自房改以来，住房价格就一路上升，近期在一些一线城市已形成疯狂上涨的势头。尽管目前频繁出台的调控措施针对房地产市场进行了严厉的干预，但高房价很难从根本上逆转。即便房价从现在高位回落30％，大多数工薪阶层也依然买不起住房。那么引起高房价的原因究竟是什么呢？而高房价背后隐藏的利益关系又是什么呢？
１．住房价格结构的分析。
不妨将商品房价格拆开，大体上可以划分为二个部分。一个是不包括土地的房价。另一个则是住房下面的土地成本。不包括土地的房价是指在拥有土地的情况下盖房子所需要的全部建设成本，包括钢筋、水泥、工资、工具折旧，以及相关的水、电、煤气、排污等配套成本，最多再加上开发商的正常利润。房价中扣除了盖房子所要花的钱，剩下的部分便是土地成本。对于开发商来说，土地成本只有土地出让金。但对于购房者来说，土地成本就要大大超出土地出让金的范围，除了有土地出让金之外，还有几十种苛捐杂税，以及开发商的超额利润。各种税费看起来是征在开发商的身上，而实际上最终是由购房者来买单，从而成为土地成本。开发商的超额利润在很大程度上来源于土地快速升值的结果，对于购房者来说，也成为了土地成本。
姑且不论在土地升值过程中有没有泡沫，土地价格不断上涨导致在房价中土地成本所占比重大幅上升。以北京为例，北京市人大常委会主任杜德印在2010年１月北京人代会上发言中提到，他问过市住建委主任隋振江，目前盖房子所要花的钱只不过三千元左右／平米。近年来，建筑材料、工资，特别是农民工工资，并没有跟随房价大幅上涨。然而，北京四环附近的商品房价格已达到三至四万元／平米。事实上，房价中土地成本所占比重已高达惊人的九成。
２．土地究竟是谁的？
住房价格结构表明，在拥有土地的情况下房价并不高，大多数城市居民都能负担得起。但现实中商品房价格包含了高额的土地成本，高房价实际上完全是由于不断上涨的土地成本引起的。购房者以高房价购买住房，绝大部分买的不是住房而是土地。
问题在于，土地究竟是谁的。依据《宪法》，城市土地属于国家所有，即全民所有。现行的城市土地制度非常具有中国特色，其特点首先是社会主义公有制。在城市土地全民所有的条件下，所有权主体不能亲自行使所有权，因而只能由其授权的代表代为行使所有权。所以政府虽然不是土地所有者，但却可以代表国家即全民行使土地所有权，包括对土地的占有、使用、收益和处分权。城市土地制度的另一个特点是土地所有权与使用权相分离。土地使用权是从土地所有权中分离出来的相对独立的土地物权，也同样包括对土地的占有、使用、收益和处分权。基于城市土地制度的二个特点，土地使用权出让完全由政府所垄断，土地使用权出让方只能是市、县人民政府的土地管理部门。土地使用权的出让是有年限限制的，也是有偿的。值得注意的是，土地使用权的出让是以土地使用权和所有权的分离为基础，国家即全民作为城市土地所有者的地位不变。
归纳起来，城市土地制度的高明之处就在于，一是全民所有的公有制保证了任何一块土地都不能由个人所有，从而只能由政府代为行使所有权；二是将土地使用权从土地所有权中分离出来，并赋予与所有权大体相同的权利，使得政府有偿出让土地使用权也不改变土地全民所有的公有制。换句话说，城市居民拥有土地所有者的名，却实实在在地丧失了土地。而政府虽然不是土地所有者，却实际上拥有土地所有者的一切权利，自然也包括拿到出让土地的收益。
３．是不是掠夺？
绕来绕去得到的结果是，土地全民所有并不能体现为每个城市居民都拥有一块安身立命的土地。城市居民，作为土地全民所有制中“全民”的一分子，在购买住房时，要支付昂贵的土地成本后，才能获得一块真正属于自己的土地，相当于在丧失土地后赎回原本属于自己的土地。而且赎回时支付的土地成本已远远超出土地出让金，还包括各种税费和开发商的超额利润。毫无疑问，这当然是一种掠夺。根据《21世纪经济报道》2010年３月19日尹中立的估计，按照土地成本占住房销售收入的70％来计算，房改后的11年里政府和开发商通过土地这个媒介从居民手里拿走了10万亿元财富。还需要强调的是，这一数字不过仅仅是城市居民在购买住房时支付的土地赎金。然而，那些买不起住房的居民则丧失了土地，这些土地又相当于多少财富呢？
事实上，土地及其升值带来的收益大多被政府和开发商拿走。而且土地升值越高，政府和开发商拿走的就越多。这或许正是房价疯狂上涨的真实原因。既然土地是属于全民的，那么土地就是属于每一个人的。从社会公平的角度来看，不论哪个阶层，也不论贫富，只要是第一次购房，政府都有责任提供土地或相应的补贴。同时，土地出售及开发产生的财富，可以考虑直接由全民分享。
４．是否还有掠夺死角？
在现行的城市土地制度下，是否还有在城市生活的居民能够逃脱被掠夺的命运呢？实事上，只要能够获得免费的土地，那么就可以避免被掠夺。目前在掠夺范围之外至少还有三个群体。第一个群体是在城市周边生活的农民。农村土地的集体所有制保障了每家农户都有属于自己的宅基地。农民要盖房的话，要么自己动手，要么请一个建筑队，有些类似于房屋装修工程，既没有开发商的暴利，也没有政府的苛捐杂税。为了消灭这个死角，在城市规模外延过程中，政府动用所掌握的公权力，低价征用这些土地。农民当然没有与政府谈判的资格，除了接受政府规定的价格以外别无选择。第二个群体主要是幸运获取经济适用房产权的低收入居民，当然也包括一些权力寻租之徒。经济适用房是一种保障性住房，土地由政府划拨，税费得到减免，开发商的利润也得到控制，其房价大体上相当于不包括土地的房价。目前政府正试图逐步停建这种住房，由另一种保障性住房廉租房来替代，从而防止低价获取住房产权的可能。第三个群体相当庞大，是当前的核心利益集团，在此不赘。
５．结束语。
高房价背后的掠夺是指购买住房时发生的财富掠夺。如果推出房产税或物业税，财富掠夺还将进一步延伸到拥有住房的居民。当然，没有人愿意被掠夺，但掠夺往往是市场经济发展初期的一个基本特征。历史上，一些国家在市场经济发展初期曾经有过圈地运动、殖民掠夺等血腥暴力的原始积累过程。然而，在中国围绕土地进行的财富掠夺基本上没有血腥暴力，可以说在策划设计方面具有相当高的智慧。一方面地方政府可以通过垄断土地集中大量财富，从而充分调动各种资源推动经济增长和城市建设。另一方面房地产已成为国民经济支柱产业，以其相当长的上下游产业链带动经济高速增长。
但问题在于，这种发展模式引起了国富民穷的结构失衡。在政府收入大幅增长的同时，普通民众却很难分享到经济增长的成果。更令人担忧的是，贫富差距不断扩大。与收入分配不公相比，高房价的掠夺所造成的贫富差距更为严重。如果一个人能够以4500元／平米的内部价买到市场上四万元／平米的住房，那么按100平米一套住房计算，总金额相差三百余万元，差不多是普通民众一生的收入。最后，有一个口号值得重复和思考：公平正义比太阳还要有光辉。
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