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| 2010-06-09 作者:郭凯 来源:21世纪经济报道 |
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日前，万科表示今年北京万科竣工房地产总面积中，将有三分之一为保障性住房。随着中央政府逐渐理解到保障房建设是能够拉动经济、且负面影响最小的财政刺激项目，并且对各级政府的建设责任予以严厉考核，房地产开发企业就会迅速开始重视保障房建设的商业价值。虽然当前单体保障房项目利润率不如商业地产高，但对于积极占领保障房建设市场的房地产企业而言，公司的整体运营收益率则会稳定增长。
根据不久前住建部与各地政府签订的保障房建设责任书，中央政府要求2010年全国共建设各类保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套，改造农村危房120万户。以全国300万套保障房的计划，落实到各个省市，以广东省为例，大概就只有10万套到20万套，再落实到广州市，则只有1万套到2万套。
以广州市的财政规模，只要政府肯拿出实际行动，这样的任务不可能完不成。目前山西省已宣称计划新开工建设保障性住房24万套，江苏省则承诺今年要完成保障房建设10万套。但是无奈的是，全国各地仍然存在各种舆论，怀疑政府建设保障房的真实性和责任心程度，以及在财政资金、土地政策、土地财政收入等方面的牵制因素，对建设计划落实的影响。这些因素，都不利于让更多的房地产开发商大胆进入保障房建设市场竞争。
问题的核心，在财政资源约束方面需要中央政府协调考量：一是只有持续对商业房地产市场的泡沫调控，才可能减少土地价格继续飚升、减小土地财政对地方政府的诱惑性，防止地方政府在土地政策上，对保障房建设用地进行排挤；二是在中央和地方的财政资源分配上，有一个基本的方向要调整，就是中央和地方之间的财权与事权的重新分配。以2008年为例。中央财政支出和地方财政支出分别为4.9万亿元和1.3万亿元，中央政府的财权开支是全国地方的4倍多。但在保障房建设方面，中央和地方各自承担的财政比例大致为1比10。如果说，未来中国的公共预算和财政改革的方向是民主福利国家的“公共保障型”财政，那么就有必要在中央和地方的所有财政开支中，明确保障性支出占全部财政支出的大部分份额，以及央地之间的合理承担。
此外，根据已经制定的保障房建设计划规模，即便它能够完整落实，与现实需要的保障房体系的建设速度也相差太远。如果以广州市1000万人口（常住人口）规模来计算，根据当前的商品房价格和城市居民收入水平，需要由政府提供的保障性住房、尤其是公租房而解决居住的人口，应该不小于五分之一，至少200万人口，估计大致为60万户家庭。那么按照一年1万到2万套的速度，则意味着城市保障房系统的充分建立，要30年以上。而根据中国2007年已经发布的2020年全面实现小康社会的目标，从现在开始到2020年，留给中国政府在保障房体系上继续建设的时间只有10年。那么，从中央政府到地方政府，现在每年对保障房的规划规模和建设速度，至少要提高3倍，全国范围内至少要达到每年1000万套的保障房建设规模，才能完成既定的2020年远景目标。2020年的目标，作为给国人提供发展信心的未来蓝图，它的每一项指标都代表了具体的数字和投资，都对现在到2020年10年间的具体政策和实施，有明确要求。
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