本报讯 由全国工商联房地产商会、社科院城市发展与环境研究中心、中国社会经济调查所和新华社《经济参考报》社主办的“2007中国房地产业权威高层会议——北京论坛”日前在京举行。在论坛上，“2007年度中国金房奖”和“2007年度中国金星奖”也一并揭晓。其中，合生创展集团、富力(北京)地产开发有限公司、青岛海尔房地产开发投资有限公司荣获2007年度中国金房奖最具影响力企业；合生创展集团董事兼副总裁陈长缨、青岛海尔房地产开发投资有限公司董事长卢铿、纳帕地产总裁李威荣获“2007年度中国金星奖中国房地产业领军人物”。

图为2007中国房地产业权威高层会议——北京论坛现场。本报记者 摄

郭宝平：加强土地调控 保障民生用地

　　国土资源部执法监察局副局长郭宝平在北京论坛上表示，在我们国家，严把土地闸门，控制建设用地规模是土地管理一直以来的主旋律，也是宏观调控当中的重要组成部分。但是，这并不意味着对所有的建设用地都是从严从紧控制，在从严从紧安排用地计划的同时，提升民生用地的保障程度也一直是土地调控的一个着力点。
　　他认为，在土地调控方面，未来有三个问题值得关注。首先，从严从紧控制建设用地规模，这个大趋势短期内不会改变。国家将继续从严从紧控制建设用地总规模，特别是新增建设用地，其中，耕地转为建设用地的规模、速度、数量都要受到严格控制。这个政策是不会变的。
　　其次，工业用地比重下降，价格向合理水平回归。2006年，国务院发布了关于土地调控若干问题的通知(31号文)，其目的就是为了控制工业用地的低成本过度扩张。从现在的情况看，国务院31号文件的措施很具体而且得力，几个部委接着又联合发布了一些实施的文件，至此，过去低价出让工业用地的问题，在一定程度上得到了解决。
　　再次，普通住宅用地供应大幅增加。我国的供地结构发生了很大变化，民生用地的供应，即使在从严从紧的情况下，基本上还是得到了保障。要保障民生用地，压缩工业用地是一个趋势，特别是东部沿海地区，在计划指标控制方面，工业用地要少给甚至不给，要把土地多给民生用地特别是住房用地。另外，在住房用地当中又有一个结构问题，高档的、普通的、保障性住房等等，这个用地结构基本上是按照国家调控政策来安排的。
　　不过，郭宝平指出，当前土地供应还存在一些问题，其中比较尖锐的一个是土地供求矛盾。第一，各地普遍提出现在用地太紧张；第二，个别房地产用地有效供应不足，有些用地并不是有效供地；第三，囤积闲置的问题不同程度地存在着；第四，个别地方违法违规占用土地，还有的弄虚作假，甚至打擦边球建别墅。
　　如何应对此类问题，他表示，第一、要继续严格控制供地总量，特别要切实落实禁止类和限制类项目用地的规定；第二、进一步优化用地供应结构，增加民生用地的供应量；第三、要抓紧完善和严格实行节约集约用地的标准，各行各业都要有严格的标准；第四、进一步明确限制外商投资房地产的土地政策；第五、严格执法，查处违法违规用地。
　　郭宝平最后总结说，对于囤积、闲置的房地产用地，相信2008年还会有调控措施出来，而且要求很严。从囤积、闲置土地到容积率，到房地产用地的融资，再到农村建设用地，以及新农村建设当中的小产权房问题，可能都会有一些明确具体的规定。

邹平座：增加住房供给是稳定房价的重要措施

　　中国人民银行研究员邹平座在北京论坛上表示，增加住房供给和资本市场的有效供给，是实现房价稳定和股市稳定的重要措施，中国现在仍然要充分利用资本市场和房地产市场吸纳过多的流动性。
　　“但是在具体措施上要有所改进。”他指出，一是要增加住房供给。政府提供的廉租房显然是不足以解决这一问题的。他表示，可以把这一功能交给社会，使企业单位能够自建职工公寓，所有权归企业，这样会使住房供给大幅上升，对企业也有好处。中国是世界上住房私有化率最高的国家，这或许是高房价的一个重要原因。二是要增加资本市场的供给，当前要加快发展创业板，大力发展债券市场。通过资本市场的稳健发展，消化过多的流动性。
　　邹平座同时表示，近几年房地产价格上涨，有客观因素，也有主观因素。客观因素主要是经济增长、人民币升值、人口众多、城市化以及中国的传统文化；主观因素是非理性预期引导下的房地产投机和炒作，以及银行在信贷供给上不规范和规模过大。客观因素难以改变，国家应当从政策上消除非理性预期、规范和控制房地产信贷的规模，绝不能因为宏观调控导致房地产供给的大幅度下降，使房价大涨。
　　他提醒，从价值视角看，中国拥有全球最强大的生产力，经济发展的空间很大，宏观调控绝不能“削足适履”。房地产的价格水平应当与一国的经济发展水平相适用，国民收入的大幅提高会进一步拉动房价上升。

