近日，围绕着政府是否出台房产税来调控过热的房地产市场成为市场热点。几天前，有媒体发布发改委人士言论，说“3年内免谈房产税”，随后发改委高调否认这一言论。5月25日中午，一条有关于上海房产税即将征收的消息不胫而走，并说“新华社下午3点左右发布”，但随后新华社并没有发布相关消息。
　　房地产调控无疑是目前经济生活中最重要的事件，调控的基础是对中国房地产市场有着清晰而理性的认识。

　　房地产市场“怪现象”

　　中国房地产市场是一个特殊的市场，它应中国市场化改革的大潮而生，1998年，中国正式取消福利分房制度，掐指算来，中国房地产市场的真正发展也不过12年而已，而在12年的发展过程中，中国却走过了很多国家花费了50年甚至上百年才走完的房地产发展之路。如今的中国，你走在任何一座城市，都能发现正在修建的商品房，以及美轮美奂不输任何一座世界城市的大型楼盘，而在这背后，中国的房价在过去10年的飙涨，让世界咋舌。
　　中国房地产市场还有一个有些奇怪的现象，即人均拥有居住面积大大超过亚洲相对发达地区的水平。
　　从人口地理因素上来讲，中国拥有世界上最多的13亿人口，但可使用的面积却只有其实际面积的一半。正常来说，中国的人均居住面积理应相对紧张，但事实上，中国的城市人均居住面积却达到了27-28平方米，这个数字约为香港和日本的3-4倍，与很多亚洲国家相比也毫不逊色。
　　人均居住面积相对较为宽裕的重要原因，是使用成本相对较低，中国的水电煤等公共事业品的价格尽管不断上涨，但总体上来看，城市居民仍然享受着相当的政府补贴，拿供暖这一项来说，如果供暖部门完全按照面积和市场价格来收费的话，相信很多家庭将无法承担高额的城市供暖费用。同时，中国并没有像很多国家那样，对房地产征收物业税等保有环节税种，这就意味着一旦购进房产后，其保有的成本也相对较低。
　　另一个怪现象则存在于房租收益比，按照一般的估计，中国一线城市的房租收益比仅为2.5%至2.8%左右，比照很多亚洲国家和地区的水平，中国的房租收益比也显得非常低，考虑到中国的按揭贷款利率约为6%左右，这样的一个房租收益率对于购房者来说，只能意味着长期的负现金流，然而，众多购房者却对这样一个不合情理的投资回报率趋之若鹜，主要还是因为看到了房地产市场长期的升值潜力，有这样一个有趣的比较，如果你在2000年1月拿出了100块钱，分别投资在股票市场、房地产市场以及银行存款上，经过10年后，投资在房地产市场上的100块钱将变成250块，投资在股市上的回报率也很高，约为200块左右，而银行存款由于风险较低，其回报率也相对较低，约为130块左右，但是，另一个重要的投资指标——投资回报的波动率——则显示，中国股市的波动率约为房地产市场的5-6倍，这样高的波动率也意味着即使你投在股票市场上，也不能保证能赚到理论上可以得到的100块利润，而事实上，大多数投资股票的投资者都是负收益。
　　第三个怪现象则是中国的住房拥有率，中国是世界上少见的高住房拥有率的国家，在一线大城市之外，身处二三线城市的绝大多数家庭都拥有自己的住房，即使在北京、上海这样的一线城市，其住房拥有率也相当高，笔者在很多城市的调查发现，中国一线城市的住房拥有率不会低于70%，这在任何国家都是一个令人吃惊的数字。
　　如此高的住房拥有率也在很大程度上决定了中国的房租相对较低，但这也让人对市场上不断出现的“买不起房”的呼声觉得十分诧异——只有30%的人没有自己的住房，怎么会出现类似全社会齐呼房价过高的声浪呢？而大多数发达国家的经验也证明，年轻人买不起房，是一个正常得不能再正常的现象，而中国的所有年轻人都要买房，这不仅让没有房子的年轻人显得愤怒，年轻人的家长们也过分担忧了年轻人们的房子问题。
　　这些怪现象的背后，真正需要解决的一个问题是，为什么房价涨幅会这么快，并且房价如此坚挺呢？是因为供应不足么？应该不是。中国的人均居住面积相对较高的事实就证明了这一点。
　　同时，很多熟悉中国房地产市场的人，都会提出这样一个现象，很多楼盘早就卖出去了，却没有人住，即所谓的空置率过高的问题。既然有房子都没有人住，那么供应应该不成为问题。供应不是问题，那么问题就出现在需求上。中国家庭对房地产的需求如此旺盛，已经到了令人毛骨悚然的地步。二套房和三套房在很多中国家庭成为一种正常现象，这一方面是由于房屋保有环节的费用很低，购房者在买房后几乎不用付出过多的成本。同时，这也是因为中国家庭分散投资的需要，在经年的储蓄后，中国家庭拥有了令人咋舌的储蓄，这也导致了中国家庭在购房中不需要使用过多的杠杆，就可以完成购房的过程，而由于其使用的贷款较低，即使在房价出现波动时，也很少出现违约的现象，这样稳定的投资心态也决定了中国房地产市场的投资波动率较低。

