿海城市一样，廉租住房和经济适用房远远满足不了城市低收入家庭解决住房困难的强烈需求。2007年以来，青岛市在促进住房保障和供给上，从原来的单纯依靠政府资源转向综合性利用政府和社会资源，廉租住房、经济适用房及限价房建设数量大幅增加，保障性住房的筹资建设机制也逐步完善，青岛住房保障正在治标迈向治本，从原来的少数人受益迈向中低收入家庭全覆盖。

为“夹心层”提供特别租赁房源

　　2004年8月，青岛市在全国率先以政府规章的形式出台了《青岛市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》《青岛市经济适用住房管理办法》《青岛市普通商品住房(即“限价房”)管理办法》，初步建立起以廉租住房、经济适用房、限价房为主体的住房保障体系。
　　尽管如此，长期以来，城市低收入家庭热切期盼的廉租住房、经济适用房供给数量少，部分符合经济适用房购买条件但却买不起经济适用房的“夹心层”的大量存在，成为青岛低收入家庭改善住房条件面临的三大难题。
　　针对城市低收入家庭盼望增加保障性住房供给的需求，自2007年底起，青岛市调整了住房保障单纯依靠政府“撒胡椒面”的思路，转而利用政府和社会多种资源，逐步探索建立起全覆盖的住房保障体系。
　　据青岛市住房保障中心副主任吴晓航介绍，2007年底，青岛市通过摸底调查，在市内四区明确了三条收入线标准(元/月·人)，分别保障三类收入人群——即最低工资标准线610，逐步配租廉租住房；城市居民人均可支配收入线1277，可以购买经济适用住房，城市居民人均可支配收入的1.5倍标准线1916，可以购买限价商品房。
　　根据这三条收入线标准进行测算，2008年初，这三类人群共有3.46万户，其中满足廉租住房申请条件的9300户。为集中力量解决这3.46万户家庭住房保障问题，青岛市规定相关收入标准和人群锁定三年，争取在3年至5年内使这部分家庭住房题条件得到根本性的改善。
　　此外，青岛市在调研中还注意到，在这三条收入标准线划定的三类人群中，还存在两类“夹心层”人群：即符合购买经济适用房条件但买不起经济适用房的人群，符合购买限价商品房但买不起限价商品房的人群。对于这两类人群，青岛市创造性地推出了两类政策性租赁住房——政府投资建设的租赁住房、市场化建设的租赁住房。前者主要用于解决符合购买经济适用房条件但买不起经济适用房的低收入家庭住房困难，后者则主要用于解决符合购买限价商品房但买不起限价商品房的中等收入家庭住房困难，以及部分大学毕业生、引进人才等特殊群体的住房困难问题。
　　值得一提的，为促进市场化租赁住房的建设，青岛市特别规定，在限价商品房建设中安排10%的限价租赁住房，作为土地出让的附加条件一并纳入土地招拍挂方案。今年青岛将建设1000套限价租赁住房、3000套廉租住房、5000套经济适用房和7000套限价商品住房。此外，政府投资建设的3000套政策性租赁住房今年即可完工。

新挑战考验政府解“民生之急”决心

　　为切实推进保障性住房建设到位，青岛市新修订的《青岛市廉租住房保障办法》《青岛市经济适用住房管理办法》《青岛市限价商品住房管理办法》已经从今年9月1日起正式施行，这意味着青岛市住房保障建设已经纳入法制化、规范化的轨道；与此同时，青岛市还建立起了相应的“配建、筹资、联控”三大保障机制。
　　记者从青岛市国土资源和房屋管理局获悉，青岛市自2008年起开始全面实行保障性住房配建制度，其中廉租住房主要在旧城区和城中村改造项目中配建，经济适用住房主要在城中村改造项目中配建。土地出让时，必须一并提出保障性住房配建比例、套型面积、建设标准及回购或销售价格等附加条件，作为项目招拍挂方案的内容。此外，其他有条件的住宅用地也将按照一定比例配建保障性住房。
　　筹资方面，青岛市建立了市区两级财政统筹安排的住房保障资金筹措机制，住房保障资金纳入各级财政年度预算安排。住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金后，全部用于住房保障工作；15%以上的城市土地出让净收益须用于住房保障工作，并逐步提高这一比例。仅2008年，青岛市就投资5亿元(市财政4亿元、区财政1亿元)用于在市区四区投资建设15万平方米不少于3000套的廉租住房。
　　联控方面，重点是建立起了规划、建设、国土房管等部门的信息沟通、联合把关及动态监察机制，以加强保障住房建设计划控制特别是严控套型结构比例。
　　即便如此，随着我国商品房市场从高速发展期进入调整期，商品房开发包括城中村改造步伐将有所放缓，按比例配建的保障性住房面积可能也因此下降；加上建筑安装成本今年以来大幅攀升导致政府投入资金出现“贬值”等等，这些新问题的出现仍将继续挑战青岛刚刚建立起来的保障性住房全覆盖机制。“能否从全覆盖蓝图变成全覆盖样本，这将进一步考验地方政府解‘民生之急’的决心与毅力。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授说。