牛凤瑞：住房保障制度建设必须因地制宜

　　中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在北京论坛上指出，无论我们对住房保障制度存在怎样的期望，都应该从我国的具体国情出发，从我国的发展阶段出发，从各个城市的现实条件出发。
　　他说，我国住房保障制度的建设，是一个长期的过程，是一个由较低水平向较高水平渐进发展的过程，也是一个首先由部分地区率先完成，然后再推广到全国各地的渐进过程。
　　牛凤端表示，中央到地方，2007年住房保障政策的高调推出引来了一片喝彩声。之所以这么高调推进住房保障的制度建设，是因为1998年住房制度改革以后，国家在某种程度上忽视了对住房保障制度的建设，现在有一个纠偏、补偿和调整的动力在里面。他表示，在低收入群体充满期待的背景下，应该冷静地思考，住房保障制度建设如何做到最低社会成本，以及更有利于经济社会的科学发展。
　　牛凤端说，住房保障主要是针对低收入家庭而言的。据调查，在我国目前城镇的低收入家庭中，住房有困难的有1000万户，以廉租房的建设标准50平方米来计算，未来我们至少需要建设廉租房五亿平方米，如果每平方米的建筑成本按1000块钱计算就是5000亿元。如果希望20年能够达到应保尽保的目标的话，保守估计，每年至少需要250亿元。
　　他认为，这里面就涉及一个基本问题——谁来买单？如果是国家财政来买单，那又涉及一个财政的支撑能力问题。目前，住房保障基本上由地方政府来负责，实行责任制或者问责制，所以政策在推进的过程中，不同地区肯定会存在某些差异，在实施的具体形式上也会存在很大的不同。

任志强：2008年楼市不会进入冬天

　　华远集团总裁任志强在北京论坛上表示，2008年宏观经济的层面上找不到有可能会让房地产市场出现拐点，或者有可能让房地产价格出现大幅度下跌的迹象。2008年的楼市不会进入冬天，只不过和2007年相比将略有从紧。
　　任志强说，房地产企业需要找一找自己企业中是否存在缺陷和漏洞，以及企业战略能否适应未来发展的需求。2008年，假定企业比较保守地处理扩张速度，就可能度过困难，获得更好的发展机遇；假定企业能利用资本市场去弥补收紧的银行信贷，就有可能获得更快的发展。
　　不过，任志强提醒，从紧的货币政策向所有的房地产企业发出了一个警告——以后要针对自己的情况来决定发展战略。
　　针对媒体上所说的房地产进入拐点的观点，任志强认为，虽然个别城市出现了交易量下跌和价格下跌，但是从统计局公布的数据来看，一直到11月份楼市不管在销售量还是价格都是涨的。11月份，二手房交易价格只下跌了2%，但是交易额增加了20%，这充分说明交易需求量在增加。没有任何迹象证明房地产已经出现了拐点。
　　2008年的土地供应是不是更紧张了？任志强的回答是肯定的。任志强说，土地供应大致可以分为四个部分：廉租房、经济适用房、限价房和商品房。政府要求将土地的70%用于社会保障用地，也就是用于建造经济适用房、限价房和廉租房，那么商品房就只剩下了30%。如果比例真是这么分配，大量的经济适用住房和限价房会拉低各地的房价，表面上看平均房价可能会因此下跌，但是，商品房的价格可能会更高。
　　谈到2008年楼市的供求关系时，任志强指出，无论如何，对于房子的需求是固定存在的，可能因为货币政策而推延需求，比如应该今年买房子，变成以后买房子，但是这并不表明买房子的需求消失了。

