北京二手房交易土地增值税从12月1日起正式开始征收，标志着二手房市场进入营业税、个人所得税、土地增值税“三税”齐征时代。业内专家表示，征收土地增值税对二手房市场究竟能够产生多大的影响仍需进一步观察，但新规定明确了非普通住宅也要征收土地增值税，这对于进一步抑制房地产投机行为将起到明显的效果，明年房价将会保持稳定上涨的势头。

商铺转让开征土地增值税

一位二手房买家在众多的房源广告中挑选。本报记者 孙参 摄

    土地增值税是北京市目前二手房交易中最后一个未实现全面征收的税种。11月14日，北京市地税局正式公布了《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》，规定自2006年12月1日起北京市将对二手房交易全面征收土地增值税。通知的出台，意味着二手房征收交易土地增值税可顺利进入实际操作阶段。通知显示，所需征税的二手房种类范围扩大。按照此前的规定，140平方米以上的、未满五年的非普通住宅在转让中，才需要征收土地增值税。而细则规定，其他非住宅型房屋，如写字楼、商铺也将征税。
    地产专家普遍认为，土地增值税的正式征收，表明房产交易转让环节中所涉及到的税费已被全部涵盖，房产置业的成本将会继续增加，房产投资收益会再度压缩，这对于抑制需求会起到一定的积极作用。专家表示，税收作为国家宏观经济的重要调控手段，对国民经济的发展起着重要的作用。今年国家发布了房地产市场调控的纲领性文件“国六条”，其中明确指出要进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。这一调控思路的提出立刻使房地产市场特别是二手房市场，经历了半年的税收调控“洗礼”。到目前为止，涉及到二手房交易过程中的营业税、契税、个人所得税、印花税、土地增值税目前已经全部开征。
    “投资购房者信心将下降”。北京信一天房地产经纪有限公司市场部经理罗煜表示，新政策的影响将体现在以下三个方面：首先将进一步降低非普通住宅投资购房者的投资信心，投资重心将向140平方米以下普通住宅转移。其次，将一定程度导致房主将税费转嫁，非普通住宅单价将小幅上涨。第三是由于合同价格为计税基数，增加税费将刺激做低合同价现象增加。

打压房地产投机行为

    “二手房市场今年进入营业税、个人所得税、土地增值税三税齐征时代后，将导致今年全年二手房市场的明显降温”。北京市我爱我家房地产经纪有限公司预测，即便年底前北京二手房交易有所回暖，今年全年的交易量将达7.6万套左右，同比增长约为8%，但增幅远远低于前两年的64%和23%。而北京自1999年10月开放二手房市场以来，二手房交易量一直保持着很高的增长速度。从2000年的1100套到2005年的70180套，短短六年间增长了63倍。
    我爱我家的专家分析，“三税”一方面导致部分业主因收益减少而“由售转租”，另一方面也使得大多数业主直接将税费“转嫁”给购房人，导致二手房的购房费用猛增，原本与一手房相比的价格优势弱化，甚至在某些区域出现了一二手房屋价格倒挂的奇怪现象。
    北京市链家房地产经纪有限公司市场总监金育松认为，今年无法达到年初预计的8万至10万套的交易规模。罗煜表示，从短期来看，“三税”将导致房主转嫁税费致使房价被动上涨，但从长期来看，能规范房地产市场消费行为，遏制投资性需求过重以及炒房哄抬房价的行为。

房价将稳定上涨

    链家地产、我爱我家等二手房中介公司的有关人士表示，土地增值税正式开征，对于那些已经达成意向或已成交尚未过户的客户来说，为了避免交易税费的增加，出现了提前集中过户的现象。同时，部分潜在的需求，也因此提前释放。在12月的前一周内，京城二手房交易比较活跃。尽管土地增值税对二手房的波及范围有限，但还是再次带来了集中过户热潮。
    据北京市信一天房地产经纪有限公司的统计显示，自该通知出台到执行的半个月里，非普通住宅成交量环比上涨了24.8%。该公司市场部经理罗煜分析说，非普通住宅的供求量双涨主要是因为其大多在土地增值税征收之列。
    21世纪不动产公司的有关人士认为，目前北京二手房市场依然处于卖方市场，供不应求的现状很可能致使卖方把土地增值税转嫁给买方，这将在一定程度上拉高房价。我爱我家也认为，受成本转嫁的影响，二手房购房者的交易价格和购房成本将增加，房地产市场价格将出现整体增长。北京中原地产公司三级市场部则认为，今年早前出台的二手房营业税和个人所得税政策，短期内影响了成交量。但持续来看，二手房交易量并未出现大幅度萎缩，房价也在持续增长。土地增值税与上述税费性质相近，并不会减少北京市二手房市场的刚性需求，其对房价的平抑作用将比较有限。
    罗煜还向记者表示，从理论上讲，目前涉及到二手房交易过程中的五种税种已经全部开征，除非国家再出台新的税种对二手房市场进行调控，否则在一段时间内二手房市场将不会出台新的税收调控手段。他预计，明年新增自然需求将达15%以上，房价依旧保持稳定上涨趋势。