　　房地产市场已是泡沫吗？

　　关于中国房地产市场是否存在泡沫的争论，正在愈演愈烈。
　　的确，中国房地产市场出现了一些令人担忧的趋势，第一个就是房价的涨速过快，过去的5年中，中国的平均房价上涨了一倍左右。同时，房租收益率却显得较低，目前2.5%-3.0%左右的房租收益率不仅大大低于抵押贷款利率，与很多其他投资品种相比，这样的投资回报率也显得过低。
　　还有一个重要的指标，是房价收入比，这一个比率显示了家庭对房价的承受能力，目前来讲，国际指标在6-8倍为合理，从中国的整体情况来看，我们的研究发现，全国平均的房价收入比约为7.8倍左右，处于合理区间的上限，而一线城市比如北京、上海和深圳的这个比例则大大高于所谓的合理水平，在这些城市，14-16倍的房价收入比，已超过伦敦和纽约的房价收入比。
　　显然，这些一线城市房市已经出现溢价，表明市场价格已经超过其现阶段均衡价格。
　　现在一线房地产市场的溢价会不会蔓延到泡沫的地步呢？
　　很多人，特别是西方的一些市场参与者，引述美国的例子，认为中国必然会跟随美国的泡沫破灭之路。首先让我们看看中国与美国之间到底有怎样的不同。第一个显著的不同，是绝大多数中国居民不会把房屋增值的部分拿到银行进行再抵押，换句话说，中国的多数房产增值的部分仍然是以家庭固定资产的形式存在着，却没有在市面上进行流通。同时，中国家庭的负债率很低，想想你身边的朋友，有多少人是全额付款买了房子，有多少人其实每个月要还的贷款根本不超过其收入的30%，又有多少人宁愿跟父母朋友借钱，也不愿意跟银行借一笔抵押贷款呢？这些事实意味着，中国家庭的市场负债率仍然非常低，换言之，他们断供的可能性很小，因为他们持有的资产即使下跌30%也仍然是银行的“正资产”，而中国家庭的储蓄率较高支撑了房地产市场的低杠杆率，较高的储蓄率体现在很多人伸手向父母借钱时，父母仍然可以拿出很大一笔款项来。
　　另一个更显著的不同，是银行的手中的房地产贷款风险仍然是可控的，数据显示，中国银行业向房地产业的抵押贷款以及对开发商的贷款，不到中国银行业整体贷款的20%，换言之，房地产市场看似重要，但对中国银行业的影响，并不如想象中那么大。同时，中国的银行很少使用金融衍生品将抵押贷款证券化或者再度包装出售，对于银行业来说，其系统风险也就大大降低了。

　　政府该做些什么？

　　在中国过去12年的住房改革进程中，出现了与之前“福利分房”制度完全相反的情况，即政府将所有居民推向市场，除部分特殊利益群体外，几乎完全取消所有的补贴性住房政策。
　　这在很大程度上加剧了目前普通百姓对房价上涨过快的抱怨，对于他们来说，自身的收入无法跟上房价的涨幅，但也无法找到相对便宜的可售房屋。未来的房地产业发展中，中国政府必须把建设以“廉租房”和“经济适用房”作为政策的重点，同时减少对高端房产领域的控制，从政策上为这两个市场设立一道“界限”，让收入不同的居民找到各自的容身之所。
　　在目前中国政府的政策取向中，我们看到了两种截然不同的态度。
　　中央政府在吸取了过去12年房改以来的教训后，力图大力推广廉租房和经适房等公共住房制度，而地方政府却显得有些心不甘情不愿，这背后有财税制度的原因，因为在“分税制”后，中央政府拿走了增值税等税收的大头，地方政府的大多数财政收入来自于卖地的收入，对于地方政府来说，建设公共住房不仅意味着卖地收入的减少，同时建设公共住房也意味着房价可能会被拉低、同时政府还要为其提供补贴，这一进一出，地方政府的收入就更加少了。但是，如果政府可以从私宅市场收取物业税，其税基可以扩大，税收的可持续性也会增强，其“转移支付”建“廉租房”和“经济适用房”的能力也会增加。中央政府在物业税的征收上如果可以让利，并以住房的政策作为对地方官员考核的业绩，相信地方政府也有动力来解决这个问题。
　　关于物业税的讨论，事实上也隐含在这样的政策讨论中，如果把市场分割成“自购为主”和“补贴为主”的市场，那么物业税的征收就应该主要在“自购为主”的市场进行，在以“补贴为主”的市场上，物业税的征收则显得意义不大。而如果对住房市场不进行区分，而一股脑地对所有人都征收物业税，由于低收入者对税收更加敏感，其边际效用更大，实际上，物业税在起到调节房价的作用的同时，也降低了中低收入者的实际购买力。
　　与此同时，将住宅市场进行分割，也有利于降低银行的系统风险。
　　在房地产融资中，银行的风险中第一来自于一级市场，即开发商对土地进行开发这一块，另一个则来自于抵押贷款领域。
　　大家都知道，商业银行是利润驱动的，限制银行不向第二套或者第三套房发放贷款，等于让猫不吃鱼，实际上是变相限制银行的利润增长，事实上，让商业银行自身判断市场风险和信贷风险，是更加可行和明智的做法。另外，国家对购买一套房采取低按揭利率等补贴手段，实际上是让银行承担了更多的风险，却没有让其得到相应的风险定价——因为首套房的购买者没有任何的购房经验，承受市场波动的能力较小，而银行却由于政策因素被迫向其提供成本较低的利率。
　　笔者认为，正确的做法应该是由政府提供补贴，而非由银行承担风险。但是，如果我们能够建立起互相分割的房地产市场，银行的功能和政府的功能就能区分得更加清楚，在某种程度上来说，也降低了银行面临的经营和信贷风险。同时，金融创新允许房地产基金的出现也会解决开发商的融资问题，使融资成本降低，从而增加供给。
　　对于中国政府来说，将市场分割不仅有利于减轻社会不稳定的压力，也有利于更好地倾听不同群体的声音，当所有人都在发声时，你听到的不是杂音，就是那个声音最响的——不幸的是，声音最响的往往并不是最需要帮助的那一个。