李仁虎：房地产市场出现的一些问题应予警惕

　　新华社《经济参考报》社副总编辑李仁虎在北京论坛上说，2007年可谓是中国楼市的“政策年”。从住房保障、限制外资炒房、提高房贷门槛到紧缩“地根”等方面国家密集出台了一系列政策。与以往相比，2007年国家调控思路更加清晰，政策趋向更加鲜明，措施得以细化，责任更加明确。
　　纵观全年政策，住房保障政策被提升到中央层面予以重视，这是2007年宏观调控方向的一大转变。2007年3月全国“两会”期间，温总理在政府工作报告中明确提出“建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度”；8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》正式发布，年底《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》两项政策也陆续出台，一个住房保障体系“路线图”逐渐清晰。这些政策的出台，标志着国家在房地产方面的调控已经细化到按照住房的属性，明确区分保障型住房和商品住房，并明确了“保障加市场”的双轨制模式。
　　党的十七大报告中也把改善民生摆在突出位置，“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”五大民生问题被写进其中。健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难也被进一步明确。
　　当调控之手回归本位——“住房保障”这一根本责任，政府将住房保障制度定性为政府公共服务的一项重要职责后，中国住房体制的新变革正悄然到来。与此同时，楼市调控已显露出调控手段的多样化，更多地利用市场办法进行调控成为各方共识。在一系列政策“组合拳”作用下，责任得以强化、效果开始显化，部分城市房地产市场开始出现“盘整”之势。
　　在房地产市场发生可喜变化的同时，仍有一些问题值得我们加以警惕。一方面，部分中心城市房价仍然偏高，且上涨较快；另一方面，市场供应体系尚不完善，中低价位、中小套型普通商品住房作为市场供应主体地位尚未完全建立，同时，住房保障制度及其配套细则还需进一步落实、完善。
　　此外，房地产市场秩序有待进一步规范。以中介行业为例，从最早的“坚石事件”“佰家事件”到最近发生的“中天置业事件”，中介行业的信誉度一直是业界广泛关注的焦点，而相关管理者如何通过制度建设和严格管理来降低此类事件的发生率值得我们深思。

聂梅生：房地产开发企业需长远规划

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生在北京论坛上说，2008年国家在宏观层面上预计不会有大的变化，但也很难预料得太准。从企业层面来讲，需要有一个长远的发展规划，就好像房地产开发企业没有想到2007年会挣那么多钱一样，相信2008年可能还有很多意想不到的事情。
　　聂梅生认为，就2008年形势而言，2008年银行贷款规模一定会受到限制，而且会按照季度或者按照月份来限制。在这种情况下，外资被限制了，企业上市也受到了一定的搁置。现在各个银行已经开始缩紧，有的是没有指标，有的是指标不大，预计2008年3月份以前这段时间将成为房地产开发企业对资金非常饥渴的时期。这个饥渴度一大，就会形成企业并购，对企业发展来说，这是一个比较高的业态。
　　她同时表示，在竞争日益激烈的情况下，相当一部分房地产企业会向二级市场转移。这种现象和土地市场息息相关，据了解，很多房地产大企业开始转向了国土资源部释放的那部分土地，也就是向双限房和经济适用房供应的土地。未来，地方政府也将会按照土地的导向去考虑问题。

仉树怀：房地产企业要承担社会责任

　　北京建工地产党委书记仉树怀在北京论坛上指出，随着国家住房保障体系的逐步完善，两限房，经济适用房、廉租房将涵盖中低收入群体，而商品房将主要供应高收入群体。这将成为房地产市场今后几年的发展趋势，房地产企业应找准企业自身的定位，在宏观形势的引导下，积极承担自己的社会责任。
　　他说，2007年房地产供应结构开始转变。健全廉租住房制度成为解决城市低收入家庭住房困难的首选，住房保证的对象从原来的中低收入住房困难家庭转向以低收入住房困难家庭为侧重。这意味着我国的住房保障制度有了一次理性务实的调整，对房地产企业战略的调整也具有十分重要的意义。
　　仉树怀表示，2007年的国家宏观调控政策，将在2008年的房地产市场上得到充分体现，甚至在今后几年时间里都将成为一个常态，房地产企业面临的将是机遇和挑战并存的状况。因此，要成为一个有生命力的房地产开发企业，不仅要考虑每一个项目的开发和运作问题，还要考虑如何以一个企业公民的角色承担社会责任，树立企业形象，不断地寻找新的发展契机，赢得持久的竞争优势。