经济参考报

武汉保障性住房供应大增难撼商品房价格根基

2008-05-16 本报记者:郭嘉轩来源:经济参考报

　　在日前举行的2008武汉春季房地产交易会上，二手房交易现场吸引了许多购房者。此次交易会共推出2.5万余套商品房(含二手房)供购房者挑选，其中90平方米以下的中小户型占总套数的50%以上。新华社发(王振武摄)

　　一方面是迅速扩大的保障性住房建设规模，一方面是至今高烧未退的商品房市场。在华中重镇武汉，保障性住房与商品房市场保持着“泾渭分明”的状态。业内人士认为，尽管供应量大幅攀升，但短期内保障性住房还难以对商品房价格走势产生实质影响。
　　近三年来武汉市各类保障性住房建设呈快速发展态势，据国土房产部门资料显示：2007年武汉建设经济住房394.79万平方米，占当年房屋建设总面积的33.6%；2008年全市房屋建设总面积1028.26万平方米，其中廉租住房、经济适用住房达到316.45万平方米，双限普通商品住房及中低价位、中小套型普通商品住房达到411.51万平方米；而2009年，武汉市更计划将70%的住房开发集中于经济房、廉租房、“双限”商品房以及中低价位、中小套型普通商品住房开发上。在今明两年内，预计有5万套保障性住房投放市场。
　　而武汉的商品房市场，如国内其他大城市一样，在2007年也经历了一波的大起大落。在亢奋的市场情绪下，当年房价在11月登上巅峰，均价突破5400元/平方米，但在12月情况急转直下，销量迅速降至“冰点”，武汉房地产市场整体进入僵持阶段。2008年1至3月，尽管均价依然保持在5500元/平方米左右，但商品房成交面积却同比分别下降45.9%、29.5%、54.2%。目前大多数开发商采取了维持现价、推迟开盘等候市场回暖的销售策略，并不时通过特价房等形式探测市场，而消费者持币心态日益浓厚。
　　2004年大学毕业的张柳对保障性住房的看法，代表了很多“夹心层”住房需求者的观点。张柳目前在武昌一所高校任教，每个月2000元出头的月薪，让她在买房问题上非常尴尬。当听到经济适用房建设的消息时她曾非常兴奋，认为这将是她能够买房的惟一方式，甚至希望保障性住房集中上市，能引发房价出现“拐点”。但经过一年多的反复实地考察，张柳最终放弃了经济房摇号报名。“且不谈购买过程中的资格审查不透明，建设标准不高等问题，仅仅选址与交通不便就让我失去了信心。目前限价房大都建在偏远郊区，看起来拉低了平均房价，但对普通老百姓来说意义不大，因为高昂的时间成本和交通成本使这种低房价大打折扣。”无奈之下，张柳最终选择租房观望：“等商品房价格跌下来再说吧。”
　　一些房地产业内人士认为，目前在广州等城市出现房价下跌的背景下，武汉房地产市场持续僵持，与本地大型开发商较少，中小开发商较多的市场结构有直接关系。对绝大多数本地中小开发商而言，目前开发的项目销售完毕后，可能就没有其他可开发的土地资源了，所以这些企业基本以追求单个项目利润最大化为目标，并不急于为回笼资金而降价促销。
　　在目前武汉市房价僵持的情况下，大量保障性住房的集中入市，能否成为引发房价拐点的诱因？湖北省社科院冯桂林研究员等专家认为，经济适用房等保障性住房项目上市后，确实可对周边房地产项目价格产生比较效应，特别是对地段相近、品质类似的商品房价格产生抑制作用。但目前武汉保障性住房建设的目标群体、建设模式、资金筹措渠道以及销售方式等，都自成体系，没有与商品房市场形成对接，因此很难产生具体影响。
　　武汉一家政府背景的开发企业负责人士告诉记者，该公司在武汉某郊区既有经济房建设项目，也有高档楼盘开发项目，而且两个项目距离并不远。但由于目标客户、产品定位、质量等从本质上不同，因此保障性住房对中高档商品房的价格基本没有什么的影响。若从长远分析，随着保障性住房用地和开发面积不断扩大，在社会土地总量和开发规模一定的情况下，必然导致商品房总用地量减少，甚至有可能出现整体平均房价下降、但商品房价格反而更高的状况。在目前来看，武汉这样的中部城市土地资源尚很充足，因此短期内商品房市场的价格还主要是受市场预期及消费者购买能力决定，保障性住房的影响微乎其微。