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| 2010-05-11 作者:冯海宁 来源:证券时报 |
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据媒体报道，广东某开发商日前表示，开发商资金的耗尽至少需要半年甚至更长的时间。作为资金密集型企业，房地产开发商资金成为市场关注的焦点，而目前开发商持有的现金超过2500亿元，可谓不差钱。
分析地产上市公司公布的一季度报告就会发现，开发商短期内基本“不差钱”，万科、保利、招商、金地等大开发商短期内都没有套现的急迫性。其实，不管开发商目前持有多少现金，从与宏观调控强硬对抗不降价销售就能发现，开发商腰包其实是挺鼓的。
开发商之所以面对宏观调控心里不慌就是因为手中有“粮”：一方面是2009年房价过快上涨给开发商储备了充分的“粮草”；另一方面，2009年宽松的货币政策使得大量信贷资金流入楼市；第三，开发商不断在境内外上市融资“圈”了不少资金；加上今年楼市调控开发商花钱谨慎起来，更没有资金之忧了。
开发商作为宏观调控的对象之一，一旦资金无忧，顺应宏观调控的可能性就很小，因为博弈就有了资本。检验宏观调控成效的标准之一就是房价是否回归到合理水平。如果开发商有充足资本与政府博弈，不但增加了政府行政成本，更关乎这一轮宏观调控的成败。
既然开发商手中有“粮”可扛半年甚至更长时间，我想问的是，这轮楼市新政的强度能否坚持到半年甚至更长时间？如果政策虎头蛇尾韧性不够，政府在与开发商的博弈中就有可能先败下阵来，楼市调控就要重蹈过去的覆辙，不但没有把房价压下来，房价反而弹得更高。
据我观察，过去多次政策调控实际有威慑力的时间大概也就三四个月，往往是雷声大雨点小，最后观察是“虎头蛇尾”——原有政策的执行力度在不断减弱，而接应的政策不见踪影。专业人士对历次调控的总结是没有达到调控预期，而公众的理解是调控变“空调”。
开发商手中有“粮”就会捂盘惜售。我曾在一次政策调控期与某开发商交流，他告诉我即使“差钱”也没有关系，也照样可以捂盘惜售：一是以“过冬”的方式度过政策调控期，因为不可能永远调控；二是手紧时随便卖一两套房子就能换来“过冬”的“粮食”，所以从来不怕宏观调控。
显然，这一轮宏观调控面临的挑战，不仅是开发商“不差钱”，还有开发商心中房价永远上涨的预期。我以为，要想让开发商把囤积的房子及时“吐”出来以平抑房价，达到宏观调控的部分目的，就要继续控制信贷资金流入楼市的规模，并增加开发商上市融资的难度；更为重要的是，政府要有强硬的态度、坚韧的决心来改变开发商的预期。
目前，有个别开发商推出打折销售活动，开发商自称打折是为了快速抢占市场份额和积累并购资金，但是有人认为这是开发商在新政环境下做出的“表态”。这种说法不无道理。我以为，我们既不能被开发商的表演所迷惑，更要防止某些地方政府暗地托市。
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