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| 2008-04-18 本报记者:李佳鹏 刘振冬 实习生:宋燕 来源:经济参考报 |
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“前段时间接触了一个重庆本地开发商的IPO项目，这个开发商在重庆的规模还不小，但在宏观调控背景下，房企的前景不明，市场对房企的认同度并不高。”某券商投行部副总告诉记者，因为银根紧缩不少房地产企业都寄望于上市融资，但是无论是内地还是海外的投资者，都对内地房企单纯的拿地——融资——开发——再拿地的单一模式表示疑虑，恒大地产推迟香港上市计划就是一个例子。
现在，即便是好一些的房地产企业在做IPO的时候都不得不面对一个问题——就是要放低身价。重庆那个开发商原本想以PE(市盈率)为基础，比照内地房地产板块40多倍的市盈率估值，但与一些机构接触后就发现这个想法不大现实，因为虽然去年房地产市场很好企业盈利都不错，可不少机构对房地产企业今年的盈利前景并不看好。
记者采访发现，因为内地银根紧缩，不少房地产企业都急于融资，或者以IPO公募形式，或者以私募方式寻找战略投资者，再或者寻找资金成立项目公司合作开发。而因为房企国内A股上市要求较高，不少内地房企准备香港上市，包括星河湾、龙湖地产、金隅地产、香江国际、河南建业、棕榈泉置业等20多家公司在香港排队。其中，星河湾地产、河南建业等多家公司已通过香港联交所的聆讯，但由于近期市场状况不好，这些公司迟迟没有展开招股活动。
与此同时，楼市持续观望的局面，令房地产开发商的资金链愈发经受考验，几乎所有房地产开发企业都面临不同程度的资金缺口，一些中小企业更是陷入了资金困局。今年3月份以来，从已公布2007年年报的房地产上市公司的相关数据来看，大部分公司现金流项目出现负数，部分房企还被迫通过转让股权的方式来进行融资。此外，外资与国内房企之间的合作也愈加明显。
仲量联行中国区董事高世斌接受记者采访时说，当前在银根紧缩的背景下，国内的一些房地产开发商从资金层面上确实需要寻求合作伙伴来共同开发项目，这也就给外资寻求房地产开发项目带来了更多的机会，部分房地产开发商通过转让部分股权或增资扩股的方式来与之进行合作。虽然这并不是一种新的趋势，但目前表现得更加明显了。
高世斌告诉记者，外资进入中国楼市一般会通过两种方式，一种是通过直接购买项目资产，另一种是通过购买持有项目资产的公司即股权交易方式。当前，随着国家楼市“限外”政策的不断出台，对项目资产直接购买的方式已经受到了多重约束，因此更多的外资选择股权交易的方式，这样相对更容易。
对于此种方式进入的外资规模，高世斌表示，目前还很难统计具体的数量，因为现在无论是一线城市、二线城市都存在这样的合作模式。他进一步解释说，北京、上海、广州等一线城市目前都存在这种模式，如果用具体的数据来说有多少，可能比较难区分，应该说至少不下几十家。
高世斌还告诉记者，一直以来中国的房地产市场都是外资投资的一个热点，根据仲量联行的统计，2006年外资投入中国楼市大概是80多个亿美金，2007年是100亿美金，有将近20%的增长，从未来来看，这种趋势并不会明显减缓。因为中国经济的持续向好、市场透明度的不断增加和人民币的升值都是吸引外资的利好因素。当然，如果今后有更加严格的“限外”政策出台，外资的投入可能会受到影响。
除了上市、股权融资方式之外，私募融资等方式也被提上日程，但业内人士提醒房地产开发商要谨防惹火上身。北京千万家房产经纪有限公司市场部总经理常淑娟说，信贷难度的加大和上市受阻，让很多开发商被动通过私募资金缓解资金压力，但由于私募资金数额往往达不到运作一个项目所应有的资金流数额，仅能在短期内解决企业的资金问题，如果在今后一段周期内，市场仍没有好转迹象，房企的压力将不仅仅是项目的运作停滞和土地的继续空置，很可能会因为不能及时还清私下融资款项而惹火上身。
对于房企应该如何化解当前的资金困局，常淑娟说，对于项目已进入销售阶段的企业来讲，改变价格策略可能对缓解资金链起到更好的作用，而不应仅看重高价格所带来的高额利润，实质性的降低价格，成交量理应能取得一定的提高，虽说预期利润会打一些折扣，但资金回笼速度却会加快，对缓解资金压力能起到不小的作用。
高世斌建议，房地产开发商避免膨胀式发展模式，在土地储备与现金流之间找到一个平衡点，要避免顾此失彼出现资金链断裂的危险。同时，应尽可能地多渠道开拓融资模式，包括和私募股权基金的合作。 |
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