经济参考报

[国外房价调控]日本"保低放高"保障居者有其屋

2007-05-29 本报驻东京记者:刘浩远来源:经济参考报

　　日本也有“经济适用房”，统称为“公营住宅”，在东京都的就叫“都营住宅”。图为位于东京目黑区的一处“都营住宅”。本报资料照片

　　日本土地大多为私人所有，住房价格基本上由市场决定。但为使大多数人能够“居者有其屋”，日本历届政府遵循“保低放高”的原则，采取了不少政策性调节措施，使不同社会层次的百姓都能住上与自己经济条件相适应的住房。
　　所谓“保低放高”是指，政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，保证中低收入者能买得起房或者能租得起房，而高收入者的住房问题则由公开市场解决。
　　日本政府主要通过立法对地方政府兴建廉价住房等提供实物、金融和税收等方面的支持，以实现改善国民居住条件的目的。日本政府在支持兴建廉价住房方面的主要做法是：中央政府出资鼓励地方政府兴建住房和收购住房，然后再以较低价格出售或出租给中低收入者。依照《公营住宅法》，日本中央政府要为地方政府兴建用于出租的住房提供财政补贴。其中，新建住房费用由国家补贴一半，翻修住房费用由国家补贴1/3。
　　1955年，日本政府在《公营住宅法》的基础上又出台了《住宅公团法》，为以政府为主体直接出资兴建住房提供了法律依据。按照该法律，日本中央政府出资组建了住宅公团。住宅公团是一个非盈利单位，负责在大城市及其周边地区进行城区改造和建设住宅，并出售或出租给一般收入者。
　　为进一步改善国民居住条件、促进城市建设，1960年日本又制定了《居民区改造法》。根据该法律，各地方政府在进行城区改造时，可得到中央财政的补贴。拆除危房、搭建临时住宅所产生的费用由国家资助一半，新房建设、收购平整土地所产生的费用可得到国家2/3的补助。
　　此外，日本政府还通过为购房和建房单位和个人提供低息贷款来解决国民住房问题。1950年，日本制定了《住宅金融公库法》，由国家出资成立住宅金融公库，实行固定利率制，贷款利率相当于普通银行的1/3左右，还贷期限也比较长，一般为35年，一些特殊困难人群到期无法还款还能在原贷款期限基础上再延长10年，放贷对象主要是购建住房的个人和单位。此后的1955年，日本还颁布了《住宅融资保险法》，对金融机构发放住房贷款提供保险服务。另外，日本政府还通过减免所得税、赠与税和房屋登记许可税等政策措施，鼓励国民购房。
　　日本政府实施的这些法律和政策措施取得了较为显著的成效。据统计，截止到2000年，日本住宅公团累计建房150万套，用于出租和销售的各占50%，各地方政府累计翻修和新建住房210余万套。同时，住宅金融公库累计为1890万套住房提供了177.4万亿日元的融资。大量低价房和廉租房在日本政府的努力下成功填充了市场，满足了日本相当一部分中低收入者的住房需求。