广东房价领涨全国 楼市调控进入“深水区”
    2007-02-12    本报记者:黄玫    来源:经济参考报

    2006年广州、深圳房价涨幅均超过20%,成为全国房价上涨的“双指标”,也被推到了备受关注的风口浪尖。2007年伊始,政府、开发商、消费者又开始了新一轮的博弈。土地增值税的清算是否会成为导致房价回落的“重磅炸弹”?外资是否仍然加大对中国楼市的投资?房价涨还是跌?专家认为,楼市调控已经进入“深水区”,要关注投资火热背后的开发风险。  

房市变幻:广东从“慢热”转为“领涨”

    记者从广东省房协了解到,2006年广东房地产完成开发投资1834.34亿元,同比增长22.43%,比全国增长高0.63个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为22.6%,高于全国平均水平4.96个百分点。
    在经历了宏观调控的风风雨雨后,开发商对市场销售仍然有较乐观的预期。2006年,广东商品房施工面积同比增长13.58%,新开工面积同比增长9.98%,竣工面积增长16.68%,各项指标比上年有较大幅度的增长,2005年这三个指标分别是7.90%、1.62%、0.41%。
    尽管有专家呼吁等三年后再买房,但是在上半年的苦苦观望后,不少市民还是出手了。2006年广东商品房销售额2490.64亿元,增长19.5%,销售面积5106.44万平方米,增长9.0%。这种情绪的影响在第四季度尤其明显,第四季度销售额886.41亿元,环比增长74.43%;销售面积1916.69万平方米,环比增长93.37%。
    在开发商“牛气”的背后,快速增长的房价是其有力支撑。2006年广东商品房加权平均均价是每平方米5314元,增长11.9%。其中广州、深圳两市平均房价分别为每平方米6545元、9384元,分别增长22.4%和25.3%。
    记者从仲量联行获悉,大量资金涌入珠三角房地产市场。以广州为例,2006年广州大宗土地(单宗交易额超过五千万元)成交总额达170亿元,比2005年增加372%,投资市场表现活跃,除了住宅市场的火热外,高端写字楼市场需求旺盛也是一个重要指标。仲量联行广州董事总经理陈永辉说,2006年广州甲级写字楼全年租金上升3.1%,资本值增长11.3%。

外资“冲击波”持续宏调下潜藏风险

    记者在广州、珠海、香港等多个地区调研时了解到,2006年《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等政策出台以来,外资经历一段观望期后,并未放缓进入房地产市场的步伐。
    2006年11月,德意志银行房地产和基础设施管理业务分支机构RREEF,宣布该公司开始进军珠海房地产市场。
    在广州,2006年的大宗土地交易中,约6%来自境外投资者。现存物业(非住宅)成交额达31亿元,外国投资者占20%。
    写字楼方面,未来12个月,广州市约有82万平方米新甲级写字楼投入市场,主要位于天河北及珠江新城,相等于上年四倍的供应量。
    仲量联行亚太区研究部主管文丽菁博士认为,近年来,亚太区房地产市场已成为环球投资者的投资首选,当中以日本及中国尤受欢迎。投资者将继续进行跨境投资以获取回报,并开始扩大搜罗范围至较偏远地方。中国方面,投资者的注意力开始转向成都、大连及天津等二线城市。

新政出台:“重磅炸弹”还是“轻轻一鞭”?

    近期有专家呼吁,特大城市不适合把房地产业作为国民经济支柱来发展。然而在不少地方,房地产开发投资占全社会固定资产投资比重仍在爬升。房地产在国民经济中该处什么位置?宏观调控该如何与市场经济相辅相成?2007年在“深水区”的探索令人期待。
    2007年2月1日,土地增值税的清算拉开了宏观调控的大幕。业内人士认为,这项政策将是“重磅炸弹”,可能触动更多、更深层次的利益,但如果被各种力量化解则有可能成为“轻轻一鞭”。
    仲量联行国际董事及广州策略主管刘振江说,经济持续增长,中央宏观调控措施对房地产市场短线增添不明朗因素,但长期来说,这些措施旨在维持市场秩序及打击投机活动,将有助提升市场运作的效率。
    多个接受记者采访的专家认为,增值税的清算会影响房价、房产交易至何种程度,有待于观察地方政府将如何执行。在多项政策合力下,2006年下半年,广州房价上涨较快,住宅成交比例已比上半年有所萎缩。同时,土地增值税的清算是一剂“猛药”,要关注政策执行中出现的一些“副作用”:
    一方面,清算土地增值税可能造成业界资金紧张,进而减缓住宅供应,进一步推高房价。业内人士认为,万科、招商地产等上市大公司操作较为规范,已为土地增值税的清算计提准备金,不会受到太大影响。但中小地产商大多把这笔钱作为流动资金使用,而且过去的利润已经分配给股东,现在重新筹集资金会有困难,可能因此推迟一些项目的开发。  
    另一方面,追溯历史进行清算,地方政府可能遇到阻力“就低不就高”,规范的企业反而要付出更多代价。
    合富辉煌房地产市场研究部首席市场分析师黎文江认为,房地产企业可能出“花招”,拖延缴纳税款,甚至以破产相威胁。而地方政府出于“稳定”等因素的考虑,可能从宽处理。有专家说,一些地方政府会选择走最低路线,按“30%”的标准执行。同时,中小开发商财务不规范,追溯清算难度大,而大开发商账目清楚,则要缴纳更多的税收,出现“好孩子代价大”的不公平局面。
    专家认为,土地增值税的出台和暂缓实施,有其客观原因。1993年前后,全国房地产处于热潮,国家提出从1994年开始征收土地增值税。但上一轮宏观调控于1994年开始后,房地产陷入低潮,土地增值税被暂缓征收。10多年后进行清算,对待历史问题要谨慎,建议采取“分期清算”的办法,简化征收程序,提高政策执行效用。

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