与房屋销售市场的低迷不同，近期全国各地的房屋出租价格却逆势飙升。在北京，5月份房租价格同比上涨超过20%，部分超过50%。同样现象也出现在全国不少城市。
    围绕房租的突然上涨，一些分析观点给出了如下几个原因：其一，5、6月份是大学生的集中毕业期，由此导致租房需求大幅增长；其二，长期以来房屋租金涨幅低于房价涨幅，房租本身有补涨需求；其三，房屋中介操纵市场价格推动租金上涨。
    这三个理由看似有其道理，但恐怕并不全面。大学生集中毕业每年都是如此，但此前从未见因此而大幅度推升房租的现象。而所谓房租“补涨”的说法在理论上也站不住脚，因为之前房价持续上涨，所以买卖房产者均可受益其中，享受房价上涨带来的保值增值效应。而房租上涨则是零和博弈，租房者根本无法享受到房屋增值的收益，因此房价飙升之后并不必然带动房租上涨。至于房屋中介推动一说，即便形式上客观存在但也绝非是导致房租上涨的实质因素。房屋中介依靠买卖或租赁成交获得佣金收益，面对潜在的交易客户，中介的首要诉求是促使其达成交易而无论成交价格的高低。
    在笔者看来，近期房租价格明显飙升与房地产调控政策进入到攻坚期密切相关。鉴于房地产调控政策依然处于强势，市场中长期累积的刚性需求开始“转买为租”，由此导致租房市场需求大幅增长，并最终推高了房屋租金。之所以租房需求会在5月份开始爆发，完全符合房产刚性需求的交易规律。本轮房产调控始于去年11月份，一般经验显示，刚性需求所能容忍的政策观望期就在半年左右。也就是说，恰好到今年5月份房产市场刚性需求面临着重大选择，或者放弃对调控政策的信心买房入市，或者干脆放弃买房愿望选择独立租房居住。正是因为刚性需求集中选择了后者，才最终导致房租价格上涨。
    尽管我们可以说房租上涨是房产调控的“阵痛”，但是其负面影响绝不容小觑。公众的住房需求可以分为两个层次，一是“居者有其屋”，即买房拥有产权；二是“住有其所”，即先拥有落脚的处所，哪怕只是片瓦之地。房价高位运行让前者已然成为梦想，而房租的逆势上涨则让最低住房需求也面临着考验。统计数据显示，今年上半年北京市的套均租金达到每月2792元，已超过去年应届毕业生的月平均工资2492元。如果房租价格继续上涨，则意味着公众不仅无法奢望买房，甚至连基本的生活住所都将失去保障，由此极有可能影响社会稳定。这才是房租大幅上涨的社会负面冲击所在，理应引起调控部门高度关注。
    显而易见的是，放弃购房转而租房者是房产调控的拥戴者，他们所付出的利益损失应当得到一定的政策补偿。房租的突然飙升表明，既有调控政策或多或少忽视了刚性需求的市场影响，在继续打击投机购房行为之外，理应在政策部署上就此做出安排。其中的关键就在于要高效率、大规模地增加公租房供应，以平价公共出租房解决刚性需求的居住问题，同时平抑商品房房租的非理性上涨。事实上，哪怕只是公共租赁住房大幅增长的预期，都能够迅速打压房租恶意炒作行为，对此调控政策当大有作为，而非视若不见。