今年以来，随着房地产市场调整期的到来，以深圳为发源地，在全国不少大中城市都涌现出了一个名为“万人购房团”的群体，成为房市调整期中购房者与开发商进行价格和心理博弈的一个特殊群体。这个群体一般拥有数量不菲的购房人群，这个人群的购房意愿、心理价位等一定程度上代表了当地老百姓对目前房市调整的判断和期待，对当前和今后一段时期国家实施房地产宏观调控具有较大的参考价值。日前，记者与济南“万人购房团”组织者苏师峰进行了对话。

“购房人群心理价位5000元/平方米，与市场均价5700元/平方米差距不大”

　　记者：济南“万人购房团”8月26日成立以来，如今接受了多少人的报名申请？

　　苏师峰：截至10月底，大约两个月的时间，济南“万人购房团”已有2800多人报名，总的住宅需求套数约3300套。参与“万人购房团”的基本上都是自住型的购房需求，其中有近500名购房者希望能在同一小区购买两套小户型住房，分别供家里的老人和年轻夫妇使用。

　　记者：这些报名者主要集中在那些年龄阶层，购买力如何，需要的户型面积又是怎样的？

　　苏师峰：从报名的年龄层次来看，30岁以下的少一些，约占总人数的15%，其中最小的24岁；30岁至40岁之间的约占35%；40岁至50岁接近40%；50岁以上大约10%。将近80%的购房人群年龄集中在30岁至50岁，购买力还是比较强的。
　　从需求的户型来看，60平方米以下约占8%，60平方米至90平方米约占40%；90平方米至120平方米的约占40%；120平方米以上占10%多一点；130平方米以上就很少很少了，在济南买得起这样房子的人，一般自己也能找到优惠的渠道了。

　　记者：目前，济南市商品房销售均价在5700元/平方米左右，“购房团”人群的心理价位是什么样的？

　　苏师峰：从我们的统计来看，60%以上的人希望能购买到价位在5000元/平方米的商品房，这个价位相当于在济南目前商品房销售均价的基础上打8.8折，这与我们成立“万人购房团”时提出的享受8.8折至9折优惠也基本一致。

“我们支持国家维持房市稳定，但也担心政策产生逆效应”

　　记者：最近国家出台了一系列房市维稳政策，你如何看待这些政策产生的效应？

　　苏师峰：应该说，这些政策无论是从国家、地方政府的角度，还是从老百姓和开发商的角度来看，都是必要的而且是有作用的。房地产行业涉及建材、水泥等50多个行业，房市稳定，对国家保持经济稳定增长和就业状况稳定都具有很大的作用，同时对地方政府财政收入稳定增长和增强社会保障能力也具有很大的作用。当前开发商特别是小的开放发商资金链紧张也是不争的事实，房市新政一定程度上能缓解开发商的资金紧张状况，促进住房供应持续增加，保持市场供需相对稳定。而从购房者的角度来看，国家降低住房贷款利率和交易契税，直接降低了老百姓的购房成本，我们也是十分欢迎的。
　　但是，我们也有自己的担忧。

　　记者：担忧在哪儿？

　　苏师峰：我们担心政策产生逆效应，主要是指开发商这一群体借国家稳定房地产市场的论调来引导舆论，变“稳定房市”为“稳定房价甚至继续抬高房价”。我们“购房团”在和开发商接触谈判的过程中，一开始大小开发商都有，其中济南最大的一个盘的团购已经谈得差不多了，折扣大约在9折的样子，但就在最后关头，也就是国家新政出台前夕，谈判突然中止了。你看看济南最近的报纸，几乎全是“济南房市无泡沫、房价不会下降和某某楼盘热销”的言论，多数地方媒体关于房地产的话语权都掌握在开发商特别是大开发商手中；而团购的主要目标又恰恰是大的楼盘和开发商，毕竟小的楼盘许多人都能看中的几率太少，谈判的力量也就弱了。正因为如此，我们现在继续开展业务确实很难。

“房市调整仅是价格涨幅下调，房产利润应从暴利合理回归”

　　记者：“购房团”与大开发商的合作遇到困难是否还有其他方面的原因，比如说他的资金链绷得并不是特别紧？

　　苏师峰：的确如此。大的开发商进入市场较早，在房地产处于高速上涨期的2003年到2007年，他们从中赚取了大量丰厚的利润。目前像济南这样的二三线城市，房市调整才刚刚开始，房价还在小幅上涨，成交量也是从7月份开始进入“下降通道”，因此，大的开发商资金链还不是特别紧张。
　　但小的开发商就不一样了，好多是最近两三年才进入市场的，楼盘可能去年甚至今年才开盘，很快就遇上了市场观望期，资金链绷得特别的紧，因此主动找我们“购房团”合作的多是中小型的开发商。事实上，像济南这样以自住型购房为主的城市在全国还是有广泛代表性的，毕竟像北京、上海、青岛这样投资型购房因素占比较大的城市还是少数。值得一提的是，尽管济南房价近年来涨幅不像北京、上海、青岛等城市那么大，但在济南房价仍处于小幅上涨的情况下，房地产行业实际上依然维持原来的暴利状态。

　　记者：以济南市场为例，你是怎样判断房地产市场是否是暴利的？

　　苏师峰：这可以从定性和定量两方面来分析。定性来讲，我最近和许多开发商交流过，私底下听到最多的一句话是“前几年这个行业钱实在是太好赚了”，不仅利润丰厚，而且还赚得快。不同的是，大的开发商已经从中赚到了钱，一些小的开发商只是嗅到的钱的味道却没有来得及抓住。
　　定性来讲，房价一般由三块构成，即土地成本、建安成本(含部分配套费用)和利润。从济南市场来看，房子建好后，目前较好地段的土地成本一般在2000元/平方米以下，建安成本也在2000元/平方米以下，即使按照平均4000元/平方米的成本加上20%的利润，济南房地产市场均价应该在5000元/平方米，这也正是购房团多数人期待的心理价位。俗话说，“百姓心中有杆秤”，老百姓对房价的期待是合理的；不合理的是房地产市场仍然在维持的“暴利状态”。
　　事实上，房地产暴利的危害远不止于“老百姓买不起房”。从政府来看，地方政府几乎普遍患上了“房地产财政”依赖症，而从我们国家的资源状况来看，这种地方财政增收模式无疑是不能持久的，需要尽快转变；从房地产投资主体来看，许多像海尔、海信一样的高科技企业大规模投资房地产，中国经济如何转型、建设创新型国家又如何建设，让人心生担忧；从老百姓消费来看，收入中用于房屋消费和还贷的比重越高，用于日常消费的比重就越低，启动内需的难度也就越大……

　　记者：你对国家和地方保持房地产市场稳定发展有何建议？

　　苏师峰：简单地说，市场需要稳定，房价需要回归；房价暴利不除，房地产市场不会有真正的稳定，房地产暴利的危害还会进一步蔓延。国家从保持房地产市场供给的角度出发来降低开发商成本初衷无疑是好的，但当前房地产市场不景气的主要原因在于需求，而需求的主要原因仍然在于不合理的“暴利”，从“暴利”到利润合理回归，属于市场调节的，还应该交给市场去办。