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| 2010-07-20 作者:杨红旭 来源:21世纪经济报道 |
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今年4月新一轮房地产调控以来，全国楼市调头向下，一线城市成交量大幅萎缩，房价也开始出现松动，土地市场显著降温，商品房开工量和投资量亦初现触顶端倪。大家所关心的是，这轮房地产调整将会持续多久，下一轮上升行情又将何时到来。
近几个月来，媒体上关于房地产市场面的报道多且杂，令人头晕目眩，这是一个信息过剩的年代，房地产业尤其如此，我们往往沉溺于各种微观信息的泥淖中，而行业整体走势的“面庞”却变得非常模糊。通过这篇小文，笔者试图以一个指标为参照，通过分析其发展脉络，以求勾勒出行业周期性变化的路线图。
这个指标就是著名的全国房地产开发业综合景气指数，简称国房景气指数，由房地产开发投资、资金来源、土地开发面积、房屋施工面积、商品房空置面积和商品房平均销售价格等6个分类指数构成。它具有全面性、综合性、长跨度性、系统性等特征，综合表现了整个行业走势，其变化趋势具有明显的周期性特征。
不妨拉开视野，做大跨度的观察。在海南、北海等房地产开发热的推动下，1993年第三季度国房景气指数达到历史最高点，其后由于宏观调控，景气度快速回落。1996年有所反弹，但只是昙花一现，从1996年第三季度的110点以上的历史次高点，迅速滑落，于1997年第三季滑至90点以下的历史最低点。其后，直到2000年第三季度，才重新爬上100点景气区间，其后直到2007年，指数虽有波动，但基本上稳定在100-105年景气区间，呈现出稳定较快发展势头。
再来分析近期情况。今年3月，这一指数为105.89，是自去年4月出现由降转升的“拐点”以来，连续第12个月攀升后达到的最高点。从今年4月开始，国房景气指数持续下滑。上一轮景气周期的峰值是2007年11月的106.59，其后持续下滑16个月，2009年3月达到94.74的谷值。上上一轮的峰值是2004年3月的106.2，持续小幅下滑了20个月，直到2005年12月触底，为100.6点。
本轮国房景气指数的下行，不同于上两轮调整。2004-2005年那轮下调，是在宏观经济偏热情况下的房地产调控，所以调控政策虽多，但国房景气指数只是出现了小幅、长时间的缓慢调整。2007年底-2009年初那轮下调，由于受国际金融危机的冲击，国内经济受到显著影响，后又受国内经济刺激政策和房地产优惠政策的拉动，国房景气指数下行的特征是速度快、幅度大、时间较短。
本轮房地产业调整，面临的外部环境是经济“保八”无忧，但调结构和防通胀压力较大，而且处于后危机时代，国内外经济环境比较复杂，相应的经济政策也处于进退两难境地。在当前比较严厉的房地产调控背景下，国房景气指数可能出现12-16个月的持续下滑，最低值可能为95-98。预计今年第四季度步入100点以下的不景气区间，明年二三季度可能出现最低点。如果2009年楼市没有出现超级反弹，自2008年以来的行业调整将呈“V”形，遗撼是2009年楼市太疯狂，招致新一轮调控，致使调整轨迹变成了“W”形。
2011年国房景气指标触底反弹后，极有可能开启中国楼市的“白银10年”。长期而言，我国与发达国家存在显著差别，市场经济国家在经济高增长阶段，一般会出现20年左右房地产繁荣期，比如美国二战后至1960年代后期;我国前20年经济高增长的同时，住房制度却是低水平的福利化分房，因经济发展催生的巨大住房需求无处释放，虽然在房地产“黄金十年”中住宅消费形成了一股热潮，但在工业化、城市化、农村土改、户籍改革等四大利好因素的促进下，房地产依然还有10年左右的较快发展期。
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