土地增值税风险转嫁成现实 楼市出现观望期
    2007-03-12    本报记者:洛涛    来源:经济参考报

    中国各地从2007年2月1日起对房地产企业土地增值税项目进行清算,正式向房地产企业征收30%至60%不等的土地增值税。业内人士称,这一政策将使房地产企业的利润大幅下降,但对于房价的影响目前各方人士众说纷纭。(本报资料照片)

  人们所担忧的土地增值税向房价转嫁的可能性正在变为现实。今年2月1日起施行的调空政策已成为开发商涨价的理由。记者近日采访了六个北京今年1月新开盘的住宅项目,这些楼盘均在春节过后上调了房价,幅度在每平方米300元至500元左右。根据记者掌握的信息,大部分新盘开发商都还没有推出针对传统回暖期的促销活动计划,多数开发商没有明显表示出节后急着推进销售的迹象,欲购房的百姓也出现等一等的心态。

开发商:税收三百 房涨五百

  一位业内人士向记者透露,每年春节过后都是房屋销售的旺季,这已经成为每年的季节性房价变化之一,而今年一二月份北京房屋日销售量在300套左右,市场相对低迷。从目前情况来看,有些开发商已在2月1日左右上调了房价,幅度在每平方米300元到500元,开始通过春节季节性调节的机会将增值税成本加到房价中。
  “如果没有清算土地增值税的影响,房价上涨幅度应该不会这么大。”该业内人士表示,从今年2月1日起,国家将正式向房地产开发企业征收30%至60%不等的土地增值税。此文一出,地产股应声而跌,同时开发商将把利润损失转嫁到房价上的论断,也得到了众多专家学者的应和。上海及第不动产机构的总经理马千里表示:“这个看起来‘劫富济贫’的调控政策,更多意义上是表明政府的态度和目标,意味着国家今年对于房地产市场的调控还将继续。但这也可能成为开发商涨价的理由之一。对开发企业征税,最终如食物链一样,会转嫁给消费者。”因此,征税实际效果到底如何,是否会让更多的普通百姓得利,很难断言。

老百姓:房价又要涨了

  在税务总局决定对土地增值税进行清算的时候,他们解释说,清算土地增值税在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担,也不会加重购房者的经济负担。但是公众远没有这么乐观。记者注意到,很多市民在焦点房地产网上留言说:“在需大于供的状态下,这样加大房价成本,房产商肯定要把这个税计入成本,就是说开发商会把税转嫁给购房人,房价更要涨了。”北京朝阳区的市民卢先生在接受记者采访时说:“现在北京房价已经很高了,供应量又不多,开发商们早就想涨价了,现在突然有政策增加税收成本,开发商都不傻,当然会以此为借口涨价了。”
  事实上,普通消费者担忧房价上涨不无道理。商人把经营费用都打入成本是其本性使然,开发商们无疑要将清算的增值税打入成本,从而带动价格提升,并由消费者买单。这几乎是一个简单的逻辑。但经济学又告诉我们,决定商品价格的关键因素是市场总供求关系,成本并非直接原因。这正是一些专家“增值税清算不影响房价”理论的主要理由。同时时下有一种观点认为,增值税的收取基础是增值,增值越多收取越多,如果增值部分与纳税部分旗鼓相当,那么作为“理性经济人”的开发商是不会随意提升房价的。而且当下主要城市的房市已经高居不下,供求稳定,且房价攀高已到瓶颈,不会再有价格上涨空间,而成本实际远离房价,故增值税清算增加的成本将忽略不计,由房地产商们自己买单。因而增值税清算带动房价继续上涨的可能性不大。

市场:首次出现观望期

  春节后楼市快速回暖,已成为每年的季节性房价变化现象之一。开发商往往在春节前就已针对节后的“回暖期”制定好详细的销售策略,以便春节长假一过立即全面启动,抢占热销先机。但今年春节后楼市启动的速度却显得缓慢。
  回暖期市场呈现观望,同样也表现在买家身上。租住在北京上地的朱小姐,去年就计划在工作单位所在的酒仙桥附近购买一套小户型居室自住,春节期间也一直在看房。但她告诉记者,春节过后仍不打算立即买房。一是因为开发商并没有特别的促销活动推出,二是认为“小户型今年的供应量会增多,可以慢慢挑选”。和朱小姐不同,记者的朋友刘先生打算购买一套大户型做投资。但他告诉记者,三月底之前这段时间内不会考虑购买,“目前政策对购买大户型的影响还没有完全明朗,为保险起见,还是应该再等一等”。
  “目前老百姓和房地产的老板们都在观望。”中原地产华北区董事总经理李文杰近日在接受记者采访时表示,尽管春节期间的成交量与往年相比没有明显变化,但由于对政策落实细节和市场前景预期不明确,今年节后楼市的启动速度显得缓慢。无论是买家还是商家,目前都没有明显的入市冲动。根据中原地产的统计,今年春节期间北京的住宅市场成交量与往年持平。也就是说,尽管去年以来供应量与需求量存在一定程度的脱节,同时,税收增加的预期和回报率相对降低的市场背景,也没有重创买方的置业热情。
  “这种低迷至少要持续到全国两会以后。”李文杰认为,政策仍是影响今年楼市气象的首要因素,而目前的局势尚不明朗。预计到三月中旬后,众多政策将得到落实和细化,市场走势也随之明朗。“届时,买卖双方将结束观望,理性选择入市。而随着住房保障计划的深入实施,市场供应量回升,也将促进楼市升温。预计今年四五月间将迎来成交高峰。”

专家:应慎用税收这一利器

  一些专家表示,在调控房价过程中,应慎用税收这一利器。因为令专家深为忧虑的是,一旦税收工具运用不当将推动房价上涨而不是相反,韩国的教训就有可能重演。韩国政府从2006年4月开始对房地产加大税收力度:对居民拥有的第二套以上住宅征收重税,将转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%;从2007年1月1日起,政府对非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易税。重税政策宣布后,韩国房价不仅未能应声而落,反而迎头直上,以更快的速度上涨。
  究其原因两大因素推动房价更快的上涨。其一是重税导致许多原本打算出售房屋的人停止了出售,市场上的房屋供应量急剧下降,供应量的减少直接推动了房价的上涨。其二,在房价快速上涨的时候,增加的税收负担很容易转嫁到购房人身上,因此专家建议,增加房屋供应量,减少房价中税收所占成本,激活二手房市场。

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