尽管当前相关监管部门已经认识到如果不采取有效措施来监管和防范房地产信贷风险，中国难免会爆发类似美国和日本由房地产泡沫破灭引发的金融危机，但迄今我们在对商业银行的房地产信贷风险认识上仍存在诸多误区，导致监管和防范房地产信贷风险的一些制度安排还欠合理、有效和周全。

　　之所以这么看，首先是因为迄今我们仍然不愿承认，国内银行信贷的过度发放是导致2009年国内房价快速飙升、房地产泡沫被不断吹大的最根本影响原因之一。数据显示，2009年和2010年上半年，国内商业银行的个人经营性贷款规模达4万多亿元，个人信贷比2008年快速增长4倍至5倍，其中有相当部分贷款流入房地产市场。
　　商业银行之所以敢冒风险变相发放贷款给个人投资房地产，是因为迄今国内众多商业银行仍然存在着难以转变的一个认识误区，即认为只要房价不断上涨，或言房价“只涨不跌”，就可降低个人按揭贷款的信贷风险，房地产信贷（如个人按揭贷款）自然是一种优质资产。由此，国内商业银行纷纷拼命抢占或扩大房贷市场占有率，导致个人按揭贷款的进入门槛不断降低。
　　其实，房价“只涨不跌”的神话是不存在的。日本和美国都曾出现过房价下跌，中国也不会例外。道理很简单，市场经济环境下房价总会有涨跌，房价不可能“只涨不跌”。反过来看，如果国内商业银行不相信房价“只涨不跌”的神话，它们就不会向个人发放大量房地产信贷。同理，如果国内商业银行的信贷增长不那么快，国内房价也不见得会如此飙升。
　　由此观之，只要国内房价“只涨不跌”的神话不破，我们就难以监管和防范当前庞大的房地产信贷风险。
　　其次是因为只要市场假定银行体系是一种“取之不尽、用之不竭”的公共品，那就意味着国内银行体系的信贷风险是巨大的。因为，当银行体系被视为是一种公共品时，谁占用银行体系的资源越多，就预示其获利的机会就越大。但是，在占用银行体系资源的部分企业或个人获取私利（收益）的同时，却把对应的成本转嫁给社会来承担。
　　同理，当商业银行和房地产贷款者都在千方百计占用或利用银行体系资源时，就会出现如下的情况：一方面，商业银行会为了增加信贷市场份额而过度放贷；另一方面，企业或个人也会想方设法获取更多的贷款。结果是在这些主体获取巨大收益的同时，却把不断积累的房地产信贷风险转嫁给社会来承担。
　　可以说，国内房地产泡沫之所以会被不断吹大，一个重要的原因是我们仍然误以为可以无限度地占用或滥用银行体系这个公共品，并且相信中国的房地产泡沫不会破灭。其实，正是这种认识误区直接或间接地导致迄今我们仍然毫不畏惧国内的高房价或房地产泡沫，因为高房价或房地产泡沫引发的经济和金融危机的最坏结果最后还可以由社会来承担的。这种信念恰恰反映当前中国经济的最大风险来自于高房价或房地产泡沫。
　　再次是因为国内银行体系的有效定价机制尚未形成，信贷发放的有效定价仍然受诸多严格管制的影响，从而导致国内商业银行的房地产信贷快速增长。同时，我们也难以用价格工具而只能采取数量工具来管理商业银行的房地产信贷风险，这是导致商业银行把市场占有率、信贷规模快速扩张等作为主要经营目标、大量银行信贷流向房地产市场的主要原因之一，结果是导致房地产信贷的潜在风险越来越多。
　　近期，银监局要求国内商业银行展开新一轮房地产信贷压力测试，以应对那些房价过度上涨的地区房价可能下跌约50%的情况。但是，这种房贷压力测试仅限于对银行房地产信贷风险的技术性测试，据此认为可以防范房地产信贷风险是一个认识误区。这是因为，如果不从导致当前房地产信贷风险产生的根源、症结及应对的政策措施与制度安排等角度来重新认识当今的房地产信贷风险，难免会再次使监管和防范房地产信贷风险陷于“治标不治本”的调控陷阱之中。
　　所以，如何消除或转变我们在监管和防范房地产信贷风险方面的诸多认识误区，对当前房地产调控能否顺利展开影响深远。

（作者系中国社会科学院金融研究所研